Nue-propriété et usufruit, tout ce que vous devez savoir

Investir dans l’immobilier se fait en général par l’acquisition d’un bien en pleine propriété. Mais il est également possible d’effectuer un achat en nue-propriété, en cédant l’usufruit temporaire du bien à un tiers, moyennant une décote sur le prix d’acquisition. Cela peut être une bonne stratégie pour se constituer un patrimoine immobilier.

Quelle est la distinction entre usufruit et nue-propriété ?

La pleine propriété d’un bien se définit par la corrélation de deux éléments distincts qui sont la nue-propriété et l’usufruit.

Usufruit, définition :

L’usufruit est le fait de pouvoir jouir d’un bien sans en être propriétaire. Celui qui dispose de ce droit est appelé « usufruitier ». En tant que telle, cette personne peut occuper le bien ou le mettre en location et en percevoir les revenus. L’usufruitier n’est pas propriétaire, car la nue-propriété du bien ne lui appartient pas. 

Nue-propriété, définition :

La nue-propriété est le résultat du démembrement d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. La personne qui possède la nue-propriété d’un bien peut en disposer à sa guise, en le vendant, en le donnant ou en le transmettant. La nue-propriété prend souvent corps dans le cadre d’une succession.

Quelle est la différence entre démembrement et pleine propriété ?

Le démembrement d’un bien immobilier constitue un acte juridique qui s’effectue par le découpage de ce bien en deux éléments qui sont la nue-propriété et l’usufruit. Le démembrement de propriété est un procédé qui est mis en œuvre dans le cas d’une donation ou d’une succession, ou alors dans le cadre d’un investissement en nue-propriété. 

La pleine propriété caractérise un bien immobilier qui appartient à une seule et même personne, qui en dispose donc à sa guise. Elle en possède donc l’usufruit et la nue-propriété puisque le bien ne subit pas de démembrement.

Quels sont les avantages de la donation de la nue-propriété ?

Un individu peut procéder de son vivant à la donation de la nue-propriété d’un bien, et en garder l’usufruit. Ce type de donation s’appelle une « donation en démembrement », et son avantage est surtout fiscal. En effet, donner la nue-propriété d’un bien de son vivant a l’avantage de réduire les droits de succession, au même titre qu’une donation classique, mais cela tout en gardant la jouissance de son bien. C’est également une façon de transmettre en douceur son patrimoine immobilier.

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Les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Le droit de propriété est défini par la réunion de trois éléments, qui sont l’usus, le fructus et l’abusus. 

L’usufruitier détient l’usus, qui est le droit d’occuper le bien et d’en jouir pleinement, et le fructus, qui lui donne le droit de bénéficier des revenus générés par le bien concerné, comme la perception de loyers. Il peut conclure lui-même le bail d’habitation, mais doit obtenir l’accord du nu-propriétaire pour conclure un bail rural ou un bail commercial.

En contrepartie, l’usufruitier doit :

• Respecter l’usage prévu de l’immeuble dont il a l’usufruit ;
• Maintenir le bien en état de conservation et assumer les réparations d’entretien ;
• S’acquitter des charges relatives au bien, comme la taxe d’habitation et la taxe foncière. Si le bien est loué, la taxe d’habitation est payée par le locataire.

Le nu-propriétaire détient l’abusus. C’est-à-dire qu’il peut disposer du bien comme il le souhaite. Il peut également :

• Déduire le montant des grosses réparations de ses autres revenus fonciers, s’il en possède ;
• Déduire de sa déclaration IFI, anciennement ISF, les dettes relatives à l’acquisition ou à la conservation du bien, alors même que ce bien ne fait pas partie de son patrimoine imposable ; 

Le nu-propriétaire peut-il habiter le bien ? Non. La jouissance du bien revient à l’usufruitier. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et peut habiter le bien s’il le souhaite.

Les obligations du nu-propriétaire sont :

• Respecter les droits de jouissance de l’usufruitier ; 
• Prendre financièrement en charge les grosses réparations, comme la réfection d’une toiture. La liste de ces grosses réparations est énoncée dans l’article 606 du Code Civil ;
• S’acquitter des « charges extraordinaires ». Il s’agit de dépenses relatives au bien, mais qui ne sont ni de travaux d’entretien ni de grosses réparations. Il peut s’agir par exemple de frais de bornage.

Peut-on obliger un nu-propriétaire à vendre ? Non, la vente d’une propriété démembrée ne peut s’effectuer qu’avec l’accord commun du nu-propriétaire et de l’usufruitier. L’un ne peut procéder à la vente de la pleine propriété sans l’accord de l’autre.

Pourquoi avoir recours au démembrement ?

Le recours au démembrement est une façon douce d’anticiper la transmission de son patrimoine. Les parents font une donation de nue-propriété à leurs enfants, mais en gardant l’usufruit, ils peuvent continuer à occuper le bien, ou le mettre en location pour percevoir un complément de revenus.

Dans le cas d’une donation en nue-propriété, les frais de succession sont calculés sur une partie du bien et non sur la totalité. Au décès des parents, l’usufruit est caduc et les enfants deviennent entièrement propriétaires du bien, sans droits de succession supplémentaires.

Durant le temps que dure l’usufruit, les enfants sont déjà en partie propriétaires, mais ne supportent ni les charges ni les impôts relatifs au bien.

Les parents sont usufruitiers jusqu’au décès du dernier conjoint, ce qui leur permet de jouir du bien jusqu’à leur dernier jour. Le décès de l’usufruitier entraîne l’extinction de l’usufruit. On parle alors d’usufruit viager.

Quel est le barème fiscal utilisé pour calculer la valeur de la nue-propriété et l’usufruit ?

Dans le cas d’une donation en nue-propriété, le montant de celle-ci est estimé selon un barème établi, et qui tient compte de l’âge du donateur. Vous trouverez ci-dessous un tableau usufruit/nue-propriété qui vous indique la valeur retenue en fonction de l’âge du donateur.

Exemples de calcul de la valeur de l’usufruit et du nu-propriétaire

Exemple n° 1

M. X a 65 ans. Il possède un bien immobilier estimé à 250 000 €, dont il donne la nue-propriété à sa fille, en gardant l’usufruit. En se référant au tableau des barèmes, on constate que M. X, d’après son âge, reste « propriétaire » à 40 % de son bien, et que sa fille reçoit donc 60 % de la valeur de ce bien en nue-propriété, soit 60 % de 250 000 €. Le fisc va donc considérer que la fille de M. X a reçu un don de 150 000 €.

Exemple n° 2

Mme B, 53 ans, perd son mari. Lors de la succession de son époux, Mme B devient l’usufruitière et sa fille la nue-propriétaire de leur villa, dont la valeur est estimée à 180 000 €. L’âge retenu est celui de Mme B, qui reçoit l’usufruit. Sa fille reçoit la nue-propriété de la villa ; l’administration fiscale considère alors que la succession reçue est de 50 %, soit 90 000 €.

Comment sont imposées les plus-values en cas de vente d’un immeuble démembré ?

Classiquement, le calcul de la plus-value sur la vente d’un bien est effectué à partir de la date d’acquisition en pleine propriété.

S’agissant de la vente d’un bien démembré, la date d’acquisition correspond à celle des droits démembrés. Lorsque la vente est finalisée, on connaît le montant de la plus-value. On calcule ensuite l’abattement en se référant à la date du démembrement. Enfin, le produit de la vente est versé à chaque vendeur, le nu-propriétaire et l’usufruitier, conformément au tableau tenant compte de l’âge de l’usufruitier à la date du démembrement.

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