Tableau de l’usufruit et de la nue-propriété - Barème utilisé par les impôts

Tableau de l’usufruit et de la nue-propriété - Barème utilisé par les impôts

Découvrez le barème de l’impôt pour mesurer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété à la suite d’un don ou d’une succession sous forme de tableau.

Quel est le barème fiscal utilisé pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

 

Lors du démembrement d’un bien immobilier, la valeur du bien est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit. Cette répartition se fait selon un barème établi par l’administration fiscale, et qui évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement, tel que dans le tableau suivant :

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

Moins de 21 ans90 %10 %
De 21 à 30 ans80 %20 %
De 31 à 40 ans70 %30 %
De 41 à 50 ans60 %40 %
De 51 à 60 ans50 %50 %
De 61 à 70 ans40 %60 %
De 71 à 80 ans30 %70 %
De 81 à 90 ans20 %80 %
À partir de 91 ans 10 %90 %

 

Comment calculer l’impact sur les donations ?

 

Le démembrement de propriété, suivi de la donation de la nue-propriété permet une diminution des droits de succession. Tout comme dans le cas d’un achat nue-propriété, les frais et taxes ne sont calculés que sur la valeur de cette nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. L’impact est donc fiscal, puisqu’il permet de réaliser des économies sur les droits de succession, ou plutôt les droits de donation. Une fois la donation actée, l’héritier devient nu-propriétaire du bien de ses parents. Au décès du conjoint survivant, l’usufruit viager s’éteint et l’héritier devient pleinement propriétaire, sans payer de droits de succession supplémentaires. Il est donc plus avantageux pour les héritiers de recevoir un bien en nue-propriété du vivant de leurs parents. Et si le marché immobilier entraîne une augmentation de la valeur du bien, l’avantage est double !

 

Exemple de calcul en cas de démembrement

 

Mr et Mme Dumoulin sont propriétaires d’une charmante demeure évaluée à 200 000 euros. Ils sont âgés respectivement de 78 et 75 ans, et souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine. Dans cette optique, ils font procéder au démembrement de leur propriété, afin de donner la nue-propriété à leur fille. Il s’agit là d’une donation en démembrement avec réserve d’usufruit. Effectivement, Mr et Mme Dumoulin souhaitent rester dans leur maison en qualité d’usufruitiers.

Dans leur cas, si l’on se réfère à leur tranche d’âge et au barème fiscal, la nue-propriété représente 70 % de la valeur totale du bien, soit 200 000 x 70 % = 140 000 euros. Les droits de donations à régler par leur fille seront donc calculés sur la somme de 140 000 euros. Lorsque ses deux parents seront décédés, elle deviendra pleinement propriétaire de leur résidence principale. Elle n’aura aucuns frais de succession à régler au sujet de ce bien immobilier, quelle que soit sa valeur au moment d’en hériter.

Sur cette somme de 140 000 euros, la fille de Mr et Mme Dumoulin bénéficie d’un abattement de 100 000 euros. Les droits de donation seront calculés sur le surplus, soit la somme de 40 000 euros. Comme les frais de succession, les frais de donation sont calculés par tranches, selon le barème suivant :

Surplus taxableTaux applicable
Jusqu’à 8 072 euros5 %
De 8 072 à 12 109 euros10 %
De 12 109 à 15 832 euros15 %
De 15 832 à 552 324 euros20 %
De 552 324 à 902 838 euros30 %
De 902 838 à 1 805 677 euros40 %
Plus de 1 805 677 euros45 %

 

Jusqu’à 8 071 € : 8 071 € x 5 % = 404 €
De 8 072 € à 12 109 € : (12 109 € - 8 072 €) x 10 % = 4 037 € x 10 % = 404 €
De 12 109 € à 15 932 € : (15 932 € - 12 109 €) x 15 % = 3 823 € x 15 % = 573 €
De 15 932 € à 40 000 € : (40 000 € - 15 932 €) x 20 % = 24 068 x 20 % = 4 814 €

Le montant des droits de donation dont Mlle Dumoulin devra s’acquitter est de : 404 + 404 + 573 + 4814 = 6 195 €.

Lors d’un investissement en nue-propriété, vous achetez un bien avec une décote de 30 % minimum. De plus, les frais de notaire sont calculés sur une valeur inférieure au montant réel du bien. Vous vous constituez ainsi un patrimoine immobilier en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. Nos professionnels sont à votre disposition pour vous renseigner sur les programmes immobiliers neufs à Paris.

 

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