Connaissez-vous le LLI ?

Le logement locatif intermédiaire - LLI : un nouveau dispositif pour investir dans l’immobilier

Face à la tension croissante du marché immobilier, de nombreux ménages aux revenus intermédiaires peinent à trouver un logement à prix abordable : leurs ressources se révèlent trop élevées pour accéder au logement social, et insuffisantes pour se loger aux prix du marché, notamment dans les zones attractives.

Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été mis en place par l'État en 2014 pour répondre à cette problématique. Il offre une vraie alternative aux classes moyennes, avec des logements de qualité, neufs, répondant aux dernières normes proposées à des loyers inférieurs. 
 

Comment fonctionne le LLI ? Qui peut le solliciter ? Et quelles opportunités fiscales offre-t-il aujourd'hui aux investisseurs privés depuis la fin du Pinel ? On fait le point sur ce nouveau levier d’investissement locatif.

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire LLI ?

Vous cherchez à investir dans la pierre tout en optimisant votre stratégie patrimoniale ? 

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement immobilier qui permet aux particuliers d’acquérir un bien neuf à des conditions avantageuses. Le tout, en répondant à un besoin de logements à loyers modérés dans des zones dites en tension.

Comment cela fonctionne-t-il ? Le montant du loyer d’un logement intermédiaire se situe entre un Logement Locatif social et le logement libre. Ce maillon répond à un besoin crucial des classes moyennes et propose des loyers de 10 à 15% inférieurs aux prix du marché. 

Pourquoi investir en Logement Locatif Intermédiaire ?

L'année 2025 a marqué la fin du dispositif de défiscalisation Pinel qui avait séduit un grand nombre d’investisseurs. Dans ce contexte, le LLI enfin accessible aux particuliers représente une nouvelle opportunité fiscale pour ceux qui souhaitent se doter d’un patrimoine immobilier.

Investir dans un Logement Locatif Intermédiaire, est une excellente alternative !

Pour :

• vous constituer un patrimoine immobilier, 
• qu’il vous sera possible de transmettre à vos descendants 
• tout en générant des revenus complémentaires pour préparer votre retraite. 

Au-delà du cadre fiscal avantageux, le Logement Locatif Intermédiaire inspire aussi un investissement sécurisé, en raison de la forte demande locative qui marque le marché immobilier actuel. Entre baisse de la construction ces dernières années et le retrait du marché locatif des « passoires énergétiques », la tension immobilière s’est accentuée dans les zones à forte demande.

En investissant via un LLI, vous contribuez ainsi à construire une offre de logements aux dernières normes environnementales, tout en bénéficiant d'un placement sécurisé sur le moyen et long terme : un segment tout trouvé pour les investisseurs en quête de placements performants et socialement utiles.

Des atouts pour l’investissement immobilier

Historiquement, le Logement Locatif Intermédiaire est un programme mis en place par l'État pour favoriser l'accès au logement dans des zones tendues : c’est-à-dire où la demande de logements excède largement l'offre, soit les zones A bis, A et B1.

Ces secteurs conjuguent plusieurs atouts pour séduire les investisseurs privés :
 

• un prix d'acquisition inférieur au prix du marché grâce à une TVA réduite à 10%, un gain immédiat dès l’achat pour l’investisseur, 
• un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, 
• des loyers assurés pour l’investisseur garantissant un investissement stable et pérenne, 
• une forte attractivité et une demande locative soutenue,

Un dispositif accessible aux investisseurs privés

Créé en 2014, le LLI était jusque-là réservé aux investisseurs institutionnels. Mais depuis 2025, il est devenu accessible à toute personne morale, après une mise à jour réglementaire.

Aujourd'hui, le LLI est donc ouvert à tous : la seule condition étant de créer une société pour bénéficier du statut de personne morale.

Bonne nouvelle ! 

La Société Civile Immobilière (SCI) compte parmi les approches les plus adaptées, et elle est aussi la plus simple des personnes morales à créer. Il est possible de réaliser cette démarche en ligne. Votre SCI devra être composée au minimum de 2 associés et il sera possible de l'optimiser fiscalement compte-tenu du choix possible entre l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés.

Rentabilité du LLI : comment calculer et optimiser son projet ?

Le rendement d’une opération dépend de plusieurs paramètres :

• Le coût d’acquisition, souvent inférieur à la moyenne, grâce à la fiscalité avantageuse
• Les plafonds de loyers selon l’emplacement
• La dynamique de la demande locative
• Les avantages fiscaux (TVA réduite, exonération partielle de taxe foncière, optimisation via la structure juridique choisie)
• La valorisation sur la durée

Par exemple, un appartement à Paris ou en proche banlieue profitera d’un loyer plafond plus élevé et d’une forte demande, ce qui limite le risque de vacances.

Pour optimiser son projet, il est conseillé de :

• Sélectionner un bien dans une zone recherchée
• Prendre en compte l’ensemble des charges et frais annexes

Les avantages financiers du LLI en pratique : 

En investissant dans des Logements Locatifs Intermédiaires, vous pouvez bénéficier d’avantages combinés sur 3 niveaux que nous vous illustrons : 

• un prix d'achat avantageux grâce à une TVA abaissée à 10% 

par exemple, pour un T2 en zone A, le prix de marché en 2025 est de 318 000€* (TVA 20%), mais grâce au LLI, le prix d’achat tombe à 291 000 € (TVA 10%) , soit une économie immédiate de 26 500 €.*

• un avantage fiscal significatif avec le crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, là où le dispositif Pinel proposait des retombées fiscales étalées sur une durée de location déterminée,

Exemple : Sur un T2 acquis à 291 000 €*, l’exonération de taxe foncière représente une économie estimée à 14 110 € sur 20 ans*.

• des revenus locatifs stables avec des loyers attractifs et une demande locative forte. 

Dans notre exemple, pour un T2 de 41.5 m² acquis à 291 000 €, le loyer mensuel est estimé à 780 €* la première année, avec une valorisation progressive.

Prenons un second exemple sur un appartement 3 pièces situé à Villeneuve la Garenne

• un prix d'achat avantageux grâce à une TVA abaissée à 10%

par exemple, pour un T3 en zone A, le prix de marché en 2025 est de 364 000 €** (TVA 20%), mais grâce au LLI, le prix d’achat tombe à 333 666,67€ (TVA 10%) , soit une économie immédiate de 30 333,33 €.**

• un avantage fiscal significatif avec le crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, là où le dispositif Pinel proposait des retombées fiscales étalées sur une durée de location déterminée,

Exemple : Sur un T3 acquis à 333 666,66 **€, l’exonération de taxe foncière représente une économie estimée à 27 371,4€ sur 20 ans*.

• des revenus locatifs stables avec des loyers attractifs et une demande locative forte.

Dans notre exemple, pour un T3 de 65.17m² acquis à 333 666,66 €**, le loyer mensuel est estimé à 1484 €** la première année, avec une valorisation progressive.

Et aussi, des délais plus rapides ! 

Contrairement au logement social, il n’y a pas de commission d’attribution pour sélectionner les bénéficiaires d’un logement intermédiaire. Les bailleurs et les opérateurs de logements intermédiaires choisissent les locataires individuellement, selon leurs revenus et leur éligibilité. 

Zones tendues et zone A bis : où investir en LLI ?

Les secteurs dits « tendus » (A bis, A, B1) sont définis pour repérer les endroits où la demande est la plus forte et l’accès au logement le plus difficile.

La zone A bis couvre Paris et la proche banlieue, la zone A inclus les grandes métropoles et la Côte d’Azur, et la zone B1 correspond à de grandes villes ainsi qu’à certaines communes attractives.

Les programmes éligibles sont prioritairement développés dans ces secteurs pour répondre à la pénurie de logements accessibles et optimiser la stabilité des revenus pour les bailleurs.

Choisir ce type de localisation, c’est bénéficier d’une demande soutenue, d’une valorisation potentielle sur le long terme et d’un risque de vacances limité.

Comprendre les plafonds de loyers et de ressources en Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Les plafonds appliqués dans ce cadre sont fixés chaque année par décret et varient selon l’emplacement du logement (A bis, A, B1…). Ils concernent à la fois le montant du loyer pouvant être proposé au locataire et le niveau de ressources à ne pas dépasser pour bénéficier du dispositif.

À titre d’exemple, dans les secteurs très recherchés autour de Paris, le seuil autorisé est plus élevé que dans d’autres grandes villes, afin de s’adapter aux réalités locales.

Ces valeurs sont actualisées régulièrement, en fonction de l’évolution du marché et du coût de la vie. Il est donc recommandé de consulter les chiffres à jour sur le site officiel du service public ou auprès de votre interlocuteur Icade avant toute mise en location.

Respecter ces plafonds reste indispensable pour conserver les avantages prévus.

Choisir Icade pour votre investissement LLI

Nos conseillers Icade vous offrent une expertise reconnue en immobilier neuf et en gestion d'investissement. Notre équipe vous accompagne à chaque étape de votre projet, de la création de votre structure juridique jusqu'à la mise en location de votre bien, en passant par le financement de votre acquisition. Le tout, en vous donnant accès à un large choix de logements dans des zones à fort potentiel locatif.

Prêt à investir ?

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Quels coûts prévoir dans un projet de LLI ?

Au-delà du prix d’achat du bien, investir dans un logement locatif intermédiaire implique de prendre en compte :

• Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien)
• Coût de création de la SCI (statuts, immatriculation au greffe : compter entre 500 € et 2 000 € selon l’accompagnement choisi)
• Frais bancaires (frais de dossier de prêt, garantie, assurance emprunteur)
• Frais de gestion locative (si délégation à un professionnel, généralement 5 à 8 % des loyers annuels)
• Charges de copropriété et d’entretien courant
• Assurance propriétaire non occupant

Quels documents prévoir pour bénéficier du LLI ?

• Statuts de la société (SCI, SAS…)
• Justificatifs d’identité des associés
• Justificatif de domicile
• Accord bancaire et plan de financement
• Contrat de réservation et acte authentique
• Attestation d’éligibilité du bien au LLI
• Documents pour la mise en location (étude locative, bail, assurance…)

Quelle durée d’engagement pour un investissement en LLI ?

Le dispositif implique de s’engager à louer le bien pour une durée minimale, généralement de 9 ans, parfois davantage selon les projets.

Cet engagement assure la stabilité de l’offre et conditionne le maintien des avantages liés au statut.

En cas de revente anticipée ou de non-respect de la durée, l’administration peut remettre en cause les bénéfices obtenus.

Il est donc essentiel d’anticiper ses objectifs patrimoniaux et de choisir soigneusement son projet, en phase avec son horizon de détention.

On résume l’investissement LLI en 3 points

• Un nouveau dispositif d’investissement locatif porté par l’État et ouvert aux particuliers.
• Des avantages fiscaux immédiats et une démarche plus simple et rapide pour les locataires.
• Une contribution à l’effort de construction de logement à destination des classes moyennes, aux ressources trop élevées pour bénéficier de logements sociaux, mais insuffisantes pour trouver un bien abordable dans les zones dynamiques.
   

* exemple pris en référence en date du 25.03.2025 sur la résidence Eugénie située au Plessis Robinson sur l’appartement 2 pièces A 603 et selon étude locative réalisée par CITYA)
** exemple pris en référence en date du 25.03.2025 sur la résidence Eugénie située au Plessis Robinson sur l’appartement 2 pièces A 603 et selon étude locative réalisée par CITYA)