Nos conseils pour investir en nue-propriété

Nos conseils pour investir en nue-propriété

Retrouvez tous nos conseils pour réaliser son investissement en nue-propriété : fiscalité, fonctionnement, avantages et exemple.

Le fonctionnement du dispositif de la nue-propriété

 

La nue-propriété est le résultat du démembrement d’un bien immobilier. Ce démembrement consiste à séparer un bien en pleine propriété en deux parties distinctes qui sont l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit de jouir du bien à sa convenance et la nue-propriété est le fait de posséder ce bien et de pouvoir en disposer.

L’intérêt de cette démarche résulte en principe d’une stratégie fiscale ou patrimoniale. En effet, on utilise cet outil juridique pour optimiser un investissement immobilier, pour anticiper la transmission de son patrimoine, ou à des fins de défiscalisation.

Le démembrement est toujours temporaire. À l’issue d’une période de 10 ou 20 ans, l’usufruit prend fin, et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.

 

Pourquoi investir en démembrement ?

 

L’investissement en nue-propriété est un bon moyen d’acquérir un bien immobilier sous le prix du marché. Si vous n’envisagez pas d’occuper votre immeuble avant un certain nombre d'années, cette solution présente de multiples avantages.

 

Les avantages de l'investissement en nue-propriété

 

Une décote intéressante

 

Lors d’un achat en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote d’environ 40 % sur le prix du bien en pleine propriété. Cette décote tient compte du fait que vous êtes privé de la jouissance des lieux, puisqu’elle est laissée à l’usufruitier.

 

Aucune charge à payer

 

Dans le cas d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui occupe le bien ou le met en location pour percevoir les loyers. Il doit veiller au bon état de l’immeuble et procéder aux réparations d’entretien. Il s’acquitte de ces réparations ainsi que des charges et des impôts relatifs au logement.

 

Plus rien à régler ensuite

 

À la fin de la période de démembrement, le bien est remembré et la pleine propriété vous revient, sans aucuns frais supplémentaires.

 

Une fiscalité intéressante

 

Parmi ses multiples atouts, l’investissement en nue-propriété est un outil fiscal qui présente deux leviers très avantageux :

 

Pas d’IFI sur la nue propriété

 

Durant toute la période de démembrement, le bien n’est pas intégré dans votre patrimoine et ne vient donc pas alourdir votre éventuel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le bien est intégré en pleine propriété au patrimoine de l’usufruitier.

 

Optimisation des revenus fonciers

 

Vous n’encaissez aucun loyer, donc vous n’avez aucun revenu foncier à déclarer relativement à ce bien. Mais si vous percevez déjà d’autres revenus fonciers :

  • Si vous avez investi par le biais d’un emprunt, vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt de vos autres revenus fonciers.
  • Les factures des grosses réparations effectuées dans l’immeuble peuvent être déduites de vos autres revenus fonciers.

 

La transmission de son patrimoine immobilier

 

Le démembrement d’un bien intervient aussi dans le cadre d’une donation en nue-propriété. Si vous souhaitez anticiper votre succession et donner la nue-propriété de votre résidence principale à votre enfant, votre bien est démembré. Cela signifie que vous en devenez usufruitier et que votre héritier en devient nu-propriétaire. Les droits à acquitter sont donc calculés uniquement sur le montant de la nue-propriété. Ce calcul se fait en se référant au barème établi par l’administration fiscale, et présenté sous la forme d’un tableau usufruit / nue-propriété. Plus l’usufruitier est âgé, plus sa part d’usufruit diminue, augmentant le montant de la nue-propriété.

Au moment d’hériter, l’usufruit viager s’éteint et votre enfant devient pleinement propriétaire du bien, sans aucuns frais supplémentaires. 

 

Nos conseils pour sélectionner un bien en nue-propriété

 

Un achat en nue-propriété est d’abord un investissement locatif. Il est impératif d’investir dans une ville attractive où le marché immobilier est dynamique. Vous disposez de deux possibilités :

  • Sélectionner une ville où le bassin d’emploi est large pour une location à l’année ;
  • Sélectionner une ville touristique pour de la location saisonnière.

Lorsque vous avez trouvé la ville, choisissez avec soin le quartier. Il doit être propre, disposer de commerces et de services, et correctement desservi par les transports en commun.

Enfin, les locataires sont très sensibles à leur environnement. Le cadre doit être agréable, soigné et doté d’espaces verts.

 

À quel profil d’investisseur s’adresse la nue-propriété ?

 

La nue-propriété s’adresse à une large population d’investisseurs, dont les objectifs se rejoignent en matière de stratégie patrimoniale.

Certains souhaitent préparer leur retraite et ainsi disposer le moment venu d’un bien en pleine propriété dans le lieu de leur choix. Ils peuvent alors l’occuper, le louer pour s’assurer un revenu complémentaire ou le revendre.

Un autre profil d’investisseur est plutôt attiré par l’avantageuse fiscalité du mécanisme de la nue-propriété, qui permet de ne pas faire entrer ce bien dans le patrimoine soumis à l’IFI.

Quel que soit son profil, l’investisseur en nue-propriété est certain d’être récompensé de sa patience au moment du remembrement du bien. Il l’a acquis avec une décote, n’a aucuns frais additionnels relatifs à ce bien et enfin, on peut supposer que sa valeur a augmenté entre l’achat en nue-propriété et la fin de l’usufruit.

 

Exemple d’un investissement réalisé en nue propriété

 

Mr et Mme D. achètent un appartement d’une valeur totale de 200 000 euros. Le fait d’investir en nue-propriété entraîne une décote de 40 % en moyenne. Mr et Mme D. investissent donc 200 000 € -  40 %, soit 120 000 € et réalisent une économie de 80 000 € dès l’achat.

Ils retrouveront la pleine propriété de leur logement dans 15 ans, à la fin de la période d’usufruit, sans frais complémentaires.

 

Nos programmes éligibles

 

447 Jardin Secret à Antibes

M Life à Marseille