Comment calculer la plus-value immobilière ?

Un investissement immobilier implique forcément la notion de plus-value. Prise en compte lors de la vente d’un bien, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. On parle de plus-value immobilière lorsque, au moment de la cession d’un bien, son prix de vente est supérieur à son prix d’achat. Pour calculer cette plus-value, d’autres éléments entrent également en compte. Explications. 

Plus-value immobilière, définition

La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Elle concerne aussi bien la cession d’un appartement que celle d’une maison ou d’un terrain. Lors d’une donation ou d’une succession, la plus-value immobilière se base sur la différence entre le prix d’achat et la valeur déclarée du bien lors de la donation ou succession.

Dans tous les cas, c’est le notaire qui est chargé de calculer le montant exact de cette plus-value. Il a également pour mission de recevoir l’impôt basé sur cette plus-value, afin de le reverser à l’État. Le calcul de la plus-value immobilière d’un bien reste complexe, car il doit prendre en compte certaines exonérations. Vous pourrez comprendre facilement son calcul dans notre tableau récapitulatif. 

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier (brute et nette) ?

Pour calculer la plus-value immobilière d’un bien, il faut d’abord obtenir son montant brut. À ce montant seront ensuite soustraits des abattements pour calculer le montant de l’impôt qui devra être reversé à l’État.

La plus-value brute

La plus-value brute correspond à la soustraction entre le prix de vente et le prix d’acquisition, tous deux corrigés. 

Le prix de vente corrigé représente le prix mentionné dans l'acte de vente. Il est ensuite minoré des frais de cession. 

Quant au prix d’acquisition corrigé, il correspond au prix d’achat figurant dans l’acte définitif de vente. Ce montant est également majoré des frais d’acquisition (frais de notaire) et du montant des travaux. Ces travaux devront être justifiés par des factures éditées par des professionnels.

La plus-value nette

La plus-value nette représente le montant imposable de la plus-value immobilière. Il est calculé en appliquant certains abattements au montant brut de la plus-value. Ces abattements sont calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien. Plus longue est la durée de la propriété, plus important sera le montant de l’abattement. Le calcul de cet abattement en fonction de la durée de détention est le même pour tous les types de biens (maisons et appartements). Il concerne également les immeubles bâtis et les terrains constructibles.

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Exemple de calcul d'une plus-value immobilière

Pour calculer le montant de la plus-value immobilière, il faut soustraire le prix d’achat corrigé au prix de vente corrigé. 

Plus-value immobilière = prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé

Un exemple de calcul : M. X a fait l’acquisition d’une maison à 200 000 € il y a 10 ans. Il a réglé 2 000 € de frais de notaire et a effectué des travaux à hauteur de 25 000 €. Il revend sa maison 300 000 €. Aussi, il doit régler 6 000 € de frais de diagnostic avant la vente. L’acheteur lui verse également 3 000 € d’indemnité d’éviction.

1. Pour calculer le prix de vente corrigé, il faut soustraire les dépenses au prix de vente et y ajouter les indemnités réglées par le vendeur. Le prix de vente corrigé sera donc de 300 000 – 6 000 + 3 000 = 297 000 €.

2. Pour calculer le prix d’achat corrigé, M. X peut soit ajouter les 2 000 € de frais de notaire, soit choisir un forfait de 7,5 %. Ce forfait est plus avantageux, car il représente : 200 000 * 7,5 % soit 15 000 €.
M. X peut aussi inclure les 25 000 € de travaux ou choisir un forfait de 15 %. Il va choisir le forfait de 15 % et ainsi réduire sa plus-value immobilière de 15 %*200 000 = 30 000 € (ce qui est plus intéressant que les 25 000 € de travaux). Le prix d’achat corrigé sera donc de 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.

Plus-value brute immobilière = Prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé = 297 000 – 245 000 = 52 000 €.

Les abattements en fonction de la durée de propriété

Pour calculer la plus-value nette imposable, il faut tenir compte de la durée de détention du bien. En fonction de celle-ci dépend un abattement spécifique, à prendre en compte pour l’impôt sur le revenu.

Le pourcentage d’abattement se calcule en fonction du nombre d’années de détention. On parle d’années pleines, donc révolues. Mais cet abattement possède plusieurs particularités :

• Il ne s’applique pas les cinq premières années de détention ;
• À partir de la sixième année, il prend 6 % chaque année jusqu’à la 21e année de détention : 12 % la septième année, 18 % la huitième année, et ainsi de suite, etc. ;
• Au-delà de 22 ans de détention, les plus-values immobilières sont entièrement exonérées de l’impôt sur le revenu.

Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention se calcule également en pourcentage. Il concerne les biens détenus depuis plus de 5 ans et s’élève à :

1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année et jusqu'à la 22e (1,65 % la 6e année, 3,3 % la 7e, et ainsi de suite…)

1,60 % supplémentaire lors de la 22e de détention (la 22e année, le pourcentage d’abattement est donc de 28 %)

Il s’élève à 9 % pour chaque année au-delà de la 22e (37 % la 23e, 46 % la 24e, et ainsi de suite…)

Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière ?

Pour connaître la plus-value immobilière nette ou imposable, il est possible de déduire certains frais du prix de vente. Le prix de vente corrigé sera donc minoré, puisqu’il pourra notamment tenir compte des frais liés aux diagnostics obligatoires, de la TVA acquittée, des indemnités d’éviction d’un locataire et des frais d’agence (qui sont à la charge du vendeur). Tous ces frais pourront être déduits du prix de vente du bien pour le calcul de la plus-value immobilière nette.

Concernant les frais de notaire et ceux relatifs aux travaux réalisés, le vendeur a le choix entre deux options : 

• Soit déduire leur montant (justifié sur facture) ;
• Soit opter pour un forfait.

Le forfait pour les frais de notaire s’élève à 7,5 % du prix d’achat du bien. Quant au forfait pour les frais de travaux, il représente 15 % du prix d’achat. Ces deux forfaits ne nécessitent pas de présenter les justificatifs des frais. 

Existe-t-il des motifs d'exonération ?

Dans certains cas, la plus-value immobilière peut être exonérée. Cette exonération dépend de la durée de détention du bien. 

Le vendeur est exonéré d’imposition sur le revenu sur sa plus-value au-delà de la vingt-deuxième année de détention du bien. Au-delà de la trentième année de détention, il est également exonéré d’impôt pour les prélèvements sociaux.

Les plus-values immobilières exonérées d’impôt concernent notamment* :

• La vente d’une résidence principale et de ses dépendances ;
• La vente d’un bien à un organisme de logement social (uniquement jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• Les biens immobiliers dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros (pour une personne seule) ou 30 000 euros (pour un couple) ;
• La vente par des retraités ou invalides sous certaines conditions de revenus ;
• La vente d’un bien par un particulier résidant dans un établissement destiné aux personnes âgées ou handicapées, sous certaines conditions de revenu fiscal.

*Source : Le Code Général des Impôts

Terrain, SCI, résidence secondaire, etc. Pourquoi les régimes peuvent être différents ?

Le calcul de la plus-value immobilière dépend aussi de la nature du bien. 

Pour les terrains à bâtir, le régime diffère. Ils sont exonérés d’une taxe de leur plus-value immobilière dans les cas suivants : 

• Si le terrain a été déclaré constructible avant le 13 janvier 2010 ;
• Si le terrain est considéré comme étant d’utilité publique ;
• S’il a fait l’objet d’une cession d’un montant inférieur à 15 000 euros ;
• Si son prix de cession est moins de 10 fois inférieur à son prix d’acquisition.

Pour les SCI, l'imposition de leur plus-value immobilière dépend du régime fiscal choisi.

Si les résidences principales sont exonérées d’impôt sur leur plus-value, ce n’est pas le cas des résidences secondaires. Celles-ci sont soumises à l’imposition de leur plus-value à hauteur de 19 % et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.