Peut-on obliger un nu-propriétaire à vendre ?

Peut-on obliger un nu-propriétaire à vendre ?

Découvrez les droits et obligations du nu-propriétaire et dans quels cas il a l’obligation de vendre un bien immobilier.

Définition de l’usufruit et de la nue-propriété

 

Un bien en pleine propriété réunit 3 éléments dans les mains d’un seul et unique propriétaire :

  • L’usus est le droit de jouir pleinement du bien ;
  • Le fructus représente le droit d’en tirer des revenus ;
  • L’abusus est le droit de disposer du bien.

 

Dans certains cas, on procède au démembrement du bien, ce qui a pour conséquence de répartir ces trois éléments de la façon suivante :

  • L’usus et le fructus reviennent à l’usufruitier ;
  • L’abusus est confié au nu-propriétaire.

 

Chacun possède alors une partie du droit de propriété, évalué selon un barème usufruit et nue-propriété établi par l’administration fiscale.

L’usufruit est donc le fait de détenir l’usus et le fructus d’un bien immobilier. L’usus permet à l’usufruitier de jouir pleinement des lieux, et le fructus l’autorise à louer le bien pour en percevoir le loyer. Qu’il occupe ou pas les lieux, l’usufruitier est chargé de son entretien. C’est également lui qui se charge de la gestion locative. En tant que bailleur, il a la faculté de signer les baux d’habitation.

Celui qui détient la nue-propriété dispose de l’abusus. C’est-à-dire qu’il peut disposer du bien comme il le souhaite, le vendre, le donner, le léguer ou même le détruire. Mais il est à noter que ces prérogatives, bien qu’elles existent, sont limitées puisque l’accord de l’usufruitier est indispensable pour vendre. De plus, le nu-propriétaire a des obligations envers l’usufruitier. Il ne peut donc prendre aucune décision susceptible d’entraver la jouissance des lieux dont bénéficie l’usufruitier.

 

Droits et obligations du nu-propriétaire

 

L’achat en nue-propriété confère certains droits et implique certaines obligations au nu-propriétaire. La première question que l’on peut se poser est : le nu-propriétaire peut-il habiter le bien ? La réponse est non puisque c’est précisément cette prérogative qui est confiée à l’usufruitier, détenteur de l’usus.

Les droits du nu-propriétaire sont principalement fiscaux, en particulier s’il perçoit déjà des revenus fonciers provenant d’autres biens.

  • Il peut déduire les factures de grosses réparations de ses revenus fonciers ;
  • Il peut déduire de sa déclaration IFI les intérêts de l’emprunt éventuellement contracté pour acquérir la nue-propriété.

 

C’est pourquoi l’investissement en nue-propriété est souvent choisi dans le cadre de la mise en place d’une stratégie fiscale, puisqu’il permet de diminuer la base de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Mais le nu-propriétaire a aussi des obligations :

  • Il doit laisser l’usufruitier jouir pleinement des lieux, que celui-ci ait choisi de les occuper ou de les mettre en location ;
  • Il doit payer les grosses réparations dont la liste est précisée dans l’art. 606 du Code civil.

 

Puis-je obliger le nu-propriétaire à vendre le bien ?

 

Personne ne peut obliger le nu-propriétaire à vendre son bien immobilier et surtout pas l’usufruitier, puisqu’il n’est pas propriétaire des lieux. Rappelons que le nu-propriétaire détient l’abusus et à ce titre, lui seul peut engager la mise en vente du bien. Cependant, la mise en vente d’un bien démembré ne peut avoir lieu qu’avec l’accord commun de l’usufruitier ET du nu-propriétaire.

S’il y a plusieurs nus-propriétaires, il faut l’accord de tous pour pouvoir vendre le bien.

De la même façon, le nu-propriétaire doit avoir l’accord de l’usufruitier pour vendre l’immeuble.

Dans le cas d’une succession, donner la nue-propriété aux héritiers par le démembrement du bien protège les parents et à fortiori le conjoint survivant. En effet, usufruitier de sa résidence principale, il peut l’occuper jusqu’à son décès sans que ses héritiers puissent l’obliger à vendre ou à quitter les lieux. C’est pourquoi cette solution est souvent retenue dans les dispositions successorales. Elle prend le nom d’usufruit viager car elle s’éteint avec le décès de l’usufruitier.

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