Calcul de mon financement

Calculez votre capacité d'emprunt


En France, l’acquisition d’un logement coûte en moyenne 250 000 € pour une maison et 190 000 € pour un appartement. Une opération importante, le plus fréquemment financée par la mise en place d’un prêt immobilier. Autant dire que le calcul de la capacité d’emprunt s’avère primordial dès la genèse du projet d’acquisition ! Icade vous livre quelques explications et vous présente son calculateur pour bien comprendre cette notion et l’évaluer précisément.

Démarrez votre projet immobilier en simulant votre capacité d’emprunt


Projet de vie et investissement patrimonial important, votre achat immobilier mérite une approche méthodique. Cette simulation de prêt immobilier va permettre de vérifier la faisabilité de l’opération et de déterminer l’enveloppe budgétaire qui peut y être consacrée. Fort de cette simulation, vous maîtrisez toutes les implications budgétaires de votre projet pour avancer sereinement ! Face à votre banquier, votre maîtrise des chiffres rassure en prouvant votre sérieux. Vous êtes en mesure de faire valoir vos arguments pour défendre au mieux votre dossier et obtenir le financement dont vous avez besoin.

Pourquoi effectuer une simulation de capacité d’emprunt ?

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Il s’agit, à l’aune de la mensualité admissible par votre budget et des taux d’emprunt proposés par les organismes prêteurs, de calculer le montant maximum emprunt able. Très simple, le simulateur Icade vous permet en un clic d’évaluer précisément cette somme qui s’ajoutera à votre éventuel apport personnel. Un préalable indispensable qui vous évitera des désillusions avant toute recherche immobilière ! Vous l’avez compris, la simulation de votre capacité d’emprunt va vous permettre de concentrer votre attention vers des biens immobiliers que vous pouvez effectivement acheter.

Comment est calculée votre capacité d’emprunt ?

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Outil très utile à la concrétisation des projets immobiliers, le prêt ne doit pas compromettre l'équilibre budgétaire. Jusqu’à présent, les banques s'accordaient à fixer le taux d’endettement maximum à 33 %. Soucieux de faciliter l’accès au crédit, le ministère de l’Économie est intervenu pour porter ce taux à 35 %. Concrètement, l’addition des mensualités de l’ensemble de vos prêts (immobiliers, automobile ou consommation) et de vos charges fixes ne doit par conséquent pas excéder 35 % de vos revenus (salaires, primes, pensions, revenus professionnels non salariés). Ce plafond maximal permet de déterminer la mensualité maximale de votre futur prêt.


Exemple concret : Monsieur Martin gagne 2 400 € net/mois (prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu effectué), son prêt auto s’élève à 105 €/mois et il rembourse un prêt à la consommation à hauteur de 53 €/mois. Sa mutuelle santé lui coûte 30 €/mois et son assurance vie 40 €/mois.

Calcul de la mensualité maximale admissible pour son budget sur la base d’un taux d’endettement maximal de 35 % :

  • Montant des charges fixes : 105 + 53 + 30 +40 = 228 €/mois
  • Taux actuel de l’endettement : 228/2 400 x 100 = 9,5 %
  • Montant de la mensualité admissible : (35 – 9,5)/100 x 2 400 = 612 €
  • Le budget de monsieur Martin peut supporter une mensualité de 612 €.

Ce calcul, simple à réaliser, va lui permettre grâce au simulateur Icade de connaître précisément la somme qu’il peut emprunter pour devenir propriétaire de son logement.

Mode d’emploi de notre simulateur gratuit

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Le simulateur de capacité d’emprunt Icade se présente comme une calculette à 3 champs :

  • Mensualités souhaitées (en €)
  • Durée du prêt (en années)
  • Taux du prêt (en %)

En renseignant ces trois champs, vous obtenez en un clic votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme que vous pouvez obtenir d’un organisme prêteur pour compléter votre éventuel apport personnel. Pour ce faire il vous faut procéder en 3 phases :

  • Primo : comme monsieur Martin dans notre exemple, calculez votre mensualité maximale admissible ;
  • Secundo : choisir une durée de prêt. Selon votre âge vous pouvez emprunter sur 5, 10, 15, 20, 25, 30 ans, voire plus dans certains cas.
  • Tertio : affichez le taux d’emprunt en vigueur correspondant à la durée de prêt. Ce taux se trouve aisément sur Internet.

Très simple et instantané, le simulateur de capacité d’emprunt Icade vous permet de tester les différentes options possibles en matière de durée de prêt. Bien évidemment plus cette dernière est importante, plus la somme emprunt able est élevée.

Exemple concret : Monsieur Martin à une mensualité admissible de 612 euros. Il teste sa capacité d’emprunt selon quatre hypothèses de durée de prêt grâce au simulateur Icade :

  • Durée de prêt 15 ans – taux du prêt 0,85 % : 103 392 € empruntables
  • Durée de prêt 20 ans – taux du prêt 1,10 % : 131 792 € empruntables
  • Durée du prêt 25 ans – taux du prêt 1,45 % : 153 927 € empruntables
  • Durée du prêt 30 ans – taux du prêt 2 % : 165 576 € empruntables

Grâce au simulateur de capacité d’emprunt Icade, il n’a fallu que quelques minutes à monsieur Martin pour tester quatre hypothèses de durée pour son futur prêt immobilier.

Celles-ci ont été élaborées sur la base du taux effectif hors assurance moyen relevé au mois de décembre 2020 en France. Comme vous pouvez le constater, la somme emprunt able à mensualité constante varie de manière importante avec l’allongement de la durée du prêt.


Cette petite étude peut aussi vous amener à constater de visu qu’il vous faut procéder au remboursement de vos prêts en cours pour augmenter votre capacité d’emprunt. Ainsi, en remboursant son prêt à la consommation (53 €/mois), la mensualité admissible du futur prêt immobilier de monsieur Martin passe à 665 €. Le simulateur de capacité d’emprunt Icade permet de tester immédiatement les effets de ce remboursement et de cette nouvelle mensualité. Sur 20 ans, monsieur Martin peut désormais emprunter 143 205 € au taux de 1,10 %. Un écart de près de 12 000 € qui peut faire la différence en termes de faisabilité du projet !

Au moment de démarrer votre projet d’achat immobilier, vous avez donc tout intérêt à tester comme monsieur Martin diverses durées de prêt possibles et plusieurs configurations budgétaires. Cette petite étude simple et rapide va vous permettre de calculer votre prêt immobilier avant même d’aborder les banques, sans bouger de chez vous et sans avoir à laisser vos coordonnées !

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