Comment justifier d’une résidence principale ?
Une résidence principale est le logement habituel et effectif du vendeur. Elle est son lieu de résidence pendant la majeure partie du temps. Pour être qualifié de résidence principale, le bien doit donc être le lieu occupé par toute sa famille. La résidence principale regroupe également l’ensemble des intérêts matériels et professionnels du contribuable. Elle doit aussi être le lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus du foyer.
Un seul logement peut être désigné comme résidence principale. Celle-ci peut être un appartement dans un immeuble d’habitat collectif, mais aussi une maison individuelle ou même un bateau.
Pour prouver que votre logement est votre résidence principale, vous pouvez fournir plusieurs justificatifs, comme :
- Des documents d’assurance ou des bulletins bancaires, mentionnant l’adresse de votre résidence principale ;
- Des factures de fournisseur d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone fixe ou d’internet, pour prouver que la consommation correspond au temps passé dans le logement ;
- D’autres documents, comme l’avis de taxe d’habitation ou votre contrat d’assurance habitation ;
- Des attestations, signées du notaire, de voisins ou du maire de la commune.
En cas de fraude, l’administration fiscale pourra analyser vos consommations énergétiques pour vérifier qu’elles coïncident bien avec votre occupation des lieux. Si cela n’est pas le cas et qu’elle considère que le logement est votre résidence secondaire, alors vous serez imposable sur la plus-value réalisée lors de sa vente.
Quelle taxe pour la vente d’une résidence principale ?
Une résidence principale présente de nombreux avantages fiscaux aux propriétaires. L’imposition de la plus-value immobilière dépend du statut du logement : résidence principale ou secondaire. La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale (appartement ou maison) est entièrement exonérée d’impôt.
Cette exonération* est totale. Elle concerne aussi bien la résidence principale que ses dépendances immédiates. Parmi les dépendances immédiates sont notamment compris la cave, le garage, et les places de parking situées jusqu’à un kilomètre de la résidence.
L’exonération de la plus-value des résidences principales est valable sans condition. Elle s’applique systématiquement, et ce, peu importe le nombre d’années de détention ou le montant de la plus-value réalisée.
*Source : Impots.gouv.fr
La résidence principale et l’IFI
Bien qu’elle soit exonérée d’impôt pour sa plus-value, la résidence principale est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cela concerne uniquement les contribuables qui en sont redevables.
Dans le cas où le vendeur est soumis à l’IFI, sa résidence principale bénéficiera néanmoins d’un abattement*. Pour calculer le montant de cet impôt, il faudra retenir 70 % du prix d’estimation de la résidence principale.
*Source : Impots.gouv.fr
Comment être exonéré de plus-value immobilière sur une résidence principale ?
Dans tous les cas, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée d’impôt*, peu importe la manière dont cette plus-value sera réemployée par la suite. Le vendeur ne sera donc pas tenu de réinvestir cette somme dans une résidence principale.
*Source : Impots.gouv.fr
Les conditions d’occupation de la résidence principale
Pour en bénéficier, il faut avoir occupé la résidence principale jusqu’au jour de sa mise en vente.
Si le vendeur n’occupe plus sa résidence principale au moment de la mise en vente, il doit l’avoir habitée au maximum un an auparavant. Cela peut arriver si le vendeur a déménagé avant de mettre en vente sa résidence principale, notamment. Mais, pour profiter de l’exonération de la plus-value sur sa résidence principale, il ne doit pas y avoir logé ses proches de manière gratuite. Il ne devra pas non plus avoir loué son bien.
Le cas d’exonération pour l’acquisition d’une résidence principale
De la même manière, lorsque le vendeur met en vente sa résidence secondaire et qu’il réinvestit son prix de vente dans l’achat de sa résidence principale, il pourra également être exempt d’impôt* sur sa plus-value. Pour bénéficier de cette exonération :
- Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale lors des quatre années qui précèdent la vente ;
- Il dispose de deux ans au maximum pour faire l’acquisition de sa résidence principale.
*Source : Impots.gouv.fr
Le rôle du notaire
Pour rappel, c’est le notaire qui a pour mission de calculer la somme de la plus-value, mais aussi de déclarer et de régler l’impôt auprès de l’État. Le montant de l’impôt est déduit du prix de vente et reversé directement à l’administration fiscale.
Lorsque la plus-value est imposable, le vendeur doit, quant à lui, reporter le montant sur sa déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-C. Dans le cadre d’une résidence principale, le vendeur ne sera pas imposable sur sa plus-value. Il n’aura donc pas à faire ces démarches.
L’exonération s’applique-t-elle aussi aux dépendances de la résidence principale ?
L’exonération de la plus-value des résidences principales s’applique aussi à leurs dépendances immédiates, lorsqu’elles sont cédées en même temps que la résidence principale. Ainsi, elles doivent constituer une unité indissociable de la résidence principale.
Les dépendances concernées peuvent être :
- Une cour ;
- Un passage ;
- Une cave ;
- Un garage ;
- Un jardin privé ;
- Une chambre de bonne (à condition qu’elle soit située dans le même immeuble).
Un terrain entourant la résidence principale pourra également être considéré comme une dépendance nécessaire et immédiate.
Sont aussi considérées comme des dépendances les places de parking, à condition qu’elles se situent à un kilomètre de l’habitation au maximum. Lorsque la dépendance est située au-delà d’un kilomètre de la résidence principale, elle ne pourra pas bénéficier de cette exonération.
Pour que l’exonération des dépendances soit effective, il faut qu’elles soient cédées en même temps que la résidence principale. En revanche, le vendeur pourra céder les lots à différents acheteurs. Par exemple, il pourra vendre sa maison à un premier acquéreur, et le terrain jouxtant sa résidence à un autre. Cela concerne aussi les programmes immobiliers neufs.
