Le dispositif PINEL

Je défiscalise en investissant avec le dispositif Pinel.

Depuis 2014, le succès du dispositif Pinel ne se dément pas. Il est donc régulièrement prolongé par l’Etat, qui y voit un excellent moyen de favoriser la construction de logements neufs en France. Les avantages liés à la loi Pinel continuent d’inclure des avantages fiscaux pour les investissements locatifs réalisés jusqu'au 31 décembre 2021 (date de signature notaire faisant foi).

La loi de finances 2020 a supprimé ce bénéfice pour les logements individuels, en limitant ainsi les investissements réalisés entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 uniquement aux logements collectifs. Par conséquent les VEFA (Vente en Etat d’Achèvement), portant sur des maisons individuelles, passées après la date du 1er janvier 2021, ne seront plus éligibles au dispositif Pinel.

L'article 168 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022. Il sera reconduit pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs.

Le principe de ce dispositif est d’offrir, aux investisseurs immobiliers qui achètent un logement pour le louer, une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % dans le respect des conditions ci-après.

Le dispositif Pinel, comment ça marche ?

Vous achetez un bien immobilier neuf, que vous vous engagez à louer nu pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans en résidence principale. En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur vos revenus, à savoir :

• Vous vous engagez à louer votre logement neuf sur 6 ans : une réduction d’impôt de 12% sur le prix d'acquisition du bien immobilier avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal de 6% puis une prolongation supplémentaire de 3 ans à 3% ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.
• Vous vous engagez à louer votre logement neuf sur 9 ans : une réduction d’impôt de 18%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou d'acquisition si elle est postérieure, et de manière irrévocable.

• Cette réduction d’impôt sur le revenu pour les investissements locatifs est soumise à un double plafonnement : 2 investissements possibles par an et par foyer pour un montant global et maximum de 300 000 € et sur la base d'un prix d'acquisition plafonné à 5 500 € du m² de surface habitable.

Le saviez-vous ?

Il est possible de louer le bien à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre de votre foyer fiscal et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.  

Dispositif Pinel : quelles conditions pour le logement ?

La réduction est applicable uniquement sur les logements neufs achevés ou en état futur d’achèvement (VEFA) qui seraient acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit répondre à plusieurs critères :

• Etre conforme à la réglementation thermique 2012.
• Etre dans une zone fiscale A, A bis ou B1.
• La zone A : comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise ainsi que certaines villes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
• La zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
• La zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A ainsi que les départements d’Outre-Mer.

Depuis le 1^er janvier 2018, la loi Pinel ne s’applique plus dans les zones géographiques où la demande de logements est moins soutenue. Deux zones sont concernées :

• La zone B2 : comprend des villes de 50 000 à 250 000 habitants où le marché n'est pas tendu.
• La zone C : comprend tout le reste du territoire

Voir les communes concernées par la loi Pinel par zone

Dispositif Pinel : quelles conditions de location ?

• Un engagement à louer le bien nu comme habitation principale pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans renouvelable par période triennale pour une durée maximale de 12 ans.
• L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou sa date d'acquisition si elle est postérieure).
• Le locataire ne peut pas être membre du même foyer fiscal que le propriétaire.
• Pour les baux conclus en 2020, les plafonds de loyers mensuels par m² de surface utile, hors charges, sont fixés à :

Plafond 2020, mis à jour janv. 2021 (en attente parution des barèmes 2021)

Les plafonds de loyers** varient également en fonction de la typologie du logement soumis à un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / surface utile*. Ce coefficient ne pourra dépasser 1,2. Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la 2e décimale.

Exemple : Pour un appartement de 3 pièces à Strasbourg, de 68 m² avec un balcon de 6 m², faisant l’objet d’un bail en 2020, le plafond mensuel du loyer est fixé ainsi : (68 + 3 m²) x 10,28 € x (0,7 + 19/71) = 706 € par mois.

* La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m².
** Ces plafonds de loyers peuvent être réduits localement par arrêtés des préfets de région.

• Les ressources du locataire sont plafonnées selon le tableau ci-dessous. Les ressources prises en compte sont celles du Revenu Fiscal de Référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’année N-2 précédant celle de la signature du bail. Les plafonds de ressources appliqués dépendent de la composition du foyer et de la zone d’implantation de l'appartement. Ils sont révisés au 1er janvier de chaque année.

Plafonds de ressources Pinel en 2021 (en €)

Plafond 2020, mis à jour janv. 2021 (en attente parution des barèmes 2021)

L’appréciation des ressources se fait dans les conditions de droit commun : les ressources du locataire s’apprécient au regard du revenu fiscal de référence de l’année n-2 (avis d’impôt 2020 portant sur les revenus de 2019) pour une signature de bail en 2021. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d'impôt. Sous réserve du plafonnement global des déductions fiscales visées à l’article 200-0 A du CGI.