Les zones Pinel pour investir

Vous projetez d’investir grâce au dispositif défiscalisant Pinel ? La loi Pinel offre en effet de nombreux avantages aux investisseurs comme aux locataires. Avant de se lancer, il est cependant important de connaître tous les critères à respecter pour pouvoir profiter des avantages Pinel. Par exemple, vous devez vous souvenir des zones définies par le dispositif Pinel ! Il existe trois zonages, que nous vous détaillons ici. Découvrez avec nous à quoi correspondent les zones Pinel pour investir, et comment choisir la région la plus propice à l’investissement. 

Quelles sont les zones éligibles à Pinel ? 

La loi Pinel classique découpe la France en trois zones : A bis, A et B1. Le dispositif Pinel +, qui coexiste aujourd'hui avec le Pinel classique, tient également compte de ces trois zones. On retrouve dans ces différents secteurs des villes avec un marché immobilier locatif à forte tension. Le tableau ci-dessous récapitule les différentes communes de chaque zone (liste non exhaustive) :

Toutes les villes ne sont pas répertoriées ici. Pour connaître l’éligibilité de votre commune, le gouvernement a mis en place un moteur de recherche. 

Pourquoi le dispositif Pinel est divisé en trois zonages ?

Le dispositif Pinel a repris une partie du découpage de la loi Duflot, qu’il remplace depuis 2014. Ainsi, la France était auparavant découpée en cinq zones. En 2017, le gouvernement a initié la suppression des zones B2 et C. Ainsi, seules les zones A Bis, A et B1 subsistent désormais et sont éligibles aux dispositifs Pinel et Pinel Plus. 

Le zonage en trois secteurs permet d’identifier les besoins au plus près du terrain. En effet, les problématiques de logements ne sont pas les mêmes à Paris, Lyon, Caen ou encore Ajaccio. C’est pourquoi l’État a réparti les villes selon plusieurs critères :

• Tension du marché immobilier locatif ;
• Prix des loyers par rapport au niveau de vie de la population locale.

Certaines zones touristiques, dont la Côte d’Azur ou certaines stations de ski, possèdent une double problématique : 

• Nombreuses résidences secondaires non louées à l’année ;
• Loyers élevés à cause des flux de touristes qui ont une situation financière plus élevée.

C’est notamment le cas pour les villes frontalières avec la Suisse et le Luxembourg, ainsi que les destinations de ski telles que Megève ou Chamonix-Mont-Blanc. 

Ce découpage permet aussi à l’État de fixer plusieurs critères à l’éligibilité Pinel.

Enfin, une exception existe dans le découpage en zones : la Bretagne. En effet, le Pinel en Bretagne est soumis à une réglementation particulière. 

Quelles sont les différences entre les zones Pinel ?

La loi Pinel détermine des critères de ressources et de loyers qui ne peuvent pas être dépassés. Cependant, les différentes zones Pinel connaissent des différences au niveau du plafond de loyer, mais aussi en termes de défiscalisation Pinel. Il faut savoir que les taux de réduction d’impôt (sous conditions) octroyés par la loi Pinel diminuent en 2023, tandis que le dispositif Pinel + permet toujours de profiter de la réduction à taux plein.

Ces plafonds énoncés doivent absolument être respectés. Dans le cas inverse, vous ne pouvez pas prétendre aux réductions fiscales grâce à une loi Pinel location. Toutefois, seules les ressources indiquées lors de la rédaction puis de la signature du bail sont comptabilisées. Si vos locataires perçoivent des revenus plus élevés par la suite, vous n’êtes pas impacté. Toutefois, certains cas particuliers existent, notamment le Pinel Breton, qui est régi par d’autres règles locales. 

Dans tous les cas, le calcul loyer Pinel n’est pas compliqué à effectuer. 

Comment savoir son zonage ? 

Le zonage du dispositif Pinel dépend de la ville, de son marché immobilier locatif et des revenus de la population. Pour savoir si la commune dans laquelle vous souhaitez investir se trouve dans une zone Pinel, vous pouvez consulter le moteur de recherche dédié, sur le site du gouvernement. Il suffit alors d’indiquer la ville ou son code postal, et vous saurez immédiatement si vous pouvez choisir un bien dans ce secteur via la loi Pinel. 

La carte suivante vous permet de visualiser de manière globale les différentes zones Pinel éligibles en France :

Qu'est-ce que le Pinel breton ? 

La loi Pinel prévoit un découpage par zone du territoire français et des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. L’État réévalue chaque année les conditions pour permettre une adéquation entre l’offre et la demande de logement. La loi de finances de 2020 a créé une zone d’expérimentation locale : la Bretagne. Ainsi, depuis cette date, la Bretagne se gère en autonomie. En effet, l’idée est d’attribuer à la préfecture un pouvoir décisionnel supérieur, pour que le préfet en charge d’un territoire puisse établir lui-même, selon les besoins de sa population, des zones spécifiques Pinel. Chaque année, un arrêté préfectoral établit la liste des secteurs éligibles au dispositif Pinel Breton. Même si de nombreux critères sont communs au Pinel métropole et au Pinel Bretagne, il existe tout de même des différences notables :

• Le préfet détermine les plafonds de loyers. Quant aux ressources, les plafonds sont identiques à ceux établis par l’État ;
• La déclaration relative aux déductions fiscales annuelles doit comporter les montants de loyers perçus et de ressources du ou des locataires ;
• Le Pinel breton connaît un découpage du territoire spécifique. 

Quant à ce dernier point, le préfet a la possibilité de créer des zones précises, grâce à deux actions : le carreau et l’IRIS. L’IRIS (Îlots Regroupés pour l’Information Statistique) est un quartier d’une ville éligible au Pinel. Par exemple, la ville de Rennes est découpée par l’IRIS. Ainsi, les quartiers sont éligibles ou non au Pinel sans pour autant permettre à toutes les constructions de la commune de bénéficier du dispositif Pinel. C’est un vecteur de construction actif dans les zones les plus durement touchées par les problématiques d’offres et de demandes de logements. 

Le carreau est une mesure qui définit un secteur de 200 x 200 mètres. Toutes les nouvelles constructions qui se situent à l’intérieur du carreau sont potentiellement éligibles au Pinel. 

Le territoire de la Bretagne se découpe ainsi :

• 58 villes éligibles ;
• 25 intégralement ;
• La métropole de Rennes est éligible selon deux principes : en intégralité et par IRIS pour la ville de Rennes ;
• 24 communes divisées en 126 IRIS ;
• 10 villes sectorisées via 48 carreaux ;
• Brest : à la fois éligible selon l’IRIS et les carreaux.

Le Pinel breton, instauré en 2020, devait s’arrêter en décembre 2022. Il a cependant été reconduit jusqu’en 2024. 

Quelle zone est la plus avantageuse pour investir en loi Pinel ? 

Chaque zone Pinel possède des atouts. Le choix du secteur d’investissement Pinel dépend de votre projet, mais également de vos objectifs. Voici un récapitulatif des avantages à investir en loi Pinel dans les différents zonages. 

La zone A bis

Cette zone correspond à Paris et aux villes des alentours. Le marché immobilier est dynamique et connaît une demande très forte par rapport à l’offre. C’est donc une sécurité pour l’investisseur de choisir la zone A bis. Même en cas de turn over fort, la vacance locative est faible. D’autre part, à budget égal, la zone A bis possède un plafond de loyer plus élevé. Ainsi, votre rendement peut lui aussi être meilleur. Enfin, si vous souhaitez revendre votre bien aux termes de l’engagement, les infrastructures et les transports qui se développent, ainsi que la proximité avec les commerces et la vie parisienne vous permettront de vendre facilement, et à bon prix. 

La zone A

Les villes de la zone A possèdent un fort dynamisme et une attractivité aussi bien économique que touristique. Tout comme en zone A Bis, la demande de logement est croissante, ce qui permet de louer rapidement un bien immobilier. Par ailleurs, vous avez un plus large choix de villes. En effet, en-dehors des grandes agglomérations comme Lyon ou Montpellier, la zone A comprend aussi la Côte d’Azur ou certaines stations de ski, des secteurs de prédilection en cas de revente. 

La zone B1

Les communes de métropole et d’outre-mer qui composent cette zone connaissent également un dynamisme économique important. Elles profitent aussi de villes à taille moyenne, où les prix sont moins élevés. En contrepartie, les plafonds de loyers sont aussi plus bas. Cependant, la zone B1 est idéale pour les particuliers souhaitant investir avec un apport ou un budget plus réduit.