Les conditions de location via le dispositif Pinel

Louer un bien immobilier via le dispositif Pinel offre de nombreux avantages, mais la location est aussi soumise à certaines conditions. Celles-ci concernent aussi bien le bailleur que le locataire. Vous venez d’investir dans un bien immobilier locatif via la loi Pinel ? Il est temps maintenant de découvrir les conditions de location relatives à l’investisseur, ainsi que celles qui se rapportent aux locataires. C’est pour vous aider à franchir cette étape cruciale de votre investissement Pinel dans l’immobilier locatif que nous avons préparé ce guide immobilier. 

Les conditions pour l'investisseur

Il ne suffit pas d’investir dans un bien immobilier qui respecte les nouvelles normes Pinel pour être éligible et obtenir les réductions fiscales inhérentes au dispositif. En tant qu’investisseur, vous devez respecter certaines conditions pour bénéficier de la défiscalisation Pinel. Alors, loi Pinel, comment ça marche ?

La durée de mise en location

Les durées d’engagement ne changent pas et sont toujours fixées à 6, 9 ou 12 ans. En revanche, les taux de défiscalisation évoluent, comme le montre le tableau suivant :

Vous avez acquis votre appartement éligible au dispositif Pinel et désormais vous recherchez un locataire. La loi Pinel vous impose une durée minimale de location, fixée à 6 ans. Elle peut s’étendre jusqu’à 12 ans. En fonction de la durée de mise en location, l’État peut vous octroyer un taux de réduction fiscale plus ou moins important. Le tableau suivant récapitule les réductions possibles :

Bon à savoir : vous ne pouvez pas rompre votre engagement de location. Par exemple, si vous avez déclaré un engagement de 9 ans, la vente de votre bien ne peut pas intervenir avant la date échue, au risque de perdre les avantages fiscaux et de devoir les rembourser. Si vous n’avez pas de vision à long terme sur cet investissement, vous pouvez opter pour une location de 6 ans renouvelable. 

Depuis cette année, le Pinel Plus permet cependant de continuer à bénéficier d’un taux plein (jusqu’à 21 % pour un engagement total de 12 ans), sous certaines conditions. Pour en bénéficier, vous devez, en plus de respecter les critères d’éligibilité du Pinel classique, soit faire l’acquisition d’un bien immobilier situé dans un QPV (Quartier Prioritaire de la politique de la Ville), soit investir dans un logement qui respecte la norme RE2020 :

• Critères de performances énergétiques ;
• Normes de confort : double exposition (à partir du T3), extérieur obligatoire, rapport superficie/nombre de pièces.

Comment louer votre appartement en loi Pinel

L’achat et la mise en location d’un appartement en loi Pinel sont soumis à des conditions strictes. La loi encadre les conditions de ressources des locataires mais également les loyers pratiqués. En effet, l’objectif du dispositif Pinel est de créer des logements dans des secteurs tendus, là où le marché immobilier connaît une forte demande et peu d’offres. Certaines communes sont aussi éligibles en raison de leur attractivité touristique. Les résidences secondaires et les loyers élevés ne permettent pas aux habitants locaux de se loger. 

Ainsi, si vous souhaitez louer en Pinel, vous devez respecter :

• Un plafond de loyer : 18,89 €/m² en zone A Bis, 14,03 €/m² en zone A, 11,31 €/m² en zone B1 ;
• Un plafond de ressources ;
• La location à une personne qui ne dépend pas de votre foyer fiscal ;
• La demande des pièces justificatives : identité, contrat de travail, avis d’imposition, garant ou caution au besoin.

Vous avez l’obligation de fournir ces documents à l’administration fiscale pour bénéficier des réductions :

• Identité, adresse (personnelle et du logement en location) ;
• Date de mise en location (vous avez 12 mois pour louer votre bien à compter de l’achat ou de la réception des travaux) ;
• Caractéristiques du logement : surface, exposition, extérieur ;
• Montants du loyer et des ressources du locataire ;
• La durée d’engagement Pinel et le contrat de location.

Cette déclaration fiscale conditionne vos réductions d’impôts. Il est donc important de fournir toutes les pièces nécessaires et de respecter les conditions légales de mise en location. 

Le choix du locataire selon ses ressources

La mise en location d’un bien immobilier Pinel est conditionnée à la zone dans laquelle se situe votre logement, ainsi qu’aux revenus de vos potentiels locataires.

La loi Pinel, qui a remplacé la loi Duflot en 2014, a repris le découpage de la France en plusieurs zones. Le critère des ressources est lié au zonage A bis, A et B1.

La zone A bis concerne principalement Paris et les grandes villes des alentours.

La zone Pinel A accueille les villes de province où la tension est aussi très forte (Marseille, Lyon, Montpellier, Côte d’Azur, etc.), de par la demande ou le tourisme.

Enfin, la zone B1 concerne les communes de plus de 250.000 habitants, ainsi que les villes situées en outre-mer et les villes plus petites qui connaissent, elles aussi, des tensions sur le marché de l’immobilier. Ainsi, on retrouve le plafond de ressources découpé comme suit : 

Toutefois, ce tableau est donné à titre indicatif, car chaque année, l’État se réserve le droit de faire évoluer les plafonds de ressources pour s’adapter à la demande et aux besoins des populations locales. (Source Bofip)

Les conditions relatives aux locataires

Les locataires qui souhaitent habiter dans un logement éligible au dispositif Pinel doivent respecter certaines conditions. En effet, ils doivent fournir plusieurs documents :

• Justificatif d’identité ;
• Justificatif de domicile ;
• Contrat de travail ;
• Avis d’imposition ;
• Justificatifs des garants (documents identiques aux locataires).

Les critères qui entrent en compte pour la location Pinel sont les ressources et le zonage. Les plafonds de revenus sont liés aux zones, et si vos locataires dépassent ces barèmes, vous ne pouvez pas bénéficier des réductions fiscales liées à la loi Pinel. Toutefois, si le locataire perçoit des loyers supérieurs aux barèmes au cours de la location, vous ne perdez aucun des avantages Pinel. En effet, seules les ressources au jour de la signature du bail sont prises en compte. Cependant, une exception existe : le Pinel Breton. Cette expérimentation locale demande aux propriétaires une déclaration particulière chaque année, qui concerne les revenus de leurs locataires. 

En cas de non-respect de la réglementation (vous ne pouvez pas présenter les documents ci-dessus), vous êtes passible d’une amende. 

En parallèle, les particuliers souhaitant investir peuvent entreprendre des démarches pour se prémunir contre les éventuels impayés. En lieu et place d’un garant, vous avez la possibilité de souscrire une assurance GLI (Garantie Loyers impayés), PNO (Propriétaire Non Occupant) ou demander le dispositif VISAL (caution via Action Logement). 

Comment les loyers sont encadrés ?

Le zonage Pinel détermine avec précision les plafonds à ne pas dépasser pour bénéficier des avantages fiscaux. Ces conditions concernent aussi bien les investisseurs que les locataires. De leur côté, les particuliers propriétaires sont dans l’obligation de déterminer un loyer selon les normes encadrées par l’État. Ces barèmes sont revus régulièrement, une fois par an en général, pour être en accord avec les besoins de la population. 

Selon la zone, les loyers au m² diffèrent. En effet, le niveau de vie n’est pas le même en province qu’à Paris. D’autre part, la loi Pinel accorde une certaine souplesse à la Bretagne. C’est le préfet et non l’État qui fixe les conditions de loyers. Le cas général est le suivant en 2024 :

Pour avoir une estimation du loyer que vous pouvez appliquer (pour un bien de 45 m² à Paris), vous devez faire le calcul loyer Pinel : Surface x coefficient multiplicateur x plafond loyer = loyer potentiel

45 x (0,7 + 19/45) x 18,89 soit un loyer de 953,95 €

Pourquoi l'investissement locatif en Pinel peut être une excellente idée ?

Il existe de nombreux avantages, aussi bien financiers que patrimoniaux, dans l’investissement Pinel. En effet, vous profitez de réductions fiscales (sous conditions), et vous payez donc moins d’impôt. Ces taux vous permettent de déduire pendant plusieurs années, selon votre engagement. 

Par ailleurs, les investissements locatifs Pinel vous permettent de construire un patrimoine. L’avantage lié à Pinel réside dans le fait de pouvoir acheter en Indivision ou via une SCI. Ainsi, vous achetez avec plusieurs membres de votre famille, ascendants ou descendants, et vous en profitez pour transmettre un patrimoine immobilier en toute simplicité.

Côté financier, vous profitez de frais de notaire réduits, car vous achetez un bien neuf. Les frais sont alors de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Autre point positif, vous n’avez pas besoin d’apport personnel pour financer l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. 

Concernant le bien en lui-même, la nouvelle réglementation 2023 Pinel Plus encadre strictement les performances énergétiques des immeubles en construction. Ainsi, vous profitez des dernières avancées en matière d’isolation et de chauffage, conformément à la norme RE2020. 

Enfin, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la loi Pinel offre la possibilité de loger des personnes de sa famille. Toutefois, ces personnes ne doivent en aucun cas être rattachées à votre foyer fiscal. De même, les enfants qui bénéficient des APL, ALS et de certaines autres aides sociales, ne peuvent pas louer votre appartement.