Loi Pinel 2023 : comment fonctionne-t-elle ?

Vous prévoyez d’investir bientôt dans un bien immobilier locatif ? Saviez-vous qu’en bénéficiant de la loi Pinel, vous pouvez profiter de nombreux avantages qui vous aideront à investir ? Mais avant de se lancer, il est important de bien comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel, afin d’en tirer le meilleur parti. C’est pourquoi nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel 2023, quelles sont les nouveautés de cette année, quels sont les avantages offerts pour l’investisseur et pour le locataire, ou encore qui est concerné par le dispositif Pinel.

Qu'est-ce que la loi Pinel ? 

La loi Pinel a remplacé la loi Scellier et le dispositif Duflot en 2014. Cette loi fait partie des niches fiscales françaises qui offrent des opportunités de construire son patrimoine en maîtrisant son budget. Elle permet aux particuliers souhaitant investir de profiter d’avantages fiscaux (sous conditions), en échange de l’achat d’un bien immobilier. Toutefois, plusieurs critères sont à respecter pour être éligible au dispositif Pinel. Le bien choisi doit être :

• Neuf, construit il y a moins de deux ans ou en VEFA (vente en état de futur achèvement) ;
• Localisé dans les zones A bis, A ou B1 ;
• Situé dans un immeuble collectif.

Pour être éligible, vous devez également : 

• Mettre en location le bien selon un barème de loyers défini par l’État ;
• Louer votre logement sous condition de ressources des locataires, pendant une durée déterminée ;
• Réaliser deux investissements maximum par an, pour une base de montant de 300 000 euros.

Si l’ensemble de ces éléments est respecté, vous pouvez prétendre à une réduction fiscale. Il y a donc une différence majeure avec la loi Denormandie, qui ne concerne que l’ancien dégradé. Par ailleurs, la loi Pinel permet de loger un membre de sa famille (ascendant ou descendant) qui n’est pas rattaché au même foyer fiscal. Vous profitez des avantages fiscaux tout en aidant des personnes de votre entourage.

Concernant les zones d'investissement Pinel, vous retrouvez Paris et l’Île-de-France pour le secteur A bis, 650 communes en secteur A dont Marseille, Lille, Lyon, ou encore certaines villes de la Côte d’Azur. De son côté, la zone B correspond aux villes de la Grande Couronne, de Corse et d’outre-mer de plus de 250 000 habitants. Entrent également dans ce découpage les villes onéreuses, telles que Annecy ou encore La Rochelle. Vous devez rester vigilant quant aux différents décrets qui statuent sur l’éligibilité des communes. En effet, certaines villes peuvent être classées éligibles pendant un certain temps avant d’être déclassées, et inversement.

Quelles sont les nouveautés de la loi Pinel 2023 ? 

La loi Pinel a été reconduite en 2023 pour répondre au besoin croissant de logements dans les villes à forte demande locative. Toutefois, vous ne pouvez plus bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'avant, à moins de répondre aux conditions du dispositif Pinel Plus. Les critères d’éligibilité ne sont pas les mêmes entre le Pinel classique et le Pinel Plus. 

Pour profiter des avantages Pinel +, vous devez prendre en compte des facteurs environnementaux et de confort. Ainsi, les résidences principales de vos locataires doivent :

• Respecter un niveau de performance énergétique déterminé : c’est la RE2020 qui fixe les modalités en matière de consommation d’énergie et d’utilisation de matériaux biosourcés ;
• Posséder un extérieur, quel que soit le type de logement ;
• Respecter une surface minimale selon le type de bien ;
• Avoir une double exposition (seuls les appartements T3 et supérieurs sont concernés) ;
• Se situer dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville.

Pour rappel : depuis janvier 2022, les maisons individuelles neuves ont été exclues du programme Pinel.

Quant aux taux de réduction Pinel classiques, voici leur évolution depuis 2022. Ils diminuent progressivement, pour permettre au dispositif Pinel Plus de s’imposer peu à peu.

Ces taux sont applicables pour l’achat d’un bien immobilier en métropole. Pour les territoires d'outre-mer, les taux sont différents.

Qui est concerné par la loi Pinel 2023 ? 

La loi Pinel définit de manière stricte qui est éligible au dispositif et qui peut loger dans ce type de bien immobilier.

Les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier doivent avoir une domiciliation fiscale en France. En effet, la loi Pinel ne concerne que la fiscalité française et n’intervient que sur les déclarations de revenus des personnes. Vous devez remplir le Cerfa 2044 et le Cerfa 2042-RICI, qui se rapportent aux bénéfices liés aux revenus de location et les investissements ouvrant droit à des réductions fiscales. 

Du côté des locataires, la loi Pinel prévoit un plafond de ressources. Les locations Pinel sont destinées à offrir un logement aux personnes qui ne sont pas éligibles aux logements sociaux et qui se trouvent dans une zone géographique tendue. Voici la liste non exhaustive des plafonds de ressources en 2023 :

Les plafonds de ressources sont les mêmes pour la loi Pinel comme pour le dispositif Pinel+.

Pourquoi opter pour la loi Pinel pour son bien immobilier ? 

L’État français incite les particuliers souhaitant investir à acquérir des logements pour répondre à la demande croissante de biens. Toutefois, il existe actuellement plusieurs lois qui favorisent ce type d’action. Les lois Censi-Bouvard, Pinel ou encore le dispositif LMNP sont autant de possibilités pour acheter et louer votre bien.

Toutefois, la loi Pinel Plus 2023 profite de plusieurs avantages. En effet, les nouvelles constructions respectent les nouvelles normes écologiques. Ainsi, vos locataires consomment moins et mieux, et leurs factures énergétiques diminuent. Par ailleurs, vous investissez dans des biens avec des prestations de qualité et du confort. Extérieur, grande surface et orientation, tout est fait pour que vos locataires se sentent bien. Enfin, les zones éligibles sont soumises à une forte tension locative. En optant pour le dispositif Pinel, vous répondez aux besoins de la population locale dans des secteurs définis. Vous trouvez alors plus facilement des personnes susceptibles d’emménager dans votre bien.

Quels sont les avantages pour un investisseur ? 

Vous souhaitez acquérir un bien en Pinel Plus ? Voici les avantages que vous procure ce dispositif fiscal.

En plus des divers taux de réduction applicables (sous conditions) pendant 6, 9 ou 12 ans, la loi Pinel vous permet de créer un patrimoine immobilier en profitant de leviers financiers. En effet, les frais de notaire liés à un achat immobilier neuf sont plus faibles que pour un logement ancien, de l’ordre de 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %. Par ailleurs, vous profitez de l’effet levier du crédit immobilier. Ainsi, lorsque vous demandez un prêt à votre établissement financier, vous pouvez faire valoir cette entrée d’argent supplémentaire. Les revenus générés peuvent couvrir les mensualités. Attention toutefois, les banques scrutent de près votre capacité d’épargne et votre apport. En effet, ces deux éléments constituent des garanties, en cas de loyers impayés.

La défiscalisation Pinel  vous permet de ne régler que 20 % du prix d’achat du logement. En effet, les loyers couvrent jusqu’à 60 % du coût du crédit, tandis que les 20 % restants sont pris en charge par les réductions d’impôts. Là encore, vous devez être vigilant et vous projeter sur la durée de détention du bien. Si le Pinel est intéressant lors de l’achat, vous devez être certain que la déduction engendrée par Pinel n’est pas supérieure à votre future imposition, au risque de perdre le bénéfice de la réduction fiscale. Par exemple :

Impôt dû – déduction Pinel = impôt payé

5 000 – 4 500 = 500

Dans ce cas, l’avantage fiscal du Pinel Plus est intéressant. En revanche, si les années suivantes, votre situation financière change :

3 000 – 4 500 = - 1 500

La somme négative ne vous sera pas remboursée par les impôts.

Autre point positif, vous pouvez revendre votre bien à la fin de la période contractuelle pour faire une éventuelle plus-value.

Enfin, le calcul loyer Pinel est simple à effectuer.

Quels sont les avantages pour un locataire ? 

Les locataires qui éprouvent des difficultés pour se loger peuvent opter pour des biens immobiliers soumis au régime Pinel. Ainsi, le loyer est strictement encadré et ne peut dépasser les plafonds prévus par la législation.

Par ailleurs, c’est l’occasion pour les locataires de trouver un bien dans une zone Pinel à forte demande locative. Ainsi, les villes comme Paris, Marseille, Lyon ou situées sur la Côte d’Azur sont éligibles. Les personnes ayant des ressources limitées ou qui ne leur permettent pas de trouver un logement dans les villes onéreuses (frontalières, touristiques, etc.) peuvent ainsi accéder à la loi Pinel location.

Enfin, louer un appartement Pinel Plus en 2023, c’est avoir la garantie de se loger dans un bien avec des performances énergétiques élevées, en accord avec la norme RE2020. Les factures diminuent et votre confort augmente. Vous profitez d’un extérieur et d’une surface habitable en rapport avec vos besoins. La loi de défiscalisation Pinel Plus (ou Super Pinel) offre donc des avantages aux propriétaires, mais également aux locataires, avec un parc immobilier neuf et efficient.