Défiscalisation Pinel : les principes à connaître

Vous projetez d’investir en Pinel, mais vous ne savez pas encore comment vous y prendre ? Ce dispositif de défiscalisation offre de nombreux avantages, mais il faut savoir bien l’utiliser pour l’optimiser au maximum. Les conditions d’éligibilité Pinel varient en fonction de votre localisation par exemple, ou de la zone géographique du bien dans lequel vous voulez investir. Vous êtes au bon endroit pour découvrir tout ce qu’il faut savoir sur la défiscalisation Pinel ! Nous vous donnons toutes les informations et les conseils nécessaires pour que vous réussissiez cet investissement important.

La défiscalisation avec le dispositif Pinel

Depuis 2014, la loi Pinel a pris le relai de la loi Duflot. Ce dispositif de défiscalisation permet de réduire son impôt en échange d’un investissement dans un bien situé dans un secteur à forte demande locative. Ainsi, d’année en année, la loi Pinel a offert aux ménages français la possibilité de se construire un patrimoine tout en répondant à un besoin immobilier local. Contrairement à d’autres dispositifs, comme le Censi-Bouvard, la loi Pinel impacte directement la fiscalité des foyers. Toutefois, pour prétendre à une éligibilité Pinel, certains critères sont à respecter, au risque de se voir refuser les réductions ou de devoir les rembourser.

En 2024, la loi Pinel classique cohabite avec le dispositif Pinel Plus, ou Super-Pinel. Les réductions fiscales accordées (sous conditions) sont toujours d’actualité, mais les taux et les conditions ont diminué. Pour profiter des réductions d’impôt à taux plein, il faut respecter les conditions d’éligibilité de Pinel Plus. La nouvelle législation prévoit une meilleure prise en compte des enjeux climatiques, notamment de la RE2020, et le développement de l’offre de biens dans les QPV (Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville).

Les conditions d'éligibilité à la défiscalisation

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel ? En tant que futur propriétaire, vous devez respecter des critères précis. Vous pourrez ainsi bénéficier des avantages fiscaux et financiers d’un achat neuf.

Votre domiciliation

La domiciliation est le premier critère qui permet d’investir via le dispositif Pinel. En effet, en tant que futur acquéreur, vous devez être domicilié en France. De fait, les personnes qui ont une résidence fiscale à l’étranger ne peuvent pas prétendre aux réductions fiscales accordées et prévues par la loi Pinel.

On entend par domiciliation française toute personne qui effectue une déclaration fiscale en France chaque année, en métropole ou en outre-mer. En effet, le dispositif Pinel ne peut intervenir que sur les impôts français.

Vos investissements entre 2014 et 2024

Les dispositions légales liées à la loi Pinel ont évolué entre 2014 et 2024. Les taux de réduction ont changé et les conditions d’obtention se sont durcies.

Par ailleurs, vous pouvez investir en Pinel en parallèle d’autres investissements locatifs sous des dispositifs différents. En effet, les lois de défiscalisation se cumulent. Ainsi, une personne qui achète un studio en Censi-Bouvard peut également acquérir un bien sous le régime Pinel. Cependant, vous devez faire attention aux différentes modalités de réduction. La loi ne prévoit pas obligatoirement de remboursement en cas de déduction trop importante par rapport à votre imposition.

Dans tous les cas, votre déclaration d’impôt de l’année précédente peut vous fournir de précieux éléments décisionnels pour savoir quelle marge de déduction et de réduction il vous reste. La loi Pinel prévoit un investissement de 300.000 euros maximum et uniquement deux biens par an.

Votre type d'acquisition

En 2024, Les critères d’éligibilité pour le Pinel classique sont les suivants :

• Acheter un bien neuf ou en Vefa (vente en état de futur achèvement) ;
• Se situer dans un immeuble d'habitation collectif dans une zone A bis, A ou B1 (désormais, les permis de construire des maisons individuelles ne sont plus éligibles) ;
• Le montant maximal d’investissement pris en compte par an est de 300.000 euros et 5.500 €/m². 

Quant au Pinel Plus, vous devez répondre à tous les critères du Pinel classique et opter pour l’une des solutions suivantes :

• Faire l’acquisition d'un bien dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) d’une des zones A bis, A ou B ;
• Respecter la norme RE2020 : les critères de surface, d’exposition et d’espaces extérieurs qui sont pris en compte dans l’éligibilité du bien.

Ce durcissement des conditions permet d’axer les investissements dans des secteurs où l’offre est inférieure à la demande. En plus, les critères financiers de loyers et de ressources entrent également en compte pour l’acceptation du dossier Pinel.

Réduisez vos impôts

La réduction fiscale est le premier levier qui incite les particuliers à investir dans un programme immobilier neuf éligible au dispositif Pinel. Chaque année, pour une période donnée (entre 6 et 12 ans), vous déduisez de vos impôts un pourcentage de votre investissement Pinel. On fait le point sur la réduction d’impôt (toujours sous conditions).

Le plafond par m²

Le plafond de loyer est calculé selon la surface du bien mis en location. Il se découpe selon les zones. L’évolution du plafonnement se traduit ainsi (exprimé en €/m²) :

 Ainsi, pour effectuer le maximal que vous pouvez demander à un locataire, vous devez appliquer la formule suivante (exemple d’un loyer en Zone Pinel A bis pour un appartement de 50 m²) :

= Plafond de loyer x Coefficient multiplicateur (fixé par l’État chaque année) x Surface utile

= 18,25 x (0,7 + 19/50) x 50 soit 985,50 euros

Vous pouvez utiliser cette formule pour chaque bien éligible Pinel que vous prévoyez d’acheter.

Le plafond par ressources annuelles du locataire

Le plafond de ressources annuelles des locataires ne doit pas dépasser certaines tranches, au risque de vous voir refuser les réductions fiscales. En effet, lors du montage du dossier Pinel, vous devez fournir plusieurs pièces justificatives, dont l’avis d’imposition de vos locataires et leurs contrats de travail. On retrouve ainsi, pour le Pinel 2024 (en euros/an) :

Si vos futurs locataires ont des revenus inférieurs à ces plafonds, ils peuvent louer votre logement et vous faire bénéficier des réductions fiscales du dispositif Pinel.

À noter : si les revenus de vos locataires augmentent après la signature du bail, vous restez éligible aux déductions fiscales. 

Les étapes de défiscalisation

Avant de parvenir à la déclaration fiscale qui vous permettra de réduire votre imposition, vous devez d’abord choisir un bien immobilier et le proposer à la location.

1 - Faites un bilan de patrimoine grâce un gestionnaire de patrimoine ou un conseiller commercial

Le bilan patrimonial vous permet de mettre en avant les leviers fiscaux qui vont vous permettre d’optimiser votre imposition. Seul un professionnel pourra vous aider pour cette étape fiscale et financière.

2 -Visitez des appartements 

Les promoteurs mettent en vente des appartements en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) ou sur plan. Ils ont également la possibilité de faire visiter les logements qui sont terminés mais non vendus.

3 -Réservez votre bien

Une fois que vous avez visité le logement et que vous avez en votre possession tous les éléments (situation géographique Pinel, proximité transports, commerces, etc.), vous pouvez réserver votre bien.

4 -Demandez votre prêt immobilier

C’est l’étape à ne pas négliger. En effet, même si vous avez retenu un logement, la banque peut décider que votre projet, votre apport ou votre situation financière ne sont pas en adéquation avec l’achat d’un bien immobilier. En plus, le calcul du taux d’endettement pour les locations a été revu, ce qui peut entraîner un blocage du crédit.

5 -Achetez votre bien

Vous avez passé toutes les étapes précédentes avec succès ? Il est temps de signer la vente chez un notaire.

6 -Faites l'état des lieux de votre bien

Une fois propriétaire, vous devrez mettre en location votre appartement. Vous pouvez passer par des agents immobiliers pour vous aider dans cette étape. L’état des lieux de votre bien vous permet de connaître tous les défauts préexistants à la location.

7 -Louez votre bien

Vous devez respecter les critères de ressources et l’encadrement des prix du loyer. Tous les critères sont réunis ? La location Pinel peut commencer !

8 -Remplissez votre déclaration fiscale

L’heure de la déclaration d’impôt est arrivée ? Vous devez remplir plusieurs documents annexes à votre déclaration de revenus. Le Cerfa 2044 recouvre les revenus fonciers, tandis que le Cerfa n° 15637 (ou 2042-RICI) vous permet de déclarer l’investissement Pinel, et donc d’obtenir les réductions afférentes (sous conditions).