SCI sous Pinel, c’est possible ?

SCI sous Pinel, c’est possible ?

Depuis 2014, la loi Pinel fait profiter aux investisseurs d’une réduction d’impôt conséquente, pouvant aller jusqu’à 17,5 % en 2023. Pour bénéficier de ses avantages, il faut remplir les conditions d’éligibilités au dispositif Pinel. Pour investir en loi Pinel, il est également possible de réaliser un achat en SCI.

 

Que signifie SCI Pinel ?

 

Une SCI Pinel est une société civile propriétaire de biens immobiliers éligibles à la loi Pinel. Contrairement à une SCPI Pinel, la SCI n’a pas de but commercial. Elle regroupe plusieurs associés, au minimum deux. Chaque associé réalise un apport dans le capital de la SCI, et perçoit une quote-part des bénéfices réalisés, proportionnellement à son apport. Chacun d’entre eux peut donc profiter pleinement de la réduction d’impôt offerte, sous conditions, par le dispositif Pinel.

 

Comme pour un investissement classique, l’investissement Pinel en SCI offre une réduction d’impôt aux propriétaires associés. Pour en profiter, le logement doit :

  • Se situer en zone tendue ;
  • Être neuf, refait à neuf ou en VEFA ;
  • Être loué en tant que résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans ;
  • Respecter les plafonds de loyer en fonction de la localisation du bien ;
  • Respecter les plafonds de ressources du locataire ; 
  • Répondre aux contraintes de performance énergétique.

Le bien de la SCI Pinel peut être loué à un membre de la famille de l’un des associés. La seule condition est qu’il n’appartienne pas à son foyer fiscal.

 

La réduction d’impôt, accordée sous conditions de répondre aux critères d’éligibilité, va dépendre de la durée de l’engagement locatif, comme pour les investissements Pinel classiques. En 2023, l’abattement fiscal est de :

  • 10,5 % du montant investi pour un engagement de 6 ans, dans la limite de 31 500 € ;
  • 15 % du montant investi pour un engagement de 9 ans, dans la limite de 45 000 € ;
  • 17,5 % du montant investi pour un engagement de 12 ans, dans la limite de 52 500 €.

 

Ces taux diminueront progressivement en 2024, la fin du dispositif Pinel existant et de son évolution Super Pinel étant prévue pour 2024. Après le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible d’investir avec ces deux dispositifs.

 

Comment fonctionne une SCI sous Pinel ?

 

La loi Pinel, comment ça marche en SCI ? Comme pour un investissement Pinel classique, il est possible d’investir à hauteur de 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré habitable en Pinel SCI. La SCI peut faire l’acquisition de 2 logements au maximum en loi Pinel.

Une SCI sous Pinel doit impérativement être soumise à l’impôt sur le revenu. Il ne faut donc pas qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés. En choisissant le régime de l’impôt sur le revenu, les associés de la SCI s’engagent à une transparence de la fiscalité. Ils déclarent chacun les revenus fonciers qu’ils ont perçus grâce à la SCI.

 

Qui peut investir dans une SCI Pinel ?

 

Une SCI Pinel doit être composée de deux associés au minimum. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

La SCI Pinel peut aussi être une SCI familiale. Dans ce cas, il s’agit d’une gestion patrimoniale entre parents, enfants, ascendants et/ou descendants. Une SCI Pinel peut aussi être conclue entre concubins, lorsqu’un couple souhaite faire un investissement locatif en loi Pinel. 

Investir en SCI Pinel permet de faire l’acquisition d’un bien sans être marié. Cela permet aussi de réaliser un investissement locatif à plusieurs et de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante en fonction de la durée d’engagement locatif. 

 

Quels sont les avantages d’investissement SCI pour un investisseur ?

 

Pour un investisseur, réaliser un achat Pinel en SCI présente de nombreux avantages. Un investissement Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier (à hauteur de 300 000 € par an). Cela aide à se constituer une retraite en générant des revenus complémentaires, tout en profitant d’un avantage fiscal intéressant. À la fin de l’investissement en Pinel, les biens pourront également être légués.

Outil de gestion de patrimoine, la SCI Pinel permet aussi d’investir à plusieurs. Chaque associé pourra ainsi profiter de la réduction d’impôt permise par la loi Pinel. En 2023, cette réduction d’impôt, soumise à certaines conditions, est de :

  • 31 500 € sur 6 ans ;
  • 45 000 € sur 9 ans ;
  • 52 500 € sur 12 ans.

 

Les taux de réduction qui s’appliquent sont différents en Pinel Outre-mer, ils sont plus élevés.

La durée d’engagement initiale peut être de 6 ans ou 9 ans, mais elle peut être prolongée à la fin de ces 6 ans. Découvrez dans notre article comment prolonger Pinel.

Un investissement en SCI Pinel donne aussi droit au bonus Pinel écologique de constructibilité. Ce bonus concerne les logements ayant une performance énergétique qui dépasse les normes en vigueur.

Lors d’une SCI Pinel familiale, le bien acquis grâce au dispositif peut aussi être loué à un membre de la famille de l’un des associés. Il est donc possible de louer votre logement Pinel à l’un de vos parents ou enfants. Il ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’un des associés. Il ne peut pas, non plus, être membre de la SCI. 

Rappelons qu’investir en Pinel vous permet aussi d’inclure les frais de notaire Pinel au prix de revient du bien lorsque vous déclarez sous le régime Pinel micro-foncier.