La loi Pinel permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt (soumise à conditions) en fonction de la durée de location d’un bien. La fin du dispositif Pinel, qui est entré en vigueur en 2014, est actée pour 2024.
Depuis le 1er avril 2023, le Super Pinel vient compléter le dispositif. Pour investir en loi Pinel, il est possible de passer par une Pinel SCI mais aussi par une SCPI Pinel.
Que signifie SCPI Pinel ?
Une SCPI est une société civile de placement immobilier. En achetant des parts dans une SCPI, les particuliers peuvent investir simultanément dans plusieurs biens immobiliers.
La SCPI investit alors dans des immeubles tout en prenant en charge leur gestion locative grâce aux parts des investisseurs. La SCPI Pinel s’occupe de la mise en location des biens. Elle reverse également les loyers des biens Pinel à chaque investisseur, au prorata du nombre de parts qu’il détient.
Les SCPI fiscales peuvent profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel.
Pour être éligible au dispositif, la SCPI Pinel doit respecter les conditions d'éligibilité au dispositif Pinel Le bien doit :
- Être neuf, refait à neuf ou en VEFA ;
- Se situer en zone tendue ;
- Être loué pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- Respecter les plafonds de ressources des locataires ;
- Respecter également le plafonnement des loyers au m2 en fonction de sa localisation ;
- Respecter les normes de performance énergétique (RE 2020).
Comment fonctionne une SCPI sous Pinel ?
Comme pour un achat en loi Pinel classique, l’investissement via une SCPI Pinel permet aux investisseurs de profiter d’un abattement fiscal en fonction de la durée de location du bien et sous condition que le bien en question soit éligible au dispositif Pinel.
| Durée d'engagement de location en SCPI | Pinel | Pinel + |
| 6 ans | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 14 % | 21 % |
La réduction d’impôt est limitée à :
- 27.000 € sur 6 ans ;
- 36.000 € sur 9 ans ;
- 42.000 € sur 12 ans.
En optant pour une durée initiale de 6 ans, il est possible de prolonger l’engagement à l’issue des 6 ans. Découvrez dans notre article dédié sur comment prolonger Pinel.
Contrairement à une SCI, qui est un outil de gestion du patrimoine, la SCPI est un produit de placement composé de milliers d’investisseurs. En investissant en SCPI Pinel, vous ne choisissez donc pas le bien dans lequel vous investissez.
Il existe plusieurs types de SCPI : les SCPI de rendement, qui sont spécialisées dans l’immobilier d’entreprise (investissements dans des bureaux, commerces, locaux, quartiers d’affaires, etc.) et les SCPI fiscales, consacrées à l’immobilier résidentiel.
Ce sont les SCPI fiscales qui peuvent profiter des avantages du dispositif Pinel. Le fonctionnement d’une SCPI fiscale est légèrement différent :
- Pendant les 3 premières années, la SCPI fiscale Pinel récolte des fonds pour réaliser des investissements locatifs, trouver des locataires et prendre en charge la gestion locative
- Pendant les 6, 9 ou 12 ans d’engagement locatif, la SCPI Pinel s’occupe de reverser les loyers aux investisseurs
- Après la période d’engagement, pendant 2 ou 3 ans, les logements sont revendus. Les différents investisseurs de la SCPI revendent donc leurs parts et récupèrent un capital. Celui-ci dépend notamment du nombre de parts détenu par l’investisseur dans la société.
Qui peut investir dans une SCPI Pinel ?
En plus de répondre aux conditions d’éligibilité, pour investir en SCPI Pinel et profiter de la réduction d’impôt de ce dispositif, il faut :
- Être une personne physique ;
- Être domicilié en France fiscalement ;
- Réaliser un investissement SCPI Pinel de 300.000 € maximum par an et par foyer fiscal.
Quels sont les avantages d’investissement SCPI pour un investisseur ?
Une SCPI Pinel présente de nombreux avantages aux investisseurs. Elle leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente (soumise à conditions), sans avoir à s’occuper de la gestion locative du bien. L’investisseur n’a pas besoin de prendre en charge le choix du locataire et de l’investissement ni d’entretenir le bien. Ces tâches appartiennent à la SCPI.
Un investissement en nom propre dans un bien Pinel est aussi réalisable à un prix beaucoup plus élevé qu’en SCPI. Via une SCPI Pinel, il est possible d’investir avec un apport financier très bas, à partir de 5 000 € seulement. En effet, au lieu d’investir dans un bien immobilier, vous achetez des parts de logements acquis par la SCPI. Vous pouvez donc investir et vous constituer un patrimoine en fonction de votre budget.
Il est aussi possible de réaliser un emprunt bancaire pour investir en SCPI Pinel. Les intérêts du prêt seront également déductibles de vos impôts sous le régime réel.
Aussi, vous n’avez pas besoin de vous acquitter des frais de notaire Pinel dans le cadre d’une SCPI Pinel. Dans un investissement en nom propre sous le régime Pinel micro-foncier, ceux-ci ne sont pas déductibles, mais peuvent être inclus au prix de revient du bien.
Détention indirecte, définition
En investissant via une SCPI Pinel, le particulier accède à la détention indirecte d’un bien immobilier. L’investisseur en SCPI Pinel ne fait pas l’acquisition du bien. À la place, il détient des parts dans des biens qui ont été précédemment acquis par la SCPI.
La SCPI Pinel s’occupe de reverser les loyers perçus. Elle gère aussi le parc locatif de l’investisseur.
L’investisseur d’une SCPI doit conserver ses parts dans la société pour une durée minimale de 9 ans. S’il ne le fait pas, il pourra être redevable de la réduction d’impôt dont il a profité.