Super Pinel : quelles sont les nouveautés ?

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel offre une défiscalisation intéressante aux investisseurs dans le neuf en métropole – cette défiscalisation, sujette à différentes conditions, est encore plus intéressante en Pinel Outre-mer. Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt permis par le dispositif ont baissé et continueront de baisser jusqu’en 2024. La Loi Pinel + (Super Pinel) est également venue compléter le dispositif Loi Pinel. Pour rappel, ils dépendent de la durée d’engagement locatif, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, la loi Pinel et le Super Pinel disparaîtront complètement. Quelles sont les différences entre ces deux dispositifs ? Explications.  

 

Qu’est-ce que la Super Pinel ?

 

Le dispositif Super Pinel est venu compléter la loi Pinel. Celle-ci est entrée en vigueur en 2014. La fin du dispositif Pinel est actée pour 2024. 

Depuis 2023, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel ont baissé. En 2023, ils sont de :

 

  • 10,5 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 15 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 17,5 % pour un engagement de 12 ans.

 

En 2024, ils diminueront et passeront à :

 

  • 9 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 12 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 14 % pour un engagement de 12 ans

 

La loi Pinel, comment ça marche ? Jusqu’à présent, les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel étaient :

 

  • D’investir dans un bien neuf, refait à neuf ou en VEFA ;
  • D’acheter un bien situé en zone tendue ;
  • De le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  • De respecter les plafonds de ressources des locataires ;
  • De respecter le plafonnement des loyers au m² en fonction de sa localisation
  •  De le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  • De respecter les plafonds de ressources des locataires
  • De respecter le plafonnement des loyers au m² en fonction de sa localisation
  • De respecter aussi les normes de performance énergétique (RT 2012 ou RE 2020). 

 

La loi Super Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Pour continuer à profiter des avantages fiscaux de ce dispositif, les logements devront répondre à de nouveaux critères. 

 

Dans un contexte climatique complexe, les logements neufs se doivent de réduire leur empreinte carbone et de posséder une isolation performante qui limite les dépenses d’énergie.

 

Les nouvelles conditions d’éligibilité au Super Pinel sont donc relatives à différentes normes environnementales :

 

  • Les logements neufs acquis dès 2023 doivent respecter la règlementation environnementale RE2020
  • Les logements neufs acquis dès 2024 devront avoir un diagnostic de performance énergétique de catégorie B.

Les logements éligibles au Super Pinel devront également respecter des critères de confort, comme :

 

  • Une surface habitable minimale en fonction du type de logement (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5) ;
  • La présence d’espaces extérieurs d’une surface minimale en fonction du type de logement (3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5) ;
  • Une double exposition pour les T3 et plus.

 

Pour les biens éligibles au Super Pinel, le taux de réduction d’impôt sera celui qui était en vigueur jusqu’en 2022, à savoir :

 

  • 12% sur 6 ans
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 an

Il est tout à fait possible d’opter pour une durée d’engagement de 6 ou 9 ans, et de la prolonger. Découvrez comment prolonger Pinel dans notre article.

 

Pourquoi la loi Pinel évolue ?

 

Depuis la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid, l’État français cherche à relancer la vie économique. Le dispositif Pinel a donc été prolongé de trois années supplémentaires. Depuis 2014, la loi Pinel a permis de relancer la construction de biens neufs en proposant une défiscalisation intéressante aux investisseurs répondant aux conditions d’éligibilité de ce dispositif. Elle a aussi largement favorisé l’accès au logement en zone tendue. Ces zones sont celles où l’offre locative est inférieure à la demande. 

La loi Pinel évolue vers un Super Pinel pour favoriser la construction de logements moins énergivores et bien isolés. L’objectif ? Réduire l’empreinte carbone des biens immobiliers et la consommation d’énergie, en particulier pendant la saison hivernale. Le confort en été est aussi une priorité, avec des logements capables de retenir la fraîcheur sans avoir recours à un système de climatisation. 

 

Quelles sont les différences entre la loi Pinel et la Super Pinel ?

 

La loi Pinel et le dispositif Super Pinel possèdent des différences majeures.

Conditions

Loi Pinel

Super Pinel

Type de logement

Neuf ou en VEFA

Neuf ou en VEFA

Espaces extérieurs requis

Non 

Oui

Double exposition pour les T3 et +

Non 

Oui

Plafonnement des loyers

Oui

Oui

Plafonnement des ressources

Oui

Oui

Performances énergétiques

RT2012

RE2020 et étiquette énergétique de classe B

Surface minimale

Aucune

28 m2 pour les T1

45 m² pour les T2

62 m² pour les T3

79 m² pour les T4

96 m² pour les T5

Dates d’entrée en vigueur

De 2014 à 2024

 Après 2024

Taux de réduction d’impôt
en 2024 en fonction de la durée d’engagement

9 % sur 6 ans

12 % sur 9 ans

14 % sur 12 ans 

12 % sur 6 ans

18 % sur 9 ans

21 % sur 12 ans

 

À partir de 2024, pour qu’un logement soit éligible au Super Pinel, il devra respecter de nouvelles conditions quant aux normes environnementales. La réglementation environnementale RE2020 fixe un ensemble de normes relatives aux émissions de gaz à effet de serre, à l’isolation et à la consommation énergétique. 

Alors que les taux de réduction d’impôt baissent en loi Pinel depuis 2023, les taux pleins (en vigueur jusqu’en 2022) seront toujours en vigueur en 2024 pour les logements éligibles au Super Pinel. 

Les frais de notaire Pinel ne sont pas déductibles en loi Pinel et Super Pinel, mais ils peuvent être inclus au prix de revient du bien lors de la déclaration d’impôt. Pour ce faire, il faut appartenir au régime Pinel micro-foncier.

Pour investir en loi Pinel comme en Super Pinel, il est possible de le faire en nom propre, mais aussi de passer par une Pinel SCI ou une SCPI Pinel.

 

À quelle date la Super Pinel sera mise en application ?

 

Depuis le début de l’année 2023, le dispositif Super Pinel cohabite avec la loi Pinel, et ce jusqu’en 2024. 

La Loi Pinel et le Super Pinel prendront fin en 2024. Au-delà du 31 décembre 2024, il ne sera donc plus possible d’investir via ces deux dispositifs.