Tout savoir sur l’abattement LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est l’un des statuts les plus intéressants de l’immobilier locatif. Il permet à des propriétaires de louer à des particuliers des appartements meublés neufs situés notamment en résidence avec services, comme une résidence de tourisme, une résidence étudiante ou une résidence senior. Ce statut offre de nombreux avantages, notamment des avantages fiscaux. Deux régimes fiscaux sont possibles en fonction des situations, chacun étant plus ou moins avantageux en fonction de votre situation : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le premier est souvent privilégié car il est très simple et permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50 à 71 % pour compenser les charges. Découvrez comment fonctionne l’abattement fiscal dans le cadre du statut LMNP.

Le dispositif LMNP : définition du statut

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Ce statut est octroyé aux propriétaires particuliers qui respectent certaines conditions, notamment la mise en location d’un logement meublé et un revenu annuel locatif de moins de 23 000 € ou de moins de 50 % des revenus globaux du foyer. Généralement, le propriétaire confie la gestion locative de son bien à une société spécialisée. 

Les conditions du statut LMNP

Pour obtenir le statut LMNP, il y a plusieurs conditions à respecter. Tout d’abord, le logement mis en location doit être meublé. 

De plus, seuls certains types de biens permettent une récupération de TVA : il s’agit de biens disposant de services (trois des quatre services suivants : accueil de la clientèle, ménage des parties communes, fourniture de linge et/ou petit-déjeuner). Ce peut être par exemple un logement en résidence d’affaires, en résidence étudiante, en résidence de tourisme, en résidence senior ou en EHPAD.

En outre, pour pouvoir être éligible au statut LMNP, le bien ne doit pas générer plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou ne doit pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Le propriétaire doit être non-professionnel, autrement dit, il ne doit pas tirer ses principaux revenus de l’activité de location du bien. Il doit en outre déclarer son activité au CFE.

Enfin, le bail commercial en résidence services doit être signé pour une durée de 9 ans minimum et renouvelable. 

LMNP et abattement fiscal : Quels sont les régimes fiscaux possible ?

Deux régimes fiscaux sont possibles pour le statut LMNP :
●    Le régime micro-BIC
●    Le régime réel
 

La fiscalité du loueur en meublé en micro-BIC

Le régime micro-BIC est recommandé pour les propriétaires en LMNP dont les revenus locatifs ne dépassent pas 77700 € en logement classique et 188 700 € en logement de tourisme classés et 15.000 euros pour la location de meublés de tourisme non classés. Ce régime fiscal a pour principal avantage sa simplicité administrative : la seule obligation est de déclarer ses revenus annuels locatifs lors de la déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu. Ensuite, un abattement forfaitaire sera appliqué. Il est de 50 % pour les biens non touristiques et de 71 % pour les biens à vocation touristique. Cet abattement représente le montant des charges. 

Prenons un exemple : si vous louez un bien dans une résidence étudiante, donc à vocation non touristique, vous déclarerez vos impôts sur 50 % de vos revenus, comme si le montant de toutes vos charges équivalait à la moitié de vos revenus locatifs. Ce régime est donc avantageux uniquement si vos charges réelles représentent moins de 50 % de vos revenus. Sinon, comme c’est souvent le cas en pratique, il sera conseillé de passer au régime du réel. 

La fiscalité du loueur en meublé en régime réel simplifié

Le régime réel simplifié est obligatoire pour les propriétaires dont les revenus annuels locatifs dépassent le plafond de 77700 € ou 188 700 € en logement meublé de tourisme classé et 15.000 euros pour la location de meublés de tourisme non classés. Il est optionnel pour les autres. Ce régime implique une gestion beaucoup plus complexe (qui nécessite généralement l’aide d’une expertise comptable), mais selon le montant de vos charges, il peut s’avérer bien plus intéressant !

En effet, le propriétaire pourra déduire autant de charges qu’il le souhaite, du moment qu’elles sont directement liées à la location de son bien en LMNP. Les dépenses déductibles sont les charges basiques (travaux, entretien, intérêts du prêt immobilier…), les charges valables uniquement si le lien est inscrit à l’actif, et les charges liées à l’amortissement du bien. L’amortissement consiste à tenir compte dans sa comptabilité de la dépréciation du bien avec le temps. Le propriétaire pourra donc déclarer une perte de valeur constatée sur le bien immobilier et son mobilier (le taux d’amortissement est complexe à calculer et justifie souvent l’aide d’un expert-comptable). Le régime réel permet aussi l’exonération de TVA (soit 20 % du prix du bien TTC), sous certaines conditions.

Quel est le taux d'abattement dans le cadre du statut LMNP ?

Le taux d’abattement LMNP varie en fonction du régime fiscal choisi et du type de bien en location. Si le propriétaire opte pour le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est appliqué. Il est de 50 % pour un meublé non touristique et de 71 % pour un meublé de tourisme classé, réduits à 30% avec un plafond de revenus de 15 000€ % (loi Finances 2024). En revanche, si le propriétaire opte pour le régime du réel, aucun abattement forfaitaire ne sera appliqué. Il devra déclarer la totalité de ses charges, qui seront déduites du revenu locatif annuel déclaré. Le taux d’abattement, ou le pourcentage déductible du revenu locatif, varie donc en fonction des charges déclarées par le propriétaire.

L’abattement LMNP est un élément clé de votre stratégie d’investissement. Au régime micro-BIC, il est de 50 à 71 % selon le type de biens immobiliers en location. Au régime réel, le taux d’abattement peut être bien supérieur si vous avez un montant important de charges à payer. Lorsque vous établissez votre plan de financement, vous devez donc prendre en compte la notion d’abattement fiscal et la confronter à vos charges prévisionnelles pour opter pour le bon régime fiscal en fonction de la rentabilité nette estimée.