Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

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Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une fiscalité intéressante et est une excellente manière de débuter un patrimoine immobilier à moindre coûts. Ce statut dispose de deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel. Ces deux régimes comportent leurs avantages et leurs inconvénients, selon votre situation. Mais le point qui revient le plus souvent dans les différences, c’est la déduction des charges. Vous apprendrez dans cet article comment les charges sont déduites dans chaque régime, et quels sont leurs avantages.


Pourquoi investir en LMNP ?


Le statut LMNP vous octroie une fiscalité particulièrement avantageuse, qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts parfois totale. En plus de vous constituer un capital à terme grâce à la possession d’un bien immobilier (à vendre ou à louer), vous pourrez générer des revenus complémentaires dès le départ, qui compenseront normalement vos dépenses (intérêts d’emprunt par exemple). De plus, si vous n’avez pas envie de vous encombrer de déclarations chronophages et fastidieuses, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC qui offre l’opportunité d’effectuer ses déclarations très simplement.

 

Cela semble évident, mais il est tout de même bon de le préciser : la location en meublé assure un revenu stable sur le long terme, sans compter que votre bien, avec de bons calculs ou un peu de chance, bénéficiera d’une plus-value entre l’investissement de base et la valeur après un temps donné.


Déduction sous les régimes d’imposition LMNP (micro-BIC ou réel)


Comme nous l’avons précisé précédemment, le statut LMNP tire sa plus grande force de la fiscalité allégée qu’il propose. Selon votre situation, vous serez amené à choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, que ce soit par obligation (dépassement de seuils) ou par intérêt. En effet, dans certains cas, le régime réel proposera de meilleurs avantages concernant les déductions de charges, tandis que dans d’autres cas, ce sera le régime micro-BIC qui sera plus intéressant. Voici donc les méthodes de déduction de charges selon le régime.


Le régime réel :


Le régime réel concerne toute personne dont les revenus locatifs annuels dépassent 72 600 € (ou 176 200 € en logement meublé de tourisme) et tous les autres statutaires LMNP ayant fait leur immatriculation et qui le souhaitent. Au sein du régime réel, vous aurez de nombreuses obligations et contraintes, et ce n’est pas un secret. Cependant, il y a un avantage à ce poids administratif, et il réside en la déduction des charges. En effet, au sein du régime réel, vous devez déclarer strictement toutes vos charges. Parmi ces dernières, il y en a certaines que vous ne soupçonneriez pas. De cette façon, vous pouvez obtenir de bonnes recettes locatives tout en ayant un bilan comptable déficitaire.


Les charges déductibles en régime réel se divisent en trois parties : il y a les charges considérées comme basiques, celles qui ne sont valables que si le bien est inscrit à l’actif et enfin celles liées à l’amortissement. Parmi toutes ces charges, certaines sont simples à calculer, comme les intérêts d’emprunt, tandis que d’autres, comme l’amortissement, sont plutôt complexes à déterminer. Bien que ce soit tout de même possible de réaliser les calculs et les déclarations vous-même, il y a de grands risques d’erreur. Il est donc largement préférable de faire appel à un expert-comptable qui fera toutes vos déclarations.


Le régime micro-BIC (forfaitaire)


Vous l’aurez compris, les bénéficiaires du régime micro-BIC sont tous les statutaires LMNP dont les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € en logement classique et 176 200 € en logement touristique. Le principal avantage du régime micro-BIC en comparaison avec le régime réel, c’est sa simplicité administrative.

 

En effet, vous n’aurez qu’à déclarer vos revenus locatifs annuels lors de la déclaration d’impôts. Ce régime se base sur un abattement forfaitaire, d’une valeur de 50 % pour les biens non touristiques et de 71 % pour ceux à vocation de tourisme. Cela signifie que vous déclarerez vos impôts sur 50 % de vos revenus, pas plus. Cet abattement a pour rôle de représenter le montant des charges, cependant il est rare que les charges réelles soient inférieures à 50 % des revenus locatifs annuels.


Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?


En LMNP, de nombreuses charges peuvent être déduites (pour le régime réel). On peut par exemple déduire les frais de différents prestataires tiers, comme les frais du notaire, de l’expert-comptable, les frais de dossiers de votre emprunt ou même les frais de publicité (concernant la location).
Cependant, en LMNP, les charges les plus difficiles à calculer sont celles concernant l’amortissement. Ce dernier concerne tout ce qui a été acheté pour la location, mais qui vise à perdre de la valeur avec le temps. Cela comprend par exemple les locaux, le mobilier ou les travaux concernant construction, reconstruction, agrandissement et amélioration du logement. Ces frais sont donc amortis sur une durée variant selon leur type (un local sera amorti sur une plus longue durée que le mobilier).


Récapitulatif des charges déductibles par régimes :


Pour résumer, voici les différentes charges qui sont déductibles en fonction du régime.
Si le loueur est en régime micro-BIC :

  • Abattement de 50 % sur les revenus locatifs annuels (= imposition sur les 50 % restants) pour un logement meublé non touristique ;
  • Abattement de 71 % sur les revenus locatifs annuels d’un logement touristique.

Si le loueur est en régime réel, il bénéficie d’une déduction de nombreuses charges, à savoir :

  • Les frais de procédure en cas de litige bailleur/locataire ;
  • Les abonnements et consommations liés au loyer ;
  • L’entretien et les réparations du logement meublé ;
  • Les frais de gestion ;
  • Les provisions liées aux risques d’impayé, mais aussi aux autres risques ;
  • Les honoraires que demande l’expert-comptable si vous choisissez de faire appel à lui ;
  • Les frais de publicité concernant la location (annonces, flyers, etc.).


Si et seulement si le bien est inscrit à l’actif, s’ajoutent :

  • Les droits d’enregistrement ;
  • Les frais de notaire liés à l’acquisition immobilière ;
  • La taxe foncière ;
  • Les frais d’assurance ;
  • Les intérêts d’emprunt auxquels sont ajoutés des frais de dossier, les garanties et la prime d’assurance.


Sans compter les différents amortissements, eux aussi limités aux biens inscrits à l’actif :

 

  • L’amortissement du matériel ;
  • Celui des locaux ;
  • Ainsi que celui du mobilier ;
  • Avec celui des travaux d’agrandissement, d’amélioration, de reconstruction et même de construction.


Voici donc toutes les charges que le bailleur peut déduire de ses revenus locatifs annuels, ce qui lui permet d’être déficitaire comptable la plupart du temps, et de pouvoir reporter son déficit sur l’année suivante. De cette manière, il peut ne pas payer d’impôts pendant près de dix ans, et faire une plus-value à la revente, surtout au sein des villes attractives comme Bordeaux.