Comment faire sa déclaration LMNP ?

En tant que titulaire du statut LMNP, vous avez opté pour un des deux régimes proposés, le régime réel et le micro-BIC, qui présentent leurs propres avantages fiscaux. Dans chacun d’entre eux, vous serez dans l’obligation de déclarer vos revenus locatifs annuels. Cependant, la démarche est différente en fonction du régime. De plus, vous pouvez effectuer votre déclaration sous format papier ou en ligne. Si vous cherchez des informations concernant la déclaration LMNP, alors vous êtes au bon endroit. Vous apprendrez ici comment déclarer vos revenus en statut LMNP, quel que soit votre régime d’imposition.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP permet une fiscalité avantageuse pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel revient à toute personne louant un logement meublé et qui respecte certaines conditions. En effet, pour bénéficier du statut LMNP, il faut que les revenus annuels locatifs soient inférieurs à 23 000 € ou qu’ils soient inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer. Si cette condition est remplie et que le logement est meublé, alors le bailleur peut prétendre au statut. Mais pour qu’un logement soit déclaré comme « meublé », il doit respecter les conditions suivantes :

Dans la chambre à coucher, il doit y avoir un lit, une couette et de quoi occulter les fenêtres (stores, rideaux, volets, etc.) ;
La cuisine/salle à manger doit comporter un four (ou un four à micro-ondes), un réfrigérateur, un congélateur (ou un compartiment congélation dans le réfrigérateur), des plaques de cuisson, une table, des chaises, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
Le logement doit aussi excéder 9 m², contenir des rangements et du matériel d’entretien ou de ménage.
À ce moment-là, vous pourrez faire votre demande LMNP.

Comment faire une déclaration LMNP ?

Tous les mois de mai, vous devez réaliser votre déclaration de revenus LMNP. Par exemple, pour l’année 2022, la déclaration papier doit être rendue le 3 mai, et la déclaration en ligne doit être rendue le 24 mai au plus tard pour les résidents des départements 01 à 19, le 31 mai pour les départements 20 à 54 et le 8 juin au plus tard pour les départements 55 à 976.

Vous avez le choix entre la déclaration au régime réel ou au régime micro-BIC. Les deux déclarations sont différentes. Nous détaillerons ci-dessous les déclarations en ligne selon le régime choisi.

Déclarer vos revenus LMNP sous le régime micro BIC

Au régime micro-BIC, la déclaration est très simple. C’est même cela qui fait la force de ce régime. Le principe réside dans un abattement forfaitaire qui simule les charges à déduire. Cet abattement est de 50 % dans le cas normal et de 71 % dans le cas d’une location touristique.
Pour déclarer vos revenus locatifs annuels, rien de plus simple. Vous devez seulement vous rendre dans le formulaire n°2042 C-PRO. Au sein de la rubrique « Professions non-salariées » et de la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles », vous remplissez les cases 5ND à 5PD. Au sein de ces cases, vous aurez à inscrire le loyer perçu, les charges payées par le locataire, ainsi que les provisions pour charges.

Vos impôts s'établissent sur la base de votre tranche d’imposition. À cette dernière s’ajoutent les cotisations sociales, de l’ordre de 17,2 %.

Déclarer vos revenus LMNP sous le régime réel

Le régime réel, lui, propose plus d’avantages que le régime micro-BIC, mais nécessite une charge administrative lourde. Les charges sont ici déduites à leur valeur réelle. Cela signifie qu’il faut toutes les calculer et les compter. La plupart du temps, le bailleur fait appel à un expert-comptable, qui se charge d’effectuer les déclarations pour lui. En effet, les charges déductibles sont nombreuses.

Si le bien n’est pas inscrit à l’actif, ces charges-ci sont déductibles :

Les frais de procédure (litige) ;
Les consommations à inclure dans le loyer ;
L’entretien et les réparations ;
Les frais de gestion ;
Les provisions liées aux différents risques ;
Les honoraires des professionnels à qui vous faites appel ;
Les frais de publicité.

Toutefois, s’il est inscrit, il y a d’autres charges déductibles, dont l’amortissement (travaux, mobilier, local…). On peut citer par exemple les frais de notaire et d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, etc.
Pour déclarer vos revenus locatifs annuels en LMNP au régime réel, vous devrez passer par le formulaire n°2031 et les annexes 2033-A à 2033-E.

Les annexes ont pour rôle de calculer les charges. Voici donc le rôle de chaque annexe :

2033-A : bilan simplifié ;
2033-B : compte de résultat simplifié ;
2033-C : amortissements, immobilisations et plus-values ;
2033-D : relevés de provisions, déficits reportables et amortissements dérogatoires ;
2033-E : valeur ajoutée.

Vous devrez ensuite reporter le résultat dans le formulaire 2042 C-PRO précédemment cité. Le fisc doit aussi être informé, par le formulaire n°2050, de votre bilan comptable. En dehors des déclarations, vous êtes dans l’obligation de tenir un journal de recettes et de dépenses, avec tous les justificatifs associés (factures, preuves d’achat…).

Quels sont les différences entre le régime micro-BIC (forfaitaire) et réel ?

Lors de votre immatriculation LMNP, vous serez amené à choisir un régime. Le régime micro-BIC et le régime réel sont totalement différents, avec chacun leurs avantages et leurs inconvénients.

Premièrement, le régime micro-BIC est plafonné à 72 600 € de revenus locatifs annuels et à 176 200 € pour les logements touristiques. Le régime réel, lui, est accessible à tous et est obligatoire pour tout bailleur dépassant les seuils précédemment cités.

Deuxièmement, le régime micro-BIC offre le bénéfice d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives annuelles. Pour les logements touristiques, l’abattement est de 71 %. Il a pour rôle de simuler les charges auxquelles est confronté le bailleur. Cela signifie que vous ne paierez d’impôts que sur 50 % de vos recettes locatives (ou 29 % en cas de location de tourisme). Pour le régime réel, pas d’abattement : toutes les charges sont calculées et déduites des revenus annuels. Comme elles sont nombreuses, il n’est pas rare que le résultat soit un déficit, auquel cas il n’y a pas d’impôts à payer.

Troisièmement, le régime micro-BIC est très léger administrativement parlant. Il ne vous suffit que d’indiquer vos revenus locatifs annuels. Pour le régime réel, les déclarations et la tenue de compte sont longues, fastidieuses et complexes. C’est pourquoi la plupart des loueurs à ce régime font appel à un expert-comptable.
En résumé, le régime micro-BIC est fait pour les personnes qui ont des charges inférieures à 50 % des revenus locatifs annuels ou qui n’ont pas beaucoup de temps et dont les recettes sont inférieures à 72 600 €. Le régime réel, lui, est fait pour tous les bailleurs dont les charges sont supérieures à 50 % des revenus et qui ont du temps à consacrer aux déclarations (ou qui ont les moyens de faire appel à un expert-comptable).

Cet article est aussi à prendre en compte si un bailleur souhaite vous revendre son bien LMNP. Dans ce cas, privilégiez les logements neufs dans des villes attractives comme Lyon, dans lesquelles vous ferez une plus-value.