Pour une multitude de raisons (changement d’investissement, besoin de liquidités, etc.), vous pourriez être amené à revendre votre logement au statut LMNP, malgré ses intérêts fiscaux. Cela signifie que vous cédez le bien alors qu’il est peut-être encore loué, et vous laissez sur place le mobilier. C’est une opération avantageuse pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur au statut LMNP, en cas de plus-value du bien immobilier. Vous apprendrez donc ici comment se déroule une revente LMNP et comment calculer la plus-value.


Quels sont les avantages d’une LMNP ?


Le statut LMNP est très en vogue, grâce à ses nombreux avantages. En effet, qu’ils soient pratiques ou financiers, ces avantages ne sont pas à négliger.
D’un point de vue pratique, les appartements utilisés au sein du statut LMNP sont souvent de petite taille, allant généralement du studio au T2. Cela signifie que le coût à l’achat est relativement faible. C’est donc une opportunité pour toute personne souhaitant débuter dans l’investissement locatif. Ces mêmes personnes seront aussi séduites par la simplicité des déclarations en régime micro-BIC (revenus annuels locatifs inférieurs à 72 600 €). Cerise sur le gâteau, les logements meublés sont souvent loués sur une petite durée, à des étudiants par exemple. Cela signifie que vous bénéficiez d’un bail souple, qui vous permet seulement 3 mois de préavis.


D’un point de vue financier, le statut LMNP est une véritable aubaine, et se divise en deux régimes, à choisir lors de votre immatriculation. Le régime micro-BIC, en plus de vous octroyer un abattement allant de 50 à 71 % lors de vos déclarations, vous permet d’être exonéré de TVA (récupération de la TVA payée seulement six mois après le début de la première mise en location). Mais l’avantage principal réside dans le régime réel. Bien que lourd administrativement, le régime réel vous permet de déduire de nombreuses charges de votre revenu locatif annuel. Outre les intérêts d’emprunt, les frais de notaire et d’agence ou encore la taxe foncière, vous bénéficiez d’un amortissement. Ce terme correspond à la perte de valeur des biens avec le temps (local, mobilier, etc.), qui est compensée par la possibilité de les déclarer comme charges déductibles. Il est ainsi fréquent que le loueur en meublé non professionnel n’ait aucun impôt à payer sur ses recettes locatives pendant près de 10 ans.


Cependant, il n’est pas impossible que le bailleur souhaite vendre son bien immobilier inscrit en LMNP. Si le bien acheté initialement a pris de la valeur et vaut plus cher au moment de la vente, on parle de plus-value. Voici donc comment calculer le montant de cette plus-value.


Comment calculer le montant de la plus-value imposable effectuée lors de la revente ?


La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien immobilier. Mais ne croyez pas que la plus-value effectuée ne sera pas imposée. En effet, votre plus-value fera l’objet de cotisations sociales et d’impôts. Mais comment calculer et déclarer exactement la plus-value ?


Comme nous l’avons dit précédemment, la plus-value ne s’effectue que sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Cependant, le calcul est un petit peu plus délicat. En effet, au prix de cession s’ajoutent certaines charges qui peuvent être compensées par des déductions sur justificatif. Parmi celles-ci, vous pourrez compter sur les honoraires de commercialisation, les frais de publicité liés à la revente, les frais de diagnostic, etc.


Le prix d’achat du bien, lui, est majoré de nombreux frais. On parle ici des frais de notaire et des frais d’agence, soit à leur prix réel soit via un forfait de 7,5 % du prix d’achat. On peut y ajouter les travaux, ici aussi avec le choix entre le montant réel et la valeur forfaitaire de 15 % (après 5 années).


En plus de cela, vous bénéficiez d’un abattement de l’impôt sur le revenu à hauteur de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année. Si vous vendez votre bien immobilier après 22 ans, vous êtes entièrement exonéré d’impôts sur la plus-value. De la même manière, vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux. Il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 1,6 % la 22e année. Pour finir, il est de 9 % par an de la 23e à la 30e année, date à laquelle vous serez totalement exonéré de prélèvements sociaux.


Exemple :
Vous avez acheté un bien en 2000 au prix de 100 000 €. Vous le vendez en 2020 au prix de 200 000 €. Si vous pensiez que la plus-value serait de 100 000 €, détrompez-vous. Premièrement, vos frais de diagnostic à la cession sont de l’ordre de 800 €. Vous cédez donc votre bien à 199 200 €. Cependant, il faut aussi corriger votre prix d’acquisition. Pour cela, ajoutez 7,5 % de frais d’acquisition (7 500 €) et 15 % de frais de travaux (15 000 €). Vous avez donc acheté votre bien 122 500 €. 199 200 – 122 500 = 76 700 €. Votre plus-value brute est de 76 700 €. Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 90 % pour l’impôt, ce qui signifie que la plus-value imposable pour l’impôt est de 7 670 €. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 24,75 %. La plus-value imposable pour les prélèvements sociaux est donc de 57 716,75 €.


C’est donc avec tous ces frais, ajoutés ou déduits, que la plus-value est calculée. Il est préférable de déléguer la déclaration de cette plus-value à un expert-comptable, qui évitera toute erreur.


Quels sont les taux d’imposition des plus-values d’un bien loué en meublé ?


Une fois que vous avez obtenu votre plus-value imposable (impôts d’une part et prélèvements sociaux d’autre part), il ne vous reste plus qu’à appliquer les taux d’imposition. Ce dernier est de 19 % pour les impôts et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.


Pour reprendre le précédent exemple, la plus-value imposable pour les impôts était de 7 670 €. Soit 0,19 x 7 670 = 1 457,3 €. La plus-value imposable pour les prélèvements sociaux étant de 57 716,75 €, cela correspond à 57 716,75 x 0.172 = 9 927,28 €. Vous devrez donc payer 9 927,28 € de cotisations sociales.
Pour résumer, votre plus-value nette a une valeur de 76 700 – 1457,3 – 9927,28 = 65 315,42 €.


Vous voyez donc que la plus-value baisse fortement (de près de 35 %) en comparaison avec le premier chiffre de 100 000 €.
Pour optimiser votre plus-value, il est conseillé de se tourner vers des villes à fort potentiel comme Marseille