Jeanbrun ou LMNP : quel régime choisir pour louer dans le neuf ?

Avant-Propos : La présente est à visée explicative et ne saurait être assimilée à des conseils fiscaux. Il est recommandé de s’adjoindre les conseils d’un professionnel de l’optimisation fiscale avant de prendre toute décision. 

Depuis l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun en février 2026, les investisseurs qui achètent un logement neuf pour le louer ont le choix entre deux logiques d'amortissement : le nouveau statut du bailleur privé pour la location nue, ou le régime LMNP, référence historique de la location meublée. Fiscalité, plafonds, engagement, revente : voici les différences entre Jeanbrun et LMNP pour orienter votre stratégie locative. 

À retenir : JeanBrun vs LMNP

Le dispositif Jeanbrun s'applique à la location nue (revenus fonciers), le LMNP à la location meublée (BIC) : un même bien ne peut pas relever des deux régimes simultanément. 

Le Jeanbrun plafonne l'amortissement déductible (8 000 à 12 000 € par an) et les loyers, avec un engagement de 9 ans ; le LMNP n'impose ni plafond de loyer ni durée d'engagement. 

À la revente, les amortissements déduits sous le Jeanbrun ne viennent pas minorer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, contrairement au LMNP : un avantage notable à la sortie. 

Jeanbrun et LMNP : deux régimes, deux types de location 

La différence fondamentale tient au type de location : le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement la location nue, tandis que le LMNP s'applique à la location meublée. Les deux mécanismes partagent une logique patrimoniale similaire — amortir la valeur du bien pour neutraliser les revenus locatifs — mais leurs régimes fiscaux diffèrent : le LMNP relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), quand le bailleur privé reste dans le cadre des revenus fonciers. 

Conséquence directe : les deux régimes sont incompatibles sur un même bien. Un logement loué meublé ne peut pas bénéficier du dispositif Jeanbrun, et inversement. Le choix se fait donc dès la définition du projet locatif. 

Le dispositif Jeanbrun : l'amortissement appliqué à la location nue 

Instauré par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun permet pour la première fois d'amortir un bien loué nu. Le bailleur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du logement, sur une base égale à 80 % du prix d'acquisition — le foncier, estimé forfaitairement à 20 %, n'étant pas amortissable. 

Le taux d'amortissement dépend de la catégorie de loyer pratiquée : Dans le neuf, il est de 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale, avec un plafond annuel de déduction de 8 000 € par foyer fiscal, porté jusqu'à 12 000 € selon la catégorie. En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer le bien nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum, à un loyer plafonné, et dans la limite de deux logements par foyer fiscal. 

Le dispositif est ouvert aux logements neufs ou en VEFA, ainsi qu'à l'ancien avec des travaux représentant, entre autres, au moins 30 % du prix d'acquisition, pour les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2028. 

Le LMNP : le régime historique de la location meublée 

Le statut de loueur en meublé non professionnel s'adresse aux propriétaires qui louent un logement équipé pour la vie courante. Les loyers relèvent des BIC : au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % (uniquement pour les locations longue durée) s'applique sur les recettes ; au régime réel, l'investisseur déduit ses charges et amortit le bien comme le mobilier, sans plafond annuel comparable à celui du Jeanbrun. L’amortissement ne pouvant toutefois pas créer de déficit BIC, l'excédent est reporté sur les exercices suivants. 

Le LMNP n'impose ni plafond de loyer, ni durée d'engagement, ni fenêtre d'acquisition : il s'applique au neuf comme à l'ancien, sans limite de nombre de biens tant que l'activité reste non professionnelle. Cette souplesse a une contrepartie à la sortie : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente l'imposition. 

Jeanbrun vs LMNP : les différences clés 

Tableau comparatif des deux régimes  

Fiscalité : revenus fonciers contre BIC 

Sous le Jeanbrun, les loyers restent imposés dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel : l'amortissement s'ajoute aux charges déductibles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux d'entretien) et peut ramener le revenu imposable à zéro, voire générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans les conditions du droit commun et dans les limites du dispositif. Sous le LMNP, les loyers basculent en BIC, avec une mécanique d'amortissement plus large mais cantonnée : elle ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. 

Souplesse contre avantage à la sortie 

Le LMNP l’emporte sur la souplesse : loyers libres, aucune durée minimale d'engagement, et des amortissements reportables sans limite de temps. S'il impose un cadre plus strict (loyers plafonnés, engagement de 9 ans et limite de deux logements par an) le dispositif Pinel partage un avantage majeur avec le LMNP à la revente : dans les deux cas, la plus-value est soumise au régime des particuliers. En LMNP, les amortissements déduits pendant l'exploitation ne viennent pas minorer le prix d'acquisition, permettant ainsi de revendre sans double peine fiscale. Tout manquement aux engagements du Jeanbrun entraîne en revanche une reprise fiscale des amortissements déduits. 

Meublé ou nu : quelle stratégie pour un investissement dans le neuf ? 

Pour un achat dans le neuf, la question « meublé ou nu » devient un véritable arbitrage patrimonial. La location meublée en LMNP vise la rentabilité immédiate : loyers de marché plus élevés, amortissement large, rotation locative plus fréquente. La location nue sous Jeanbrun privilégie la stabilité : baux plus longs, locataires en résidence principale, fiscalité allégée pendant au moins 9 ans et plus-value préservée à la sortie. 

 Le niveau de loyer et la fiscalité de sortie constituent les principaux points de vigilance du dispositif Jeanbrun : le plafonnement des loyers réduit la rentabilité brute, bien que partiellement compensé par l'amortissement, tandis que la réintégration de cet amortissement alourdit la plus-value à la revente, au même titre qu'en LMNP. S'y ajoutent les contraintes de gestion liées au respect strict des plafonds. 

Quels profils d'investisseurs pour chaque régime ? 

Le dispositif Jeanbrun s'adresse aux contribuables fortement imposés (tranches marginales à 41 % ou 45 %) recherchant un cadre fiscal stable et encadré sur le long terme, avec une optique de transmission ou de revente optimisée. 

Le LMNP convient aux investisseurs qui privilégient la rentabilité locative immédiate, la liberté de fixation des loyers et la flexibilité de gestion, sans engagement de durée. 

Les investisseurs multi-biens peuvent combiner les deux régimes sur des logements distincts : le plafond de deux logements du Jeanbrun n'interdit pas de détenir par ailleurs des biens en meublé. 

Questions fréquentes sur Jeanbrun et LMNP 

Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le LMNP sur un même bien ? 

Non. Le dispositif Jeanbrun est incompatible avec le LMNP : l'un s'applique à la location nue, l'autre à la location meublée, et un même bien ne peut pas relever des deux régimes simultanément. En revanche, un même foyer fiscal peut détenir des biens sous chacun des deux régimes, sur des logements distincts. 

Quelle est la principale différence fiscale entre Jeanbrun et LMNP ? 

Le Jeanbrun maintient les loyers dans la catégorie des revenus fonciers, avec un amortissement plafonné de 8 000 à 12 000 € par an et un déficit foncier imputable dans les conditions du droit commun. Le LMNP relève des BIC, avec un amortissement plus large mais qui ne peut pas créer de déficit, et un abattement forfaitaire de 50 % au micro-BIC. 

 Quel régime est le plus avantageux à la revente ? 

Aucun des deux sur le plan de la plus-value : ils font jeu égal. Tout comme en LMNP, les amortissements déduits dans le cadre du dispositif Jeanbrun sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. 

Pour une stratégie patrimoniale avec une revente à horizon 10-15 ans, cette fiscalité de sortie pèse lourdement dans les deux dispositifs. Pour l'atténuer, il convient de viser une détention plus longue afin de bénéficier pleinement des abattements pour durée de détention. 

Faut-il louer meublé ou nu avec le dispositif Jeanbrun ? 

Le dispositif Jeanbrun impose la location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans. Si vous souhaitez louer meublé, le bien ne pourra pas bénéficier du Jeanbrun : le régime LMNP s'appliquera alors à vos recettes locatives, selon ses propres règles.