Loi Denormandie : principes, conditions et avantages fiscaux

La loi Denormandie est un dispositif fiscal mis en place par l’État pour booster la rénovation de logements anciens dans des communes ciblées. Le principe ? Inciter, grâce à une réduction d’impôt, à investir dans l’ancien, à engager des travaux, puis à louer le logement sous conditions précises.
Ce dispositif vise à donner une seconde vie à des immeubles existants, tout en respectant une série de règles et d’étapes clés, de l’achat jusqu’à la mise en location.

La loi Denormandie En bref

La loi Denormandie est un dispositif de réduction d’impôt applicable à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien avec travaux.
Elle s’applique sous conditions de localisation du bien, de réalisation de travaux de rénovation et d’amélioration des performances énergétiques, ainsi que de respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Présentation et objectifs du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie naît d’une ambition claire : améliorer l’habitat ancien et revitaliser les centres-villes.
Son objectif central est double :

permettre la remise sur le marché de logements dégradés ou vacants,

encourager les investisseurs à s’impliquer dans la rénovation énergétique du parc existant.

Pensé comme un levier de dynamisation urbaine, ce dispositif associe investissement locatif et travaux de rénovation, dans le cadre de politiques publiques ciblant la qualité de vie et la performance énergétique.
Nous investissons, nous rénovons, nous louons sous conditions : la transformation devient concrète.

C’est quoi le dispositif Denormandie dans l’immobilier locatif ?

Le dispositif Denormandie permet :

• d’acheter un logement ancien dans une commune éligible,
• de réaliser des travaux de rénovation,
• puis de louer le bien à des locataires respectant des plafonds.
• À la clé : un avantage fiscal mesuré.
  Pour en bénéficier, il faut :
• acquérir un logement ancien,
• effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (foncier, frais de notaire, travaux),
• louer le bien nu, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources.

Le dispositif Denormandie est-il maintenu ?

Bonne nouvelle : le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, conformément aux lois de finances en vigueur.
Vous pouvez donc engager votre projet en toute sérénité, sous réserve du respect des règles applicables jusqu’à cette échéance.

Objectifs du dispositif Denormandie : investir dans l’ancien avec travaux

Avec Denormandie, le législateur poursuit des objectifs concrets :

• lutter contre l’habitat dégradé,
• améliorer la performance énergétique des logements,
• revitaliser les centres-villes,
• proposer un investissement locatif encadré, garantissant des logements accessibles et de qualité.

Source : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35011

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

Le fonctionnement repose sur trois étapes clés :

1. Acquérir un bien ancien dans une commune éligible,
2. Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total,
3. Louer le bien nu, à usage de résidence principale, en respectant les plafonds de loyers et de ressources.

En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi et à la durée d’engagement locatif.

Denormandie et autres dispositifs : positionnement général

La loi Denormandie cible :

• l’immobilier ancien avec travaux,
• des communes prédéfinies,
• un investissement locatif encadré.

À la différence de la loi Malraux, centrée sur la restauration patrimoniale lourde, Denormandie se concentre sur la revitalisation du bâti existant là où le besoin est le plus pressant.

Avantages du dispositif Denormandie

Les avantages clés du dispositif :

• une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % sur 12 ans,
• un prix d’acquisition souvent plus accessible dans l’ancien,
• une participation active à la rénovation urbaine,
• un dispositif plus simple que les régimes patrimoniaux classés.

Conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie

Pour bénéficier du dispositif, il faut impérativement :

• un logement ancien situé dans une commune éligible,
• des travaux ≥ 25 % du coût total,
• une location nue à usage de résidence principale,
• le respect des plafonds de loyers et de ressources,
• la conservation de tous les justificatifs administratifs.

Conditions liées au logement et aux travaux

Le logement doit :

• être construit depuis au moins 15 ans,
• nécessiter des travaux importants, notamment énergétiques.
• Travaux éligibles :
• réhabilitation ou transformation,
• amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage, ventilation, eau chaude),
• modernisation des équipements.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être justifiés par des factures conformes.

Sources : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/renovation-dun-logement-ancien-tout-savoir https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049399676

Conditions liées aux ressources du locataire

La loi Denormandie impose des plafonds de ressources, variables selon :

• la composition du foyer,
• la zone géographique.

Objectif : permettre aux ménages modestes ou intermédiaires d’accéder à des logements rénovés et de qualité.

Plafonds de ressources des locataires (indicatif)- Métropole

Les plafonds varient selon la composition du foyer fiscal et sont fixés par décret.
Ils doivent être vérifiés l’année de la mise en location.

Conditions liées au bail

Le logement doit être :

• loué nu,
• à usage de résidence principale,
• pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds fixés par l’État, selon la zone.

Source :
 https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/dispositif-denormandie-aide-fiscale-renovation-location

Processus de mise en œuvre et avantages fiscaux

Nous avançons étape par étape : vous trouvez un logement ancien dans une commune éligible, vous réalisez des travaux de rénovation énergétique qui entrent dans le cadre légal, puis vous mettez le bien en location selon les critères définis. À la clé ? Une réduction d’impôt calculée sur le montant global de votre opération (achat + travaux…), répartie sur la durée d’engagement de location choisie. La loi Denormandie récompense ainsi les investisseurs qui, par leur engagement, participent à la transformation des villes et à l’amélioration du confort de vie.

Démarches administratives et documentation nécessaire

Voici le parcours type pour bénéficier du dispositif :

●     Sélectionner et acheter un logement ancien dans une commune éligible.

●     Faire réaliser les travaux de rénovation par des professionnels qualifiés, et rassembler l’ensemble des factures.

●     Mettre le bien en location, dans le respect des plafonds de ressources et de loyers.

●     Déclarer l’opération l’année d 'achèvement des travaux dans la déclaration fiscale annuelle, en renseignant le montant de l’investissement et en conservant l’ensemble des justificatifs à disposition de l’administration.

Investir en loi Denormandie avec ICADE

Chez ICADE, nous connaissons chaque subtilité de la réglementation Denormandie et nous sélectionnons avec rigueur les opérations répondant aux critères. Notre rôle ? Vous accompagner de la première réflexion jusqu’à la mise en location, en assurant la cohérence de votre projet avec les critères d’éligibilité et la performance visée. Notre expertise terrain, notre expérience des quartiers en renouvellement, c’est votre sécurité : vous vous concentrez sur l’essentiel, nous gérons la conformité et le suivi.

Vous recherches d'autres dispositif et investissements semblables à la loi Denormandie ?

Vous souhaitez explorer d’autres solutions pour valoriser un patrimoine, restaurer un immeuble classé ou préserver un bien remarquable ? Étudiez la loi Malraux ou Monuments Historiques. Vous pouvez également approfondir la stratégie qui convient à votre projet d’investissement, pour articuler au mieux cadre fiscal, confort de vie et valorisation à moyen ou long terme.

Questions fréquentes sur la loi Denormandie

Comment bénéficier de la loi Denormandie ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, la première étape est de vérifier que le logement se situe dans une commune éligible. Ensuite, il faut s’assurer que les travaux de rénovation représenteront au moins 25 % du coût total de l’opération et que ces derniers respectent les conditions d’améliorations énergétiques imposées. Après achèvement des travaux, le bien doit impérativement être loué à des locataires respectant les plafonds de ressources, pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Le respect de toutes ces conditions en continu est indispensable pour conserver l’avantage fiscal.

Où investir en loi Denormandie ?

L’investissement en loi Denormandie est strictement réservé aux communes inscrites sur la liste officielle, fixée par arrêté ministériel. Ces villes sont souvent intégrées dans des dispositifs de revitalisation, tels qu’Action Cœur de Ville et les communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Avant de lancer votre projet, il est primordial de s’assurer que l’adresse du bien correspond à une commune éligible, sans quoi aucun avantage fiscal n’est possible.

Quels travaux sont éligibles à la loi Denormandie ?

Travaux de réhabilitation, et/ou de transformation de l’immeuble, travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation toiture, murs donnant sur l’extérieur, menuiseries extérieures, système de chauffage, système de production d’eau chaude, ventilation), modernisation des équipements.

La règle clé : le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour que l’avantage fiscal soit accordé.

Qui peut réaliser les travaux en loi Denormandie ?

Pour que les travaux soient éligibles, ils doivent impérativement être réalisés par des professionnels qualifiés et dûment habilités. Le respect des normes techniques (notamment en matière d’énergie) est obligatoire, ainsi que la conservation des devis, factures et attestations.

Quelles sont les obligations de location en loi Denormandie ?

La durée minimale de location est de 6, 9 ou 12 ans, selon l’engagement initial de l’investisseur. Le bien doit être loué vide, à usage de résidence principale, dans un délai maximal d’un an après la fin des travaux. Si les engagements locatifs ne sont pas respectés, l’avantage fiscal peut être annulé et les sommes indûment perçues devront être remboursées à l’administration.

Comment est calculée la réduction d’impôt en loi Denormandie ?

La réduction d’impôt est calculée sur la base du coût total de l’opération (achat du bien + travaux, frais de notaire), dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m². Le taux de réduction varie selon la durée d’engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Il s’agit d’une réduction imputée directement sur l’impôt sur le revenu.

La loi Denormandie est-elle cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Non, la loi Denormandie ne se cumule pas avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt sur le même bien (comme le Pinel ou le Malraux). Toutefois, elle peut s’intégrer dans une stratégie patrimoniale plus large incluant, par exemple, d’autres biens sous des régimes distincts.

Quels sont les principaux risques à anticiper avec la loi Denormandie ?

Les principaux points de vigilance sont l’erreur d’éligibilité du bien ou de la commune, une mauvaise estimation ou réalisation des travaux, ou encore le non-respect des plafonds de loyers et de ressources. Une amélioration insuffisante de la performance énergétique du bien, un suivi administratif défaillant ou un manque de justificatifs peuvent remettre en cause l’avantage fiscal, avec une régularisation parfois lourde.