Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
 

Face à un marché locatif en difficulté, un nouveau dispositif vise à soutenir les investisseurs et à améliorer progressivement l’accès au logement, notamment dans les zones les plus demandées : le “statut bailleur privé”. Conçu pour redonner de l’oxygène à l’investissement locatif et encourager les particuliers à proposer leurs biens sur le marché, ce dispositif fiscal, au cœur de l’action publique, a pour ambition une attractivité fiscale tout en soutenant une meilleure qualité d’habitat. Le rôle de ce statut ? Offrir aux investisseurs privés un cadre sécurisé, des avantages concrets et de nouveaux services pour accompagner la transformation du marché locatif. 

Le texte a été adopté par le Sénat le 30 novembre 2025 et pourrait être définitif à l’occasion de la loi de finances pour 2026 pour une mise en application progressive à partir de janvier 2026.

 

Contexte et enjeux de cette nouvelle réglementation

Depuis 2024, la question du logement et de l’investissement locatif n’a jamais été autant au cœur du débat. Menée par des acteurs comme Valérie Létard, Philippe Daubresse et la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le statut bailleur privé cherche à inverser la tendance : répondre à la crise, inciter à la création de logements neufs conformes à la RE2020, juguler la vacance locative et stimuler la rénovation énergétique dans l’ancien, surtout dans les zones tendues. 

Pourquoi ce chantier ? Le marché locatif affiche un manque criant, estimé à plus de 600 000 logements à l’échelle nationale. Pour pallier cette pénurie ainsi que la baisse du nombre de bailleurs privés, l’objectif public vise la création de 50 000 logements par an grâce au statut de bailleur privé et la relance de l’investissement locatif qui a fortement baissé notamment à la suite de l’arrêt du dispositif Pinel le 31 décembre 2024. 

 

Bon à savoir 

  • 600 000 logements manquants en France
  • -12 % de bailleurs privés en seulement trois ans
  • 50 000 logements/an visés grâce à ce dispositif

Les avantages du statut du bailleur privé

Le futur statut bailleur privé vise à redonner de l’attractivité à l’investissement locatif pour les particuliers. Contrairement au dispositif Pinel qui offrait une réduction d’impôt sur le revenu global, ce statut propose un amortissement des revenus fonciers sur une période de 12 ans. 

Les bailleurs privés bénéficient d'une fiscalité immobilière simplifiée, adaptée et alignée avec la performance énergétique. Ce dispositif veut offrir un cadre sécurisé pour chaque investisseur souhaitant placer son capital dans la pierre. Découvrons les détails.

 

UN AMORTISSEMENT FISCAL INTÉRESSANT 

Concrètement les propriétaires de logements mis à la location pourront déduire une fraction de la valeur du bien de leurs revenus fonciers imposables chaque année (réduction de la base imposable des revenus fonciers en ce compris les frais d’entretien et de gestion, intérêts d’emprunt, travaux de rénovation dans l’ancien et charges locatives non récupérables).

Par exemple, en achetant un appartement neuf conforme à la Réglementation Environnementale 2020 (ou RE2020), une fraction de son prix (de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer) pourra être déduite du montant des loyers imposés.

 

AMORTISSEMENT SUPPLÉMENTAIRE POUR LES LOYERS MODÉRÉS

Le dispositif prévoit un bonus attractif pour les bailleurs qui s’engagent à appliquer des loyers d'environ 15 % à 20 % en dessous du prix du marché dans les zones tendues. Ce supplément fiscal récompense l’effort de modération, tout en sécurisant le rendement.

 

UN ABATTEMENT FISCAL RENFORCÉ 

Le micro-foncier conserve son abattement forfaitaire de 30 %. 
Le statut bailleur privé permet d’y ajouter un avantage fiscal spécifique, pouvant porter l’abattement total jusqu’à 50 %, sous conditions.

 

DES EXONÉRATIONS ATTRACTIVES 

Le statut bailleur privé prévoit aussi des exonérations sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou les plus-values immobilières, à condition de s’engager sur une longue durée (12 ans). En parallèle, une simplification significative des démarches et du suivi fiscal est annoncée, apportant stabilité et sécurisation pour ceux misant sur le long terme.

 

Tableau synthétique des avantages
 

Typologie de logement

Niveau de loyer vs marché*

Logement neuf

Logement ancien rénové

Loyer intermédiaire

Environ –10 %

3,5 % / an

3,0 % / an

Logement social

Environ –20 %

4,5 % / an

3,5 % / an

Logement très social

Environ –30 %

5,5 % / an

4 % / an

*Le niveau de loyer vs marché indique l’écart entre le loyer pratiqué et le loyer moyen constaté sur le marché libre local pour un bien comparable (surface, localisation, qualité).

Plus cet écart est important, plus le logement est considéré comme socialement accessible, ouvrant droit à un taux d’amortissement plus élevé.

Nota : L’amortissement est à opérer sur 80 % du prix d’achat du logement dans la limite d’un plafond annuel fixé à 8000 euros maximum et de deux logements maximum par foyer fiscal. 

Le dispositif ne s’applique que pour les biens non meublés. 

Conditions d’éligibilité et obligations du statut bailleur privé

Entrer dans le nouveau statut bailleur privé donne accès à des avantages fiscaux significatifs, mais impose des conditions strictes liées aux réformes en cours.

L’investisseur doit d’abord s’engager sur une durée locative minimale de douze ans, un pilier essentiel du dispositif destiné à stabiliser l’offre locative privée. Les logements doivent respecter des plafonds de loyers, modulés en fonction de la zone géographique et du pourcentage d’amortissement.

 

Conditions à respecter :

  • Bien neuf non meublé conforme aux normes de la RE2020 (ou bien ancien rénové dont la rénovation énergétique représente au moins 20% du prix d’achat -sous justificatifs-,  en zone tendue
  • DPE classe A ou B pour les biens neufs et classe D minimum pour l’ancien rénové
  • Engagement locatif sur 12 ans
  • Respect des plafonds de loyers
  • Conditions de ressources des locataires (sans lien familial avec le bailleur)
  • Obligations déclaratives associées au statut
  • Risque de reprise fiscale en cas de non-respect

Un levier stratégique pour le marché locatif

L’arrivée prévue du futur statut bailleur privé constitue un tournant décisif pour le marché locatif. Il favorise la construction de logements neufs et la réhabilitation de l’ancien, tout en rendant l’investissement locatif plus attractif et sécurisé. 

 

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