Dispositif Jeanbrun : relancer investissement locatif 2026

Note importante : Le dispositif Jeanbrun est à ce stade un projet de réforme inscrit dans le Projet de Loi de Finances (PLF) 2026, dont les modalités définitives seront précisées après les débats parlementaires. 

Le dispositif Jeanbrun marque une nouvelle étape majeure dans la politique du logement en France. Pensé comme une impulsion fiscale ciblée, il vise à redonner de l’élan à l’investissement locatif privé, dans un contexte bouleversé par la fin du dispositif Pinel (au 31 décembre 2024) et la tension persistante sur l’offre locative. 

Inscrit au cœur du budget logement 2026, ce projet s’appuie sur les réflexions engagées lors des Assises du Logement pour instaurer un cadre plus lisible, stable et efficace. 

Contexte : marché immobilier et pression sur l’offre locative en 2026 

À l’horizon 2026, le marché immobilier évolue dans un contexte de tension accrue. Le recul des constructions neuves, la baisse des réservations en diminution de 23 % sur un an selon la FPI  et l’allongement des délais pour se loger traduisent une réalité désormais bien installée. Dans de nombreuses zones urbaines tendues, accéder à un logement est devenu un véritable défi pour les ménages. 

Longtemps moteur du renouvellement du parc résidentiel, l’investissement locatif marque le pas. La remontée des taux d’intérêt, conjuguée à la fin des grands dispositifs d’incitation fiscale, a profondément modifié les équilibres. L’offre peine à suivre une demande toujours soutenue, les loyers sont orientés à la hausse et la pression sociale s’intensifie. 

Face à cette situation, l’action publique se veut volontariste. L’enjeu est clair : redonner de la fluidité au marché, restaurer la confiance et proposer des outils concrets aux investisseurs privés, acteurs essentiels de la production et de la pérennité de l’habitat locatif en France. 

Crise du logement et défis du marché locatif 

La France fait face à un déficit structurel de logements, estimé à plus de 500 000 unités selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Cette pénurie se traduit très concrètement sur le terrain : dans certaines métropoles, les candidats à la location doivent patienter jusqu’à trois mois avant de pouvoir signer un bail, tandis que les loyers poursuivent leur progression, avec une hausse moyenne de 4,1 % sur un an d’après l’observatoire CLAMEUR. 

Pour les bailleurs privés, le contexte est marqué par une incertitude croissante. Les exigences de qualité s’intensifient, le cadre réglementaire se renforce et les équilibres économiques se fragilisent. Progressivement, les mises en location se raréfient, le marché se tend et une partie des investisseurs se détourne de l’immobilier locatif, faute de visibilité à long terme. 

Cette crise du logement touche l’ensemble des acteurs : propriétaires, locataires, collectivités et professionnels du secteur. Elle appelle aujourd’hui une réponse renouvelée, capable de concilier ambition sociale, efficacité économique et stabilité dans le temps — notamment à travers un cadre fiscal repensé. 

Pourquoi le dispositif Jeanbrun pâlit-il le Pinel ?

Le dispositif Jeanbrun traduit un changement de logique fiscale dans la politique de soutien à l’investissement locatif. 

Alors que le Pinel reposait sur une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition, le dispositif Jeanbrun s’appuie sur un mécanisme d’amortissement du bien, applicable tant dans le neuf que dans l’ancien, venant réduire la base imposable des revenus fonciers. 

Cette approche rapproche le régime de la logique du régime réel, sans pour autant assimiler le dispositif Jeanbrun au statut de loueur en meublé (LMNP), la location restant obligatoirement nue à titre de résidence principale du locataire. 

L’objectif affiché par le législateur est double : 

• Simplifier et pérenniser l’incitation fiscale, jugée plus lisible sur la durée qu’une réduction d’impôt dégressive ; 
• Relancer la production de logements locatifs, en particulier collectifs, après l’extinction progressive du Pinel fin 2024. 

Qu’est-ce que le Dispositif Jeanbrun ? 

Le dispositif Jeanbrun (souvent présenté comme un « statut du bailleur privé » sans constituer un statut juridique autonome) vise à soutenir l’investissement locatif en location nue, via un mécanisme d’amortissement venant diminuer la base imposable des revenus fonciers, en contrepartie d’engagements de location et de loyers encadrés. 

Si ce dispositif se veut transversal, c’est dans l'immobilier neuf qu’il révèle sa plus grande force. En offrant une visibilité à long terme sur la rentabilité, il s'impose comme un levier de performance inégalé pour ceux qui souhaitent construire le patrimoine de demain. L’ambition est claire : redonner de la fluidité au marché et sécuriser les investisseurs, tout en répondant aux attentes des locataires par une offre de logements moderne et durable. 

Origine politique et inscription dans le PLF 2026 immobilier 

Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce dispositif est le fruit d’une concertation intense avec les acteurs du terrain, notamment la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Intégré comme mesure phare du Projet de loi de finances (PLF) 2026, il doit désormais être entériné par le débat parlementaire. 

Cette construction collective ne se contente pas de corriger les erreurs du passé ; elle s'attaque aux freins qui bloquent la production de logements en France. Le dispositif Jeanbrun est la traduction concrète d’un dialogue retrouvé entre l’État et les bâtisseurs, visant à relancer la machine de la construction sur l'ensemble du territoire. 

Principes clés et avantages du dispositif Jeanbrun 

Le dispositif Jeanbrun s’articule autour de leviers complémentaires conçus pour sécuriser et optimiser l'investissement locatif. 
 

• L’amortissement, le moteur de la rentabilité : Le cœur du dispositif repose sur un amortissement annuel dont le niveau varie selon la nature de l’opération et le niveau de loyer pratiqué. Les décryptages disponibles évoquent, pour le neuf, des taux pouvant aller d’environ 3,5 % à 5,5 % selon les cas, avec un engagement de location de’une durée minimale de  9 ans. 
   
• Le statut du bailleur privé : un cadre juridique simplifié qui offre enfin une reconnaissance et une protection accrue à ceux qui s'engagent dans la mise en location. 
   
• Le bonus de performance : des incitations supplémentaires viennent récompenser les logements aux standards environnementaux les plus exigeants, comme la RE2020 ou le label BBCA. Naturellement, les programmes neufs, conçus selon ces normes, bénéficient nativement de ces avantages, maximisant ainsi l'attractivité du dispositif pour les acquéreurs de demain. 

Si le dispositif reste ouvert à l’ancien rénové pour répondre à la diversité des besoins locaux, il a été pensé pour redynamiser massivement la construction neuve. En alliant fiscalité allégée, performance énergétique et sécurité juridique, le dispositif Jeanbrun s'affirme comme l'outil de référence pour l'investissement immobilier de la prochaine décennie. 

Conditions d’éligibilité : Qui peut investir et comment ? 

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus par le nouveau dispositif Jeanbrun, intégré au Projet de loi de finances (PLF) 2026, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions légales liées au type de bien acquis, à son usage, et à sa mise en location. Le dispositif reste toutefois soumis à l’adoption définitive du PLF 2026, et certaines modalités pourraient être précisées ou ajustées dans les textes réglementaires d’application. 

Types de biens éligibles 

Le dispositif vise à encourager l’investissement locatif en s’appuyant sur une logique d’amortissement fiscal du bien, plutôt que sur une réduction d’impôt classique.  

• Logements neufs : les immeubles collectifs neufs destinés à la location sont éligibles, avec application d’un amortissement annuel calculé sur la valeur du bien hors terrain.  
   
• Ancien réhabilité : les logements anciens peuvent également être intégrés au dispositif sous condition d’une rénovation lourde. Le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition net de frais majoré le cas échéant du montant des travaux  pour permettre l’application des avantages fiscaux.  

Le taux de l’amortissement est en conséquence, pour les logements neufs, de 3,5% en cas d’affectation du logement à la location intermédiaire, 4,5% en cas d’affectation du logement à la location sociale et 5,5% en cas d’affectation à la location très sociale. Ce taux est, pour les logements anciens, de respectivement 3%, 3,5% et 4%.

Le cumul des amortissements pratiqués sur un même bien ne peut excéder la valeur du prix d’acquisition (majoré le cas échéant du montant des travaux en cas de logement ancien), étant précisé que leur point de départ est fixé au premier jour du mois d’achèvement soit de l’immeuble en cas d’immeuble neuf, soit des travaux en cas d’immeuble ancien, ou de l’acquisition si elle est postérieure.

Bon à savoir : contrairement à certains anciens dispositifs comme la loi Pinel, il n’existe pas d’exigence de zonage géographique strict pour être éligible au dispositif Jeanbrun : il s’applique sur tout le territoire dès lors que les conditions sont respectées.  

Le logement devra en revanche être nécessairement situé en France au sein d’un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L.111-1 du code de la construction et de l’habitation

Type de location et usage 

Afin de bénéficier du régime fiscal prévu : 

• Le bien doit être loué vide (location nue), à la différence de la location meublée : l’avantage fiscal prévu par le dispositif Jeanbrun repose sur ce mode de location.  
   
• Le logement doit être mis en location comme résidence principale du locataire pendant la durée minimale d’engagement, 9 ans.  

Des discussions et propositions ont lieu au Parlement sur l’articulation avec d’autres statuts (par exemple LMNP), mais aucune harmonisation officielle du dispositif avec la location meublée n’a été validée à ce stade.  

Zonage et plafonds : une logique territoriale 

Le dispositif Jeanbrun est assorti de contreparties destinées à garantir un accès locatif équilibré : 

• Plafonds de loyers [EP7] : l’avantage fiscal est conditionné à des loyers plafonnés (plusieurs niveaux : intermédiaire, social, très social). Un document parlementaire fait notamment état, au niveau “intermédiaire”, d’une modération des loyers d’environ -15% par rapport au marché, et évoque un calage des plafonds de loyers et de ressources des locataires sur un référentiel de logement intermédiaire.  
   
• Engagement et conditions de location : le bailleur s’engage à louer le bien pendant une durée minimale (souvent 9 ans) et à ne pas louer à un proche[EP8] , conformément aux conditions prévues pour préserver l’efficacité du dispositif.  

Contrairement à certains anciens régimes, les textes actuellement disponibles ne font pas explicitement dépendre l’éligibilité de ressources locatives maximales, mais des paramètres tels que la durée d’engagement et les plafonds de loyers doivent être respectés. 

Simulation : L’impact de l’amortissement fiscal 

Pour illustrer l’effet du dispositif Jeanbrun, voici un exemple basé sur des simulations usuelles (taux d’amortissement et mécanismes d’imputation) : 

1. Acquisition : un appartement neuf acquis pour 250 000 €.  
2. Amortissement : une part de la valeur du bien (hors terrain) est amortie chaque année, réduisant d’autant le revenu foncier imposable. Les taux d’amortissement peuvent varier selon les plafonds de loyer pratiqués.  [EP9] 
3. Sur 9 ans : l’ensemble des amortissements cumulés vient significativement atténuer la base imposable des revenus locatifs, ce qui se traduit par une réduction nette de la pression fiscale comparée au régime foncier classique.  

Selon des simulations rendues publiques par des observateurs du marché, ce mécanisme d’amortissement, combiné à l’imputation éventuelle de déficit foncier, peut réduire de manière notable l’impôt global des propriétaires bailleurs sur longue durée par rapport aux régimes fiscaux antérieurs.  

Mesures fiscales envisagées dans la loi de défiscalisation immobilière 

Adossée au budget logement 2026, la réforme vise à aligner la fiscalité avec les enjeux de transition du secteur : investir, louer et rénover. Elle repose sur un mécanisme d’amortissement permettant aux propriétaires de déduire chaque année une part de la valeur du bien de leurs revenus locatifs, allégeant ainsi progressivement l’imposition. 

Des avantages renforcés sont prévus pour les bailleurs engagés dans la rénovation ou la modération des loyers, tandis que les travaux parlementaires envisagent une simplification des régimes existants, comme le LMNP et le LMP, afin de gagner en lisibilité et en cohérence. 

Amortissement fiscal et avantages fiscaux 

Concrètement, le mécanisme d’amortissement se traduit par des effets tangibles pour les investisseurs. Pour un logement neuf acquis 250 000 €, un amortissement de 2 % par an sur quinze ans permettrait de déduire jusqu’à 5 000 € par an des revenus imposables, soit 75 000 € sur l’ensemble de la période. 

Dans le cas d’un logement ancien rénové pour un montant de 180 000 €, la déduction s’appliquerait selon le même principe, avec la possibilité d’un bonus supplémentaire de 10 % si le bien atteint un haut niveau de performance énergétique, comme le label BBCA. 

Plus largement, ce dispositif entraînerait une baisse mécanique de la base taxable des revenus fonciers. Selon les simulations de l’Institut des Politiques Publiques (2025), cette évolution pourrait réduire de manière significative la pression fiscale pesant sur les propriétaires bailleurs. 

Autres leviers fiscaux possibles 

Le dispositif prévoit également des leviers complémentaires pour renforcer l’attractivité de l’investissement locatif. Les biens conservés sur le long terme — au moins quinze ans — et effectivement mis en location pourraient ainsi bénéficier d’une exonération partielle, voire totale, d’Impôt sur la Fortune Immobilière. 

Pour encourager une offre plus accessible, un bonus en faveur des loyers modérés est également envisagé. Il prendrait la forme d’un abattement supplémentaire de 10 à 15 % lorsque le logement est loué sous un certain plafond, notamment dans les zones où la tension locative est la plus forte. 

Enfin, le dispositif s’inscrirait pleinement dans la dynamique de transition énergétique, avec la possibilité de cumuler les avantages fiscaux avec des aides existantes comme MaPrimeRénov’, et un soutien renforcé aux travaux permettant d’atteindre des niveaux de performance élevés, tels que les labels RE2020 ou BBCA. 

Quelles implications pour 2026 et au-delà ? 

À travers le dispositif Jeanbrun, l’objectif affiché du gouvernement est de relancer durablement l’investissement locatif privé, en agissant sur trois axes principaux : 

• Stimuler la production de logements, en particulier collectifs, 
   
• Encourager la rénovation lourde du parc ancien, 
   
• Mettre en place une fiscalité plus lisible et plus stable, fondée sur l’amortissement plutôt que sur des réductions d’impôt temporaires. 

Le dispositif s’inscrit ainsi dans une logique de politique du logement de long terme, en rupture avec les mécanismes successifs et souvent transitoires des dispositifs précédents. 

 [EP4]Prix de revient de l’investissement

(foncier + frais + travaux)

 [EP5]Nuance : amortissement « fiscal » appliqué à une base forfaitairement arrêtée à 80% du prix d’acquisition du logement net de frais augmenté le cas échéant du montant des travaux en cas de logement ancien.

 [EP6]Sont éligibles les acquisitions de logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement de même que ceux que le contribuable fait construire sous réserve que l’acquisition sinon le dépôt de la demande de permis de construire en cas de logement que le contribuable fait construire, intervienne entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Sont, de même, éligibles les logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, ou pour lesquels les travaux d’amélioration satisfaisant aux critères d’une réhabilitation lourde au sens du deuxième alinéa du b du 7° du II de l’article 150 U du même code représentent au moins 30% du prix d’acquisition du logement net de frais majoré le cas échéant du montant des travaux (« logements anciens » ci-après), sous réserve que l’acquisition intervienne elle-aussi entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.

 [EP7]Cet engagement de location doit satisfaire aux conditions de loyers et ressources du locataire applicables au dispositif Pinel en cas d’affectation du logement à la location intermédiaire (à savoir celles prévues par l’art. 2 terdecies D de l’annexe III au CGI) ou Loc’Avantages en cas d’affectation à la location sociale ou très sociale (à savoir celles prévues par l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI).

 [EP8] devant ne pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus

 [EP9]! plafonnement de principe des déductions au titre des amortissements à la somme de 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous investissements confondus.