Amortissement Jeanbrun : calcul, taux et exemples chiffrés

Avant-Propos : La présente est à visée explicative et ne saurait être assimilée à des conseils fiscaux. Il est recommandé de s’adjoindre les conseils d’un professionnel de l’optimisation fiscale avant de prendre toute décision.

L'amortissement est le cœur du dispositif Jeanbrun : c'est lui qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables. Base de calcul, taux selon la catégorie de loyer, plafonds par foyer fiscal : voici comment calculer l'amortissement Jeanbrun de votre investissement, exemples chiffrés à l'appui. 

À retenir 

L'amortissement Jeanbrun se calcule sur 80 % du prix d'acquisition du bien, le foncier (20 %) n'étant pas amortissable. 

Le taux annuel dépend de la catégorie de loyer : Pour un investissement dans le neuf il est de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social. 

La déduction est plafonnée par foyer fiscal : 8 000 € par an, portés à 10 000 € en social et 12 000 € en très social, dans la limite de deux logements. 

Comment fonctionne l'amortissement du dispositif Jeanbrun ? 

Instauré par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun permet aux bailleurs qui louent un logement nu de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de leurs revenus fonciers, au régime réel. Contrairement à une réduction d'impôt forfaitaire, l'amortissement diminue la base imposable des loyers, année après année. Le principe de calcul tient en trois éléments : une base amortissable, un taux annuel et un plafond de déduction. 

Sur quelle base calculer l'amortissement Jeanbrun ? 

La base amortissable est égale à 80 % du prix d'acquisition du logement. La valeur du terrain, estimée forfaitairement à 20 % du prix, n'est pas amortissable. Concrètement, pour un appartement neuf acquis 250 000 € (frais d'acquisition exclus), la base amortissable s'établit à 200 000 €. 

Cette répartition 80/20 est forfaitaire : elle s'applique quelle que soit la valeur réelle du foncier, ce qui simplifie le calcul par rapport à d'autres mécanismes d'amortissement immobilier. 

Quel taux d'amortissement Jeanbrun dans le neuf selon la catégorie de loyer ? 

Le taux annuel d'amortissement varie selon la catégorie de loyer pratiquée, définie en fonction des ressources du locataire. Plus le loyer s'éloigne du marché privé, plus le taux est élevé — le dispositif oriente ainsi mécaniquement les investisseurs vers des loyers maîtrisés. 

Le plafond annuel s'applique au niveau du foyer fiscal, tous logements confondus, dans la limite de deux logements par foyer. Les plafonds de loyers de chaque catégorie sont fixés par décret selon la zone géographique et les ressources du locataire : le détail des conditions d'éligibilité du Jeanbrun (plafonds, zones, locataires) est présenté dans notre page dédiée. 

Comment calculer son amortissement Jeanbrun en 3 étapes ? 

1. Déterminer la base amortissable : prix d'acquisition × 80 %. 
    
2. Appliquer le taux de sa catégorie de loyer : base amortissable × 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon que la location est intermédiaire, sociale ou très sociale. 
    
3. Vérifier le plafond du foyer fiscal : la déduction annuelle est limitée à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la catégorie, tous logements confondus. 
    

La formule complète : amortissement annuel déductible = min(prix d'acquisition × 80 % × taux ; plafond de la catégorie). 

Exemples chiffrés d'amortissement Jeanbrun 

Exemple 1 : appartement neuf à 250 000 € en location intermédiaire 

Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €. Au taux de 3,5 %, l'amortissement annuel s'établit à 7 000 €, sous le plafond de 8 000 € : il est donc intégralement déductible des revenus fonciers. 

Exemple 2 : le même bien en location très sociale 

Sur la même base de 200 000 €, le taux de 5,5 % porte l'amortissement théorique annuel à 11 000 €, un montant très proche du plafond de 12 000 € autorisé pour cette catégorie. L'écart de loyer entre les deux catégories doit donc être mis en regard de ce gain de déduction de 4 000 € par an. 

Exemple 3 : quand le plafond entre en jeu 

Pour un logement acquis 300 000 € en location intermédiaire, la base amortissable atteint 240 000 € et l'amortissement théorique 8 400 € par an (240 000 € × 3,5 %). La déduction est alors plafonnée à 8 000 € : au-delà d'un certain prix d'acquisition, augmenter le budget n'augmente plus l'avantage fiscal annuel. 

Exemple 4 : impact sur le revenu foncier imposable 

Reprenons l'exemple 1 : l'investisseur perçoit 9 600 € de loyers annuels et supporte 2 000 € de charges déductibles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, entretien). Son revenu foncier net avant amortissement s'établit à 7 600 €. Après déduction des 7 000 € d'amortissement Jeanbrun, le revenu imposable tombe à 600 € — l'essentiel des loyers échappe ainsi à l'impôt. Les effets de l'amortissement sur le déficit foncier, la revente et la plus-value sont détaillés dans notre page fiscalité du dispositif Jeanbrun. 

Comment déclarer son amortissement Jeanbrun ? 

L'option pour le dispositif s'exerce une seule fois, lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'acquisition ou d'achèvement du logement, via la déclaration spéciale n° 2044 auprès de l'administration fiscale. L'amortissement calculé y est reporté chaque année parmi les charges déductibles des revenus fonciers. La déclaration doit être complétée avec rigueur : tout non-respect des obligations documentaires peut entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal par l'administration. 

Amortissement Jeanbrun et amortissement LMNP : ne pas confondre 

Si la logique est proche — amortir la valeur du bien pour réduire l'imposition des loyers — les deux mécanismes ne se calculent pas de la même façon : le Jeanbrun s'applique à la location nue dans la catégorie des revenus fonciers, avec une base forfaitaire de 80 % et des plafonds annuels, quand l'amortissement LMNP [maillage LMNP-03] relève des BIC et obéit à ses propres règles. Un même bien ne peut pas relever des deux régimes. 

Questions fréquentes sur le calcul de l'amortissement Jeanbrun 

Quel est le taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun ? 

Le taux annuel dépend de la catégorie de loyer pratiquée : Dans le neuf les taux sont de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus le taux d'amortissement est élevé, dans la limite du plafond annuel de la catégorie. 

Sur quelle base est calculé l'amortissement Jeanbrun ? 

L'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition du logement. Les 20 % restants correspondent à la valeur forfaitaire du terrain, qui n'est pas amortissable. Pour un bien acheté 250 000 €, la base amortissable est donc de 200 000 €. 

Quel est le montant maximum d'amortissement déductible par an ? 

La déduction annuelle est plafonnée par foyer fiscal, tous logements confondus : 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale. Un foyer ne peut bénéficier du dispositif que pour deux logements au maximum. 

Comment calculer l'amortissement Jeanbrun de son bien ? 

Multipliez le prix d'acquisition par 80 % pour obtenir la base amortissable, puis appliquez le taux de votre catégorie de loyer (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 %). Le résultat est déductible de vos revenus fonciers dans la limite du plafond annuel de votre catégorie. Exemple : 250 000 € × 80 % × 3,5 % = 7 000 € déductibles par an en location intermédiaire.