Acheter pour louer : comment réussir son investissement ?

Mes bonnes raisons d’acheter pour louer.

Comme la majorité des Français, vous voulez devenir propriétaire ? Il n’y a pas plus simple pour le devenir que d’acheter et mettre le bien en location.  

Pourquoi choisir le neuf ? Parce qu’il y a de nombreux avantages.

Dans le neuf, acheter un appartement pour le louer peut-être un calcul très rentable. Vous investissez dans un bien très confortable, aux dernières normes en vigueur. 

Pas de travaux à prévoir avant de nombreuses années, des locataires séduits par la qualité du logement… 

Et pour vous ? Cela répond à des besoins précis comme réduire vos impôts, protéger ou loger vos proches et préparer votre retraite.

Icade vous conseille et vous accompagne dans vos projets d’investissements, au plus près de vos besoins et de vos objectifs.

Avant l’achat de votre bien, renseignez-vous sur le marché de l’immobilier en 2024

La crise sanitaire a considérablement modifié le marché de l’immobilier. En effet, le confinement de mars 2020 a déclenché des envies d’espaces chez les locataires comme chez les propriétaires. Ainsi, tout investisseur qui souhaite acheter pour louer doit prendre en compte de nouveaux critères.

Désormais, les locataires ont envie de verdure ! C’est pourquoi les maisons avec jardin, les appartements avec terrasse ou balcon et les vues sur un parc ou une forêt sont particulièrement plébiscités en ce moment. De manière générale, c’est la qualité de vie que recherchent les habitants d’un quartier ou d’une ville. On assiste à un exode des familles vers des villes moyennes où elles pourront vivre plus sereinement.

Alors, quel est le portrait type du logement que tout le monde s’arrache en ce moment ? Il s’agit soit d’un appartement spacieux avec terrasse et vue sur parc, soit d’une maison avec jardin dans un lotissement tranquille. Le tout à condition que le lieu de résidence soit desservi par les transports en commun et se trouve proche de toutes commodités et des infrastructures indispensables (commerces, écoles, etc.)

Enfin, les locataires ont envi d’être au calme et beaucoup ont conscience de leur impact sur l’environnement et veulent agir en conséquence. En investissant dans le neuf, vous vous assurer d'une bonne isolation thermique et phonique !

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Comment choisir l’emplacement de votre investissement locatif ?

Dans quelle ville acheter votre bien immobilier ?

Comme nous venons de le voir, les villes moyennes deviennent de plus en plus attractives. Désormais, les métropoles bruyantes et polluées font fuir les habitants. C’est pourquoi, si vous voulez acheter pour louer, il vaut mieux étudier les villes moyennes.

Une ville moyenne compte entre 20.000 et 200.000 habitants. Elle développe une certaine attractivité grâce à ses infrastructures, son dynamisme et ses propositions d’emploi. Vous pourriez par exemple trouver un appartement neuf à Rennes pour le mettre à la location que ce soit pour des étudiants ou pour des familles quittant la capitale. Découvrez notre guide sur les villes où acheter.

Optez pour un quartier d’avenir

Si la plupart des promoteurs comme Icade choisissent de faire bâtir leurs programmes neufs dans des quartiers en pleine expansion, ce n’est pas un hasard. En effet, les plans d’urbanisation des villes mettent l’accent sur les quartiers anciens ou périphériques. Des bâtiments ou des entrepôts sont détruits et de nouvelles habitations sortent de terre. Cela attire toute une nouvelle vie : nouveaux commerçants, entreprises, extension des lignes de transport en commun, etc.

Alors, acheter pour louer dans ces programmes neufs se révèle doublement gagnant. D’une part, les futurs locataires sont attirés par ce nouveau dynamisme. D’autre part, le renouveau du quartier fait prendre de la valeur à votre bien !

Pourquoi choisir un bien immobilier neuf ?

Vous vous demandez pourquoi choisir un bien neuf plutôt que d’investir dans l’ancien ? La réponse est simple : il y a bien plus d’avantages à acheter pour louer un logement neuf qu’une habitation ancienne !

Parmi tous ces avantages, les plus connus sont les suivants :

• Les charges sont moins conséquentes ;
• Pas de travaux à prévoir pendant au moins 10 ans ;
• Frais de notaire réduits ;
• Nombreuses aides financières comme le PTZ (prêt à taux zéro) ;
• Nombreuses garanties (vices cachés, livraison, etc.).

Mesurer la rentabilité de votre achat locatif

Le rendement locatif est le paramètre qui intéresse le plus les investisseurs qui veulent acheter pour louer. Pour calculer la rentabilité d’un logement neuf, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat et de le multiplier par 100. À cela, il ne faut pas oublier de rajouter les charges en les retranchant du loyer annuel.

Réduisez vos impôts en défiscalisant

Le principal avantage du neuf provient de la loi Pinel. Cette loi datant de 2014 a été reconduite en 2023 avec toutefois quelques ajustements. Elle prévoit une réduction d’impôt foncier en cas d’achat d’un logement neuf à des fins locatives. Cette défiscalisation correspond à :

Pour le PINEL : 

• 10,5 % du prix du bien pour une durée de 6 ans ;
• 15 % pour un engagement de 9 ans ;
• 17,5 % pour une location sur 12 ans.

Pour le PINEL +

• 12 % du prix du bien pour une durée de 6 ans ;
• 13 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour une location sur 12 ans.

Pour y prétendre, vous devez louer le bien neuf jamais occupé dans la limite des 12 mois après la livraison. La loi Pinel est soumise à des conditions de ressources et à un loyer plafonné.  

Acheter pour louer un bien neuf est très intéressant d’un point de vue fiscal. En plus du dispositif Pinel, cela permet d’obtenir une exonération d’impôts fonciers pour une durée de 2 ans.

Cette période est étendue à 5 ans si le logement répond aux normes BBC, c’est-à-dire Bâtiment Basse Consommation. Cela indique que la construction prend en compte les dernières règles écologiques, en termes d’économie d’énergie notamment. Icade Immobilier est d’ailleurs fier de ne proposer que des bâtiments répondant à cette norme importante pour les générations futures.

Nos 4 conseils pour une location en toute sérénité

Garantie et assurance

Ça y est, vous venez d’acheter pour louer un bien immobilier neuf. Désormais, il va falloir le mettre en location pour en percevoir les loyers et profiter des avantages de la loi Pinel. Cependant, afin d’éviter toute déconvenue, mieux vaut s’assurer que votre futur locataire soit en règle.

Pour cela, mieux vaut lui demander un garant. En effet, en cas d’impayé, le garant se rend responsable du locataire et se doit de payer le loyer à sa place. En outre, demandez une caution de garantie. Ainsi, si le locataire met le logement à mal et qu’il vous le rend dans un piteux état, vous avez de quoi remettre le bien en état.

Les avantages de la gestion locative

Si vous n’avez pas le temps de vous charger de la recherche ni de la relation avec votre locataire, il vous suffit de passer par une agence de gestion locative. Celle-ci se chargera de trouver un occupant, de rédiger le bail et de s’assurer que le dossier soit solide.

La sélection des locataires

Si vous choisissez de sélectionner vous-même votre locataire, soyez très attentif à son dossier. Pour cela, vous devez lui demander les justificatifs suivants :

• Un contrat de travail ;
• Ses trois derniers bulletins de salaire ;
• Son dernier avis d’impôt sur le revenu ;
• Les trois dernières quittances de loyer de son précédent logement.

N’hésitez pas à rencontrer plusieurs candidats potentiels afin de sélectionner celui qui vous semble le plus sérieux.

Location meublée ou vide ? Comment choisir ?

Il est de notoriété publique qu’acheter pour louer un appartement meublé est plus rentable. En effet, les loyers appliqués sont plus conséquents et la rentabilité est meilleure pour les investisseurs. En outre, le propriétaire bailleur peut choisir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cela lui permet de n’être imposé que sur la moitié des loyers perçus et de déduire les charges.

Cependant, il faut prendre en compte le fait qu’une location meublée change plus souvent de locataire et que la période de préavis n’est que d’un mois contre trois mois en logement vide.