Comment calculer ses frais de notaire en immobilier ?

Comment calculer les frais de notaire ?

Comment calculer ses frais de notaire en immobilier ?


Pour faire l’acquisition d’un bien immobilier, il faut nécessairement passer chez le notaire et signer l’acte authentique de vente. En même temps que le prix d’achat, les frais de notaire doivent alors être versés à l’officier public. Cette somme inclut la rémunération du notaire, mais aussi des taxes ainsi que des frais relatifs à la publicité foncière. Découvrez tous nos conseils pour calculer vos frais de notaire en immobilier, ainsi que les avantages d’acheter un bien immobilier neuf.

Qu'est-ce que les frais de notaire en immobilier ?


Lors de toute vente immobilière, il est nécessaire de faire réaliser l’acte authentique par un notaire. Officier public, le notaire est chargé de certifier et officialiser la vente. En compensation, l'acquéreur doit régler les frais d'acquisition, couramment nommés frais de notaire immobilier. 

 

Les frais de notaire en immobilier neuf


Le logement neuf est une habitation qui sort de terre et, surtout, qui n'a jamais été habitée. En optant pour ce type de bien, que ce soit en l'état futur d'achèvement (sur plan) ou en construction propre, on peut bénéficier de frais de notaire réduits. Les frais sont alors de l’ordre de 2 à 3 % de la valeur du bien.


En effet, les taxes sont nettement moins importantes dans le neuf que dans l’ancien. Aussi, les frais de notaire réduits constituent l’un des principaux avantages d’acheter un logement neuf. Promoteur immobilier, Icade vous propose de nombreux programmes pour habiter ou investir dans le neuf.

 

Les frais de notaire en immobilier ancien


Un logement ancien est un bien immobilier de plus de 5 ans et/ou ayant déjà été habité. Les biens anciens représentent la grande majorité des habitations sur le marché. Lors de l’achat de ce type de bien, il faut donc payer les frais de notaire au taux habituel. Ceux-ci sont généralement compris entre 7 et 8 % de la valeur du bien. 


Si les frais de notaire sont aussi élevés pour l’achat d’un logement ancien, c’est parce qu’ils incluent un grand nombre de taxes.

 

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De quoi se composent les frais de notaire en immobilier ?


Que ce soit pour l’achat d’un bien ancien ou neuf, les frais de notaire en immobilier se divisent en plusieurs parties : la taxe de publicité foncière, la rémunération du notaire pour la vente immobilière, les émoluments de formalités et la contribution de sécurité immobilière. Découvrez, plus en détail, le fonctionnement de ces frais.


Les taxes et droits de mutation

 

La majeure partie des frais de notaire est constituée de taxes que le notaire perçoit au nom de l'Etat et des collectivités, dès qu'un bien change de propriétaire. Ces taxes concernent tous types de biens : les logements, les locaux professionnels, les murs commerciaux, les terrains, etc. En principe, les droits de mutation visent à financer la publicité et la conservation des documents fonciers. 


Notez que les taxes et droits de mutation sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. Ils ne s’élèvent qu’à 0.715 % du prix HT d’un logement neuf, alors qu’ils sont généralement de 5.80 % du prix d’achat pour un logement ancien. À cela, il faut également ajouter la contribution de sécurité immobilière, qui s’élève à environ 0.1 % de la valeur totale du bien.

 

La rémunération du notaire

 

Dans le cas d’une vente immobilière ou de tout autre acte réglementé, la rémunération du notaire se nomme les émoluments. Ceux-ci sont proportionnels au prix de vente du bien immobilier. Ils servent à payer le notaire, mais également à assurer tous les frais de l’office notarial (dont la rémunération des salariés). 


Un barème en 4 parties s'applique, selon le prix de vente du bien. Ce barème détermine, selon une fourchette de prix, le taux applicable pour les émoluments du notaire. En principe, les frais sont fixes peu importe le notaire choisi. Néanmoins, comme nous le verrons dans le dernier point, un rabais est possible dans certains cas. Voici le barème à prendre en compte pour les émoluments du notaire, selon l’arrêté du 28 février 2020 : 

 

Tranche d'assietteTaux applicable
Entre 0 et 6 500 €

3,87%

Entre 6 500 et 17 000 €1,596% et 147,81€
Entre 17 000 et 60 000 €1,064% et 238,25€
Plus de 60 000€0,799% + 397,25€

 

La TVA au taux normal s’applique également sur les émoluments : elle s’élève donc à 20 % de la somme en question. 


Les émoluments de formalités

 

Les émoluments de formalités sont relatifs aux démarches réalisées par l'officier public avant et après la signature de l'acte. Ils ont pour particularité d’être fixes : leur somme ne dépend pas de la valeur sur laquelle porte l’acte, mais d’une réglementation définie par un arrêté. Ils s’élèvent à environ 800 € pour l’achat d’un logement neuf.
Les émoluments ne doivent pas être confondus avec les honoraires, qui s’appliquent par exemple lors de l’estimation d’un bien par le notaire.


Les débours

 

Les débours servent à rembourser les sommes avancées par le notaire. C’est notamment le cas lorsque celui-ci a dû réunir de nombreux documents et/ou recourir à des prestataires pour certaines tâches. Dans la plupart des cas, les débours ne représentent qu’une petite partie des frais de notaire en immobilier.


Comment calculer les frais de notaire sur un bien immobilier ?

 

Le calcul des frais de notaire en immobilier dépend de plusieurs facteurs : 

  • Le type de bien dont il s'agit (logement ancien, logement neuf, local, terrain, etc.) ;
  • La zone géographique dans laquelle se trouve le bien ;
  • Le prix total du bien immobilier.


Pour calculer efficacement les frais de notaire pour un bien immobilier neuf ou un terrain à bâtir, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur dédié. Si vous préférez estimer les frais par vous-même, suivez les conseils ci-dessous.


Calculer des droits de mutation

 

Le montant des droits de mutation dépend d’abord du type de bien choisi. Pour un logement neuf acquis sur plan, le taux est fixé à 0.715 % du prix de vente. Néanmoins, pour un bien immobilier ancien, le taux dépend du département dans lequel il se situe. 


En effet, depuis 2014, les départements ont eu la possibilité d’augmenter les droits de mutation, ceux-ci passant alors de 5.09 % à 5.80 %. Aujourd’hui, seules 4 zones ont gardé leur taux à 5.09 % :  l'Indre (36), l'Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976). Les autres départements sont passés au taux de 5.80 %.


Ainsi, en prenant l’exemple d’un logement ancien acheté à 200 000 € HT dans les Bouches-du-Rhône, les droits de mutation s’élèveront à 200000 x 0.0580 = 11 600 €. Pour un logement neuf acheté au même prix, les taxes ne seront que de 200000 x 0.00715 = 1 430 €.


Calculer les émoluments du notaire

 

Comme nous l’avons mentionné, les émoluments du notaire sont fixes. Leur taux est fixé selon la tranche d’assiette dans laquelle se situe la valeur du bien.
Ainsi, dans le cas d’un bien immobilier vendu à 200 000 € HT, le taux est de 0.799 %. De ce fait, la rémunération du notaire s’élève à 200000 x 0.00799 = 1 997.50 €. À cela, il faut ajouter la somme de 397.25 € (1997.5 + 397.25 = 2394.75 €, puis la TVA (2394.75 x 0.2 = 478.95 €), ce qui porte la somme à 2 873.70 €. 


Ce calcul ne prend pas en compte l’éventuelle remise que le notaire peut appliquer. Ainsi, selon le notaire choisi, jusqu’à 10 % des émoluments peuvent être soustraits. 


Calculer les taxes et frais divers

 

Après avoir calculé les droits de mutation et les émoluments du notaire, il convient d’ajouter les taxes supplémentaires ainsi que les frais annexes :

  • Les émoluments fixes du notaire, qui sont généralement compris entre 700 et 900 € ;
  • Les frais divers (ou débours), qui sont souvent équivalents à 400 € ;
  • La contribution de sécurité immobilière, équivalente à 0.1 % de la valeur du bien.

 

Calculer le montant des frais de notaire en immobilier

 

Prenons l’exemple d’un logement neuf situé en Bretagne, dans la ville de Rennes. Acquis sur plan au prix de 250 000 € HT, il bénéficie des frais de notaire réduits. Pour déterminer le montant des frais de notaire qui seront à payer le moment venu, il faut commencer par calculer les droits de mutation. Le bien étant acheté neuf, le taux s’élève forcément à 0.715 %. Nous calculons donc 250000 x 0.00715 = 1787.50 €.


Nous déterminons ensuite les émoluments proportionnels du notaire. Le bien étant vendu à 250 000 € HT, le taux réglementaire de 0.799 % s’applique nécessairement. Nous calculons (250000 x 0.00799) + 397.25 = 2394.75 €, auxquels il faut ajouter la TVA : 2394.75 x 1.2 = 2873.70 €. Puis nous appliquons les émoluments fixes du notaire, en partant sur la somme standard de 850 € TTC. Nous ajoutons ensuite la contribution de sécurité immobilière (250000 x 0.001 = 250 €) et les frais divers (400 €).


Cela nous amène à la somme finale de 1787.50 + 2873.70 + 850 + 250 + 400 = 6161.20 €, soit un taux de seulement 2.46 %. Notez que dans le cas d’un prêt immobilier, les frais de notaire sont habituellement à la charge de l’emprunteur. Néanmoins, avec les prêts à 110 %, ces sommes peuvent être financées par la banque.


Peut-on négocier ses frais de notaire en immobilier ?

 

Il n’est pas possible de négocier les frais de notaire à proprement parler. En effet, chaque somme fait l’objet d’une réglementation rigoureuse. Dans certains cas cependant, une remise peut être accordée.

En effet, depuis la loi Macron de 2016, le notaire peut accorder une remise de 10 % au maximum sur les actes ayant une valeur de 150 000 € ou plus. 


Toutefois, la remise des frais de notaire en immobilier doit s’appliquer à tous les clients du notaire. De ce fait, elle ne peut pas constituer l’objet d’une négociation privée entre l’acquéreur et l’officier public. Notez également que la remise est facultative et, le cas échéant, son taux est librement fixé par le notaire.


Notez que les frais de notaire sont relatifs au bien choisi, et non à la situation de l’acheteur. Ainsi, le mode d’achat n’a pas d’importance sur le calcul. Que vous réalisiez l’acquisition par le biais d’une SCI ou à l’aide d’un crédit immobilier, cela n’aura donc pas d’impact. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter nos guides.