Quelles sont les conditions pour louer un appartement à sa famille ?

Loger ses enfants/parents

L’acquisition d’un bien immobilier locatif peut cumuler plusieurs avantages. Par exemple, constituer un patrimoine, défiscaliser et, immédiatement ou à terme, loger un proche.

Peut-on louer un appartement à un membre de sa famille ?

 

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier neuf et d’acheter pour louer ? C’est une excellente idée et cela s’avère être un des avantages de l’achat d’un bien neuf. Cependant, vous aimeriez louer votre logement à un membre de votre famille et vous vous demandez si vous en avez le droit. 

Effectivement, la loi autorise à louer un appartement à sa famille, que ce soit en location directe ou via une SCI (Société Civile Immobilière). Néanmoins, certaines règles s’imposent. Par exemple, il est obligatoire de rédiger un bail comme pour une location classique, même si le locataire en question est un enfant ou un parent très proche.

Aussi, il est impératif de fixer un loyer mensuel. Dans cette optique, les modalités de paiement et de récupération des charges sont à prévoir en amont. Enfin, pour être parfaitement en règle avec le fisc, un propriétaire-bailleur doit vérifier les allocations logement que perçoit le membre de sa famille.

 

Comment fixer le loyer lorsqu’on loue son bien à ses parents, ses enfants ?

 

Loyer minimum et maximum

 

Bien entendu, lorsqu’on loue un logement à une personne chère, on a tendance à vouloir fixer un loyer bas. Mais attention, car le fisc peut vous sanctionner s’il juge que le montant est bien trop en dessous du marché. Dans ce cas, il procédera à un redressement fiscal. Ce type de pratique est perçue comme un moyen de réduire la taxe foncière, ce qui est parfaitement illégal !

Alors, comment fixer un loyer au juste prix pour louer un appartement à sa famille ? Eh bien, il suffit d’appliquer le tarif normal, celui que vous fixeriez pour n’importe quel locataire. Vous pouvez donc vous renseigner sur les prix au m² pratiqués dans votre ville.

 

Louer à titre gratuit, est-ce possible ?

 

Bien sûr, il est permis d’accorder une location à titre gratuit. Alors, le propriétaire du logement ne génère aucun revenu foncier et il ne peut déclarer aucune charge déductible des impôts fonciers.

Cependant, si un parent loge l’un de ses enfants à titre gratuit alors que les autres se logent par eux-mêmes en payant un loyer, ces derniers peuvent demander que ce geste soit considéré comme une donation. Ainsi, les héritiers toucheront leur part de la succession, mais celui qui aura été hébergé gratuitement verra le montant de la donation déduite de son héritage.

 

Comment rédiger un contrat de bail pour un membre de sa famille ?

 

Que vous décidiez de louer un appartement à votre famille ou non, la rédaction du contrat de bail est la même. Dans ce contrat de location, vous devrez y indiquer les informations les plus importantes :

  • Informations sur le propriétaire (nom, adresse, etc.) ;
  • Informations sur le locataire, quel qu’il soit ;
  • Date d’entrée dans les murs et durée du bail ;
  • Informations sur le logement (surface, nombres de pièces, etc.) ;
  • Montant du loyer et des charges ;
  • Dépôt de garantie.

 

Récapitulatif des aides au logement possibles

 

Avant de découvrir dans quel cas spécifique un membre de votre famille peut toucher les aides au logement, voyons quelles sont ces dernières. À ce jour, il en existe trois différentes :

  • L’Aide Personnalisée au Logement (APL) ;
  • L’Allocation de Logement Familiale (ALF) ;
  • L’Allocation de Logement Social (ALS).

Dans le cas de l’ALF, cela n’a rien à voir avec le sujet traité ici. Il s’agit en réalité d’une aide pour les personnes ne pouvant pas bénéficier de l’APL, mais ayant des enfants ou une personne à charge.

 

Les conditions selon la distance du lien de familiarité

 

Que vous souhaitiez louer un logement en ligne directe à votre enfant ou à vos propres parents, sachez que le locataire du bien n’aura pas le droit de toucher d’allocation logement. En effet, l’octroi APL est proscrit dans ces conditions. Cependant, un enfant logé par ses parents pourra continuer à faire partie du foyer fiscal de ces derniers, à moins que le bien en question donne droit à une défiscalisation comme nous le verrons plus bas.

Enfin, si le membre de la famille n’est pas en ligne directe, mais qu’il s’agit d’un frère ou d’une sœur, d’un neveu ou d’un cousin, celui-ci pourra prétendre aux allocations et en faire la demande auprès de la CAF, s’il y est éligible, bien entendu.  

 

Est-il possible de profiter des dispositifs immobiliers Pinel, Duflot, Scellier ou Denormandie ?

 

L’un des avantages du neuf, c’est que les acheteurs peuvent profiter de la loi Pinel s’ils choisissent d’acheter pour louer leur logement neuf. Celle-ci prévoit une défiscalisation sur la taxe foncière dès l’or qu’un bien qui vient de sortir de terre est loué pour la première fois. La bonne nouvelle, c’est que ce dispositif fonctionne même si vous louez un appartement à votre famille.

La loi Duflot quant à elle prévoit une réduction d’impôt foncier en fonction du prix de revient d’un logement neuf ou réhabilité. Néanmoins, elle n’est pas accessible aux personnes louant un logement à un membre de sa famille.

Le dispositif de défiscalisation mis en place par la loi Scellier est disponible aux propriétaires bailleurs qui souhaitent louer un appartement à leur famille. Cependant, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire des murs.

Enfin, la loi Denormandie, qui permet une défiscalisation en cas d’acquisition dans l’ancien à des fins locatives, n’interdit pas que ledit bien soit loué à un membre familial. Mais, comme pour la loi Scellier, le locataire ne doit pas faire partie du même foyer fiscal.  

 

Défiscaliser d'abord, loger ensuite

 

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous pouvez viser un double objectif :

  • investir et défiscaliser, pendant la durée d’engagement de location,
  • loger, au-delà de cette durée, un parent ou un enfant.

 

Il est dans ce cas essentiel de choisir avec soin l’emplacement et la nature du bien.

 

Par exemple, un logement dans une ville étudiante pour vos enfants lorsqu’ils seront plus grands, un logement confortable et proche de votre propre domicile pour rapprocher vos parents devenus âgés…