La plateforme Airbnb peut-être intéressante pour tout propriétaire immobilier sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Leader de la location saisonnière en ligne, Airbnb a enregistré la réservation de plus de 300 millions de nuitées en 2021 (source : Statista). Vous envisagez de mettre votre bien LMNP en location sur Airbnb ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur les démarches et la fiscalité pour optimiser votre rentabilité immobilière.

 

Mise au clair sur le statut LMNP et les locations Airbnb

 

Avant d’aborder plus en détails la location d’un bien LMNP sur Airbnb, nous allons d’abord faire le point sur le statut LMNP et sur le fonctionnement de la plateforme de location de biens immobiliers meublés pour les voyageurs.

 

Le dispositif LMNP

 

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est destiné aux propriétaires particuliers, qui mettent en location un bien meublé respectant les conditions d’octroi du statut. Le bien doit être meublé, c’est-à-dire disposer du mobilier indiqué par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur, mais il doit aussi avoir une superficie supérieure à 9 m² et proposer des services au locataire. Quant au revenu locatif, il ne doit pas excéder 23.000 € par an, ou 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire. Le statut LMNP est avantageux, notamment d’un point de vue fiscal, pour toute personne qui souhaite investir dans l’immobilier locatif.

 

Fonctionnement d'Airbnb

 

Airbnb permet aux voyageurs de louer un bien immobilier meublé pour une période déterminée. Les propriétaires d’un bien meublé peuvent donc louer leur logement, par exemple dans le cadre d’une location saisonnière ou à l’année, à des voyageurs. Airbnb prélève actuellement une commission de 3 % sur les revenus locatifs engendrés. Le fonctionnement d’Airbnb est assez simple pour les investisseurs immobiliers : c’est à vous de fixer votre loyer mensuel ou journalier et de décider si vous souhaitez être un hôte à temps plein, à temps partiel ou occasionnellement. Le propriétaire dispose également d’une garantie hôte (qui n’est pas une assurance location, attention !) qui lui permet d’être indemnisé en cas de casse ou de dommages causés par les locataires sur le logement. 

 

Quels sont les avantages de l'association Airbnb et LMNP ?

 

Il est tout à fait possible de mettre son logement LMNP en location de courte durée sur Airbnb. La location Airbnb sous le statut LMNP relève de la location de tourisme. L’association Airbnb et LMNP offre de nombreux avantages au propriétaire, à commencer par une grande flexibilité. En effet, il est possible de louer son bien LMNP via Airbnb qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, d’un logement entier ou d’une partie de son logement, et la durée de la location peut aller d’une seule nuitée à plusieurs mois. De plus, il est possible de choisir la gestion locative Airbnb pour simplifier la location de son meublé : la conciergerie Airbnb joue le rôle du gestionnaire de biens. Enfin, la location saisonnière de courte durée permet de rentabiliser rapidement son investissement avec des prix beaucoup plus élevés qu’avec une location longue durée. C’est une stratégie locative qui peut-être gagnante pour booster sa rentabilité nette !

 

Quels critères sont nécessaires pour investir en LMNP et utiliser Airbnb ?

 

Pour mettre en location son bien LMNP sur Airbnb, il y a certains critères à respecter. Tout d’abord, il faut savoir que même si Airbnb offre la possibilité de louer une partie seulement de son logement, dans le cas de la location d’un bien au statut LMNP, le bien doit être mis à disposition dans son intégralité. De plus, le logement meublé ne peut pas servir de résidence principale à un locataire. Enfin, il s’agit uniquement de location de courte durée : la location d’un bien AIRBNB ne peut pas excéder 90 jours consécutifs. 

 

À noter que les critères classiques du statut LMNP viennent s’ajouter : ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels ou 50 % du revenu du foyer fiscal ; mettre en location un logement de plus de 9 m² ; ou encore veiller à ce que le logement soit meublé conformément aux dispositions législatives réglementaires en vigueur.

 

Quels logements en LMPN peuvent être loués sur Airbnb ?

 

La réglementation LMNP autorise la location en Airbnb de plusieurs types de logement : le meublé de tourisme, le meublé de tourisme classé et les chambres d’hôtes.

 

Le meublé de tourisme 

 

Le meublé de tourisme est destiné à une location saisonnière. C’est un logement que les voyageurs louent pour quelques nuitées, quelques semaines ou quelques mois, lorsqu’ils sont de passage dans une ville. Pour mettre votre meublé de tourisme en location Airbnb, il peut s’agir de votre résidence principale ou secondaire du moment que le logement est réservé à l'usage exclusif des locataires. Autrement dit, vous ne devez pas être présent dans le logement lorsque vous louez le meublé, contrairement à la chambre d’hôtes. Il peut aussi bien s’agir d’un appartement, d’une villa, d’une maison de vacances ou d’un studio. 

 

Les meublés de tourisme classés

 

Il est également possible de mettre en location sur Airbnb un meublé de tourisme classé, c’est-à-dire un logement meublé de tourisme pour lequel vous allez demander un classement de 1 à 5 étoiles (comme pour un hôtel). 

 

Les chambres d'hôtes

 

Le troisième type de logement LMNP qui peut être mis en location sur Airbnb est la chambre d’hôtes. Il s’agit d’un logement meublé dans lequel l’habitant est présent. Celui-ci doit donc offrir le petit-déjeuner et le linge de maison. La chambre d’hôtes ne peut être classée comme le logement de tourisme. 

 

Comment faire la déclaration d'une location via Airbnb ?

 

Le loyer perçu en tant qu’hôte sur Airbnb constitue un revenu imposable. Il doit ainsi être déclaré à l’administration fiscale et fait l’objet du paiement d’impôts et de cotisations sociales. L’imposition des revenus dépend du régime fiscal pour lequel vous avez opté : micro-BIC ou régime réel. Généralement, tout propriétaire d’un logement au statut LMNP sera au régime micro-BIC s’il n’excède pas le plafond de 23 000 € de revenus locatifs annuels. Les revenus locatifs sont alors imposés avec un abattement forfaitaire de 50 %. Mais il peut aussi choisir d’opter pour le régime réel, plus complexe, mais plus avantageux si ses charges réelles constituent plus de 50 % de ses revenus locatifs. 

 

Quel que soit le régime fiscal choisi, il faut savoir que vous êtes exonéré d’impôt si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale en LMNP sur Airbnb et que vos revenus locatifs ne dépassent pas 760 € par an (article 35 bis du Code Général des impôts). 

 

Hormis cette condition d’exonération, il faut savoir que vous ne payerez aucun impôt si vos loyers annuels perçus sont inférieurs à 305 €, que votre logement LMNP sur Airbnb soit une résidence principale ou secondaire (article 50-O du Code général des impôts). En effet, l’abattement de 50 % sur les loyers est au minimum de 305 €. 

 

Exemple pratique de déclaration pour une location Airbnb

 

Voyons en pratique comment déclarer les revenus de votre location LMNP Airbnb : 

 

1.    Connectez-vous au site de déclaration d’impôts en ligne : impôt.gouv.
2.    Remplissez la première partie de votre déclaration de revenus
3.    Etape 3, cochez la ligne « Revenu des locations meublées non professionnels ». Attention, cette case n’est pas cochée par défaut si vous n’avez jamais déclaré de revenus locatifs auparavant !
4.    Rendez-vous sur la déclaration d’impôt des revenus complémentaires (formulaire 2042-C-PRO)
5.    Allez dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles »
6.    Dans la case 5ND (ou 5OD pour le conjoint), indiquez le total des loyers perçus en et ce, même si vos loyers sont inférieurs à 305 €. 
 

Quelles sont les obligations déclaratives ?

 

Les obligations déclaratives dépendent du régime fiscal choisi pour votre statut de Loueur en meublé non professionnel.

 

Dans le cadre du régime micro-BIC

 

Le régime micro-BIC s’adresse aux foyers fiscaux dont les recettes liées à la location d’un logement LMNP sur Airbnb sont inférieures ou égales à 77 700 euros par an, ou 188 700 euros pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Un abattement de 50 % sera appliqué aux revenus locatifs déclarés au titre des charges. Le montant des revenus locatifs liés à Airbnb doit être indiqué dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels, sur la ligne 5ND du formulaire 2042 C PRO. 

 

Dans le cadre du régime réel

 

Si vous avez opté pour le régime réel, parce que vos revenus excèdent les plafonds ou parce que vos charges sont supérieures à 50 % de vos revenus locatifs, les obligations déclaratives sont plus complexes. Vous devez remplir le formulaire 2031-SD et déclarer toutes vos charges déductibles. Pour cela, il faudra donc rassembler toutes les informations relatives à votre location Airbnb : factures d’électricité et de gaz, frais de ménage, frais de gestion, autres factures relatives au coût d’entretien, justificatifs de travaux d’aménagement…). 

 

Vous devrez ensuite remplir la déclaration de revenus 2042 C-PRO, case 5ND (montant brut de vos revenus Airbnb), avant de déduire ces charges. Ensuite, reportez le résultat sur votre déclaration complémentaire. 

 

Airbnb vous permet de rentabiliser votre achat locatif en vous aidant à booster le taux d’occupation de votre logement en LMNP. Mais pour cela, il est important de connaître la réglementation et la fiscalité de ce type de location. Pour en savoir plus pour votre location de meublé de tourisme LMNP en Airbnb, contactez nos experts !