Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et pratiques non négligeables. Au sein de ce statut, vous pouvez très bien louer votre résidence secondaire pour en tirer un revenu complémentaire et amortir les frais d’entretien. Mais ce qui est moins connu, c’est la possibilité de louer sa résidence principale en LMNP. Cette opportunité est néanmoins sujette à certaines différences en termes de fiscalité et d’attribution. Vous apprendrez donc dans cet article tout ce qu’il faut savoir lorsque l’on souhaite louer sa résidence principale en LMNP.


Définition du régime fiscal LMNP


Le statut LMNP offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux, qui possèdent chacun leurs avantages et leurs inconvénients.
Si vos revenus annuels locatifs sont inférieurs à 72 600 €, alors vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Ce seuil monte à 176 200 € si vous louez votre logement de façon touristique. Au sein du régime micro-BIC, vous bénéficierez d’un abattement sur vos recettes locatives, qui est censé simuler les charges que vous aurez à payer. Il est de 50 % en location classique et de 71 % en location de tourisme, ce qui n’est pas négligeable. Son principal atout réside dans sa simplicité administrative.


Si vos revenus dépassent le seuil du régime micro-BIC, alors vous basculerez au sein du régime réel. Ce dernier, bien qu’il soit lourd administrativement parlant, permet de déduire de nombreuses charges des revenus locatifs. Parmi ces charges, le loueur peut déduire l’amortissement, ce qui présente une belle opportunité d’exonérer partiellement voire totalement les revenus locatifs générés par le bien immobilier.


Plus généralement, on pourra dire que le régime micro-BIC est moins avantageux fiscalement que le régime réel, mais qu’il présente une grande simplicité de gestion et de déclaration. En effet, au sein du régime réel, il est souvent conseillé de faire appel à un expert-comptable pour calculer les charges et les amortissements ainsi que pour tenir les comptes du logement (cahier de recettes et de dépenses obligatoire). Si les frais que cela engendre peuvent être déduits du revenu locatif, cela représente tout de même un certain investissement.


Les fondamentaux de la location de sa résidence principale dans le cadre d’une LMNP


La résidence principale est en quelque sorte un projet de vie (en indivision de couple par exemple), dans lequel on ne pense ni à la rentabilité, ni à la revente. Elle est souvent source de nombreuses dépenses (achat, travaux, piscine, etc.), mais ne génère rien à proprement parler, hormis du confort. Cependant, lorsque vous partez en vacances, pour plusieurs semaines par exemple, vous pourriez être tenté de mettre à profit votre logement, en le louant. Comme il est déjà meublé, le statut de LMNP vient comme une évidence (contrairement au dispositif Pinel qui est impossible). Notez que vous pouvez aussi imaginer d’œuvrer en tant que chambre d’hôtes (si vous avez une annexe ou des chambres isolées et non utilisées) grâce à laquelle vous pourrez bénéficier des seuils et abattements liés au régime micro-BIC.


Cependant, il ne suffit pas de décider de louer son logement et de récupérer les revenus en fin de séjour. Tout d’abord, étant donné qu’il s’agit de votre résidence principale, vous devez y vivre au moins 8 mois par an. Si vous êtes souvent en voyage/déplacement, veillez à ne pas dépasser cette limite. Sinon, vous pouvez toujours louer votre résidence secondaire, pour plus de souplesse administrative.


Pour résumer, vous avez plusieurs choix, dans deux cas de figure différents :

  • Vous vivez chez vous durant la période de location. Dans ce cas, vous ne pourrez pas louer tout votre logement, mais seulement une ou plusieurs chambres ou encore une annexe/dépendance de jardin ;
  • Vous êtes absent lors de la période de location. Ici, vous pouvez louer tout votre logement. Cela peut être fait chambre par chambre ou bien le logement entier (dépendance comprise ou non, selon votre choix).


Donc si vous comptez habiter un logement neuf dans un secteur à fort potentiel comme Perpignan, la location en LMNP pourrait être une véritable aubaine.
Cependant, il existe certains critères pour que votre résidence principale puisse être louée en LMNP.


Louer sa propre résidence principale : les critères d’attribution


En effet, vous devez respecter certains points si vous souhaitez louer votre logement. Comme tout bien loué en meublé non professionnel, vous vous devez de respecter le minimum d’ameublement :

  • Dans la chambre à coucher, il doit y avoir un lit, une couverture et de quoi occulter les fenêtres ;
  • Dans la cuisine, il doit y avoir vaisselle, ustensiles, four (ou four à micro-ondes), plaques de cuisson, réfrigérateur (avec congélateur intégré ou à part) et des rangements ;
  • Plus généralement, vous devez mettre à disposition une table et des chaises et du matériel d’hygiène et d’entretien ;
  1. Dans la chambre à coucher, il doit y avoir un lit, une couverture et de quoi occulter les fenêtres ;
  2. Dans la cuisine, il doit y avoir vaisselle, ustensiles, four (ou four à micro-ondes), plaques de cuisson, réfrigérateur (avec congélateur intégré ou à part) et des rangements ;
  3. Plus généralement, vous devez mettre à disposition une table et des chaises et du matériel d’hygiène et d’entretien ;
  4. Le logement meublé doit être supérieur à 9 m².


Si vous louez votre logement pour du tourisme, vous devrez respecter ces règles. Premièrement, le locataire doit pouvoir jouir exclusivement du logement loué : vous ne devez pas être présent. Deuxièmement, le locataire ne doit pas être présent plus de 90 jours. Troisièmement, il ne doit pas y élire domicile.


Plus généralement, vous êtes dans l’obligation de rédiger un contrat de location.


À quelle hauteur suis-je imposable avec une résidence principale en LMNP ?


Lorsque vous louez votre résidence principale, vous pouvez être exonéré d’impôts si vous remplissez certaines conditions.


Ainsi, si le logement constitue la résidence principale du locataire ou qu’il s’agit du lieu de résidence d’un saisonnier, vous serez exonéré d’impôts sur vos revenus locatifs. Cependant, ce n’est applicable qu’aux loueurs appliquant des loyers raisonnables, à savoir inférieurs à 192 €/m²/an en Île-de-France et inférieurs à 142 €/m²/an dans les autres régions.


L’exonération est aussi possible si le locataire n’y élit pas son domicile et que les revenus annuels locatifs sont inférieurs à 760 €.


Plus généralement, vos revenus locatifs annuels sont soumis à l’impôt sur le revenu lié aux bénéfices industriels commerciaux (BIC), mais seulement si votre bien est inscrit en LMNP. En effet, vous devez bien faire attention à ne jamais dépasser les 23 000 € de revenus locatifs annuels (ou 50 % des revenus globaux de votre foyer), sans quoi vous basculeriez dans le statut LMP, bien moins avantageux. Vous devrez donc payer des impôts selon votre tranche d’imposition (0 % jusqu’à 10 225 €, 11 % jusqu’à 26 070 €, 30 % jusqu’à 74 545 €, 41 % jusqu’à 160 336 € et 45 % au-delà).