Le statut LMNP est un dispositif qui offre de nombreux avantages à toutes les personnes (seules ou en indivision) souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé (pour l’immobilier locatif nu, le dispositif Pinel peut être avantageux). Fiscalité avantageuse (abattement, amortissement, etc.), charges administratives réduites, le statut LMNP a tout pour plaire, et est de plus en plus adopté par les Français. Seulement, que ce soit pour acheter un autre bien comme dans une ville à fort potentiel comme Strasbourg), cesser son activité, récupérer des liquidités ou profiter d’un mouvement haussier, vous pourriez être amené à revendre votre bien immobilier en LMNP. 


Il est alors probable, si vous avez bien choisi votre zone géographique et votre type de logement, que votre bien immobilier soit vendu plus cher que vous ne l’aviez acheté. Dans cette situation, vous effectuez une plus-value. Dans cet article, nous allons vous conseiller à propos des étapes à suivre lors de la revente d’un bien LMNP.


Comment revendre son bien sur une LMNP ?


Lors de la revente de votre bien immobilier, vous pouvez choisir de revendre toute votre LMNP. Cela signifie que vous cédez le logement, le mobilier et ce durant une potentielle période de location.


Il existe plusieurs cas de figure lors de la revente de votre bien en LMNP. Soit vous avez loué votre bien au sein d’une résidence de services, soit vous l’avez loué directement à des locataires. Dans le premier cas, la situation est légèrement plus complexe que dans le second. 


Dans le cas d’une vente d’un bien LMNP dit « classique », vous n’avez qu’à passer par une agence immobilière ou par vos propres moyens, comme pour la vente de votre résidence principale ou secondaire. Pour une vente immobilière en résidence de services, vous devrez vous tourner vers des professionnels spécialisés. Ainsi, vous aurez le choix entre publier des annonces sur des sites spécialisés dans le domaine, contacter une entreprise elle aussi spécialisée dans la vente de biens en résidence de services, ou, au cas où, proposer votre bien au gestionnaire de la résidence. Il pourrait être intéressé.


Ensuite, vous devez vous assurer de vendre votre bien au bon moment, en étudiant le marché de l’immobilier locatif. Pour finir, il est impératif de déterminer son prix de façon judicieuse, afin de toucher une plus-value intéressante, ni sous-évaluée ni surévaluée.


Quels sont les critères de revente de son bien LMNP


Lorsque vous venez à revendre votre bien LMNP, il est impératif de se mettre à la place de l’acquéreur. Ce dernier souhaitera un maximum de sécurité et de rentabilité dans son investissement, tout doit donc être fait proprement et rigoureusement. Il existe aussi différentes façons de rendre attractif votre logement. Voici donc les 5 critères pris en compte par les investisseurs lors de l’achat d’un bien LMNP.


Le type de logement


Il en va sans dire, les résidences de services, par leur sécurité de revenus, sont très recherchées par les investisseurs, surtout que le marché est très porteur (crise du logement pour les séniors et les étudiants). Si vous avez acheté et loué votre bien en résidence de services, alors votre logement devrait être revendu relativement rapidement et sans trop de difficultés.


L’emplacement géographique


Il est inutile, pour un investisseur immobilier, d’acheter un bien immobilier au sein d’un secteur qui d’une part n’est pas très attractif et d’autre part ferait chuter la valeur du logement à l’avenir. Les investisseurs sont généralement bien renseignés sur la question, il s’agit donc d’un point primordial.


La rentabilité


Si vous souhaitez revendre rapidement votre bien LMNP, estimez la rentabilité future du bien à vendre. Par exemple, vous avez acheté votre bien 200 000 €, avec des revenus locatifs apportant une rentabilité de 4,5 %. Avec le temps, le bien prend de la valeur et les revenus locatifs annuels suivent le mouvement, au point que vous atteignez une rentabilité de 6 %. Vous pouvez choisir de réaliser une plus-value à la revente, et revendre votre bien à 260 000 €, auquel cas la rentabilité chutera à 4,6 %, attirant peu d’acheteurs. Beaucoup plus d’investisseurs seraient attirés par une rentabilité de l’ordre de 5,4 %, équivalent d’une vente à 220 000 €.


La sécurité administrative


Lors d’un investissement d’une telle somme sur une telle durée, l’acheteur voudra voir toutes les déclarations, tous les justificatifs… En bref, tout le domaine administratif. Veillez donc, au cours de vos exercices précédents, et ce depuis votre achat, à conserver tous les documents de manière ordonnée. Il s’agit d’une assurance supplémentaire pour l’acheteur, et c’est peut-être ce détail qui le fera passer à l’acte.


Le bail


En effet, si vous choisissez de vendre votre bien en LMNP, il faut savoir choisir son moment. Si vous le vendez avec aucun bail en cours ou en fin de bail, les acheteurs seront motivés. Cependant, si le bail a été signé il y a peu, vous pouvez être sûr que les investisseurs seront attirés.


Quel est le bon moment pour vendre son bien en LMNP ?


Dans l’optique d’une vente d’un bien LMNP, le vendeur peut être motivé par deux points : vendre vite et réaliser une belle plus-value. Pour arriver à ce résultat, il existe différentes pratiques.


Si vous avez acquis votre bien sous Censi-Bouvard, alors il est préférable d’attendre la fin de l’engagement de 9 ans, conditionnant la réduction d’impôts. Si vous revendez le logement avant ce délai, vous devrez rembourser la somme due. 


Comme nous l’avons dit précédemment, évitez de mettre votre bien en vente alors que le bail est terminé ou presque. Cela représente un risque supplémentaire pour le prochain investisseur, ce qui entraîne une baisse de valeur du logement et/ou une diminution du nombre d’intéressés. Vendez-le plutôt en début de bail.
La période de l’année est aussi à prendre en considération, car selon le type de logement et l’emplacement, la demande sera différente d’un mois à l’autre. Ainsi, les logements étudiants connaissent un fort succès en été, ceux à la montagne en automne et ceux à la plage au printemps.


Pour finir, vous devrez être vigilant quant aux fluctuations du marché. Saisissez l’opportunité lorsque le marché est en forte hausse.


Faut-il être accompagné d’un professionnel pour la revente de votre bien en LMNP ?


Il est tout à fait possible d’effectuer la revente de votre bien immobilier vous-même. Cependant, pour espérer vendre votre logement LMNP vite et en réalisant une plus-value, il est conseillé de faire appel à un professionnel. Il analysera le marché, vous accompagnera dans vos démarches et fera une estimation précise de votre bien. De plus, il pourra activer ses contacts pour vous permettre de toucher plus de potentiels investisseurs. De cette façon, vous vendrez mieux et plus rapidement votre bien LMNP. La plus-value dont il vous fera bénéficier remboursera largement les frais de ses services.


Nos conseils pour vendre correctement votre bien :


Pour vendre votre bien sans difficulté, rapidement et avec une plus-value intéressante à la clé, il y a trois points à étudier, analyser et optimiser au maximum.
Premièrement, vous devez préparer vos documents, car un dossier complet est la clé d’une vente réussie. Les investisseurs seront rassurés de pouvoir accéder à toute la fiscalité et les différents baux du logement, ainsi qu’à la courbe d’évolution des loyers, etc.


Deuxièmement, nous vous conseillons de bien analyser le marché pour vendre au bon moment. Il s’agit d’un des points clés de la vente rapide de votre bien LMNP. S’il y a de la demande, vous pouvez vous permettre de mettre les offres en concurrence et donc de choisir la meilleure option.
Troisièmement, vous devez estimer votre bien de façon précise pour en tirer une plus-value intéressante, tout en le vendant vite. Il vous faudra analyser l’offre pour établir le bon prix.


Revente en LMNP et fiscalité


Lors de la revente d’un bien LMNP, vous pouvez réaliser une plus-value. Cependant, cette dernière est imposable.
Dans un premier temps, vous devrez calculer le montant réel de la plus-value imposable. Il faudra retirer à votre prix de vente les frais de diagnostic par exemple. À votre prix d’acquisition, vous devrez aussi ajouter des frais d’acquisition de l’ordre de 7,5 % et des frais de travaux de 15 %. Votre plus-value brute est donc la différence entre les prix d’acquisition et de vente corrigés.


Ensuite, vous devrez appliquer l’abattement relatif aux impôts et celui relatif aux prélèvements sociaux.


Pour les impôts, vous bénéficierez d’un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année. À partir de 22 ans, votre plus-value est exonérée d’impôts. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, à laquelle vous serez exonéré de prélèvements sociaux. Une fois les deux sommes imposables connues, vous paierez les impôts (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) sur la plus-value. Le résultat de la plus-value brute à laquelle ont été soustraits les prélèvements sociaux et les impôts correspond à votre plus-value nette.