Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’adresse aux propriétaires qui louent un bien meublé sans dépasser 23 000 € de recettes TTC chaque année. Ces recettes ne doivent pas non plus dépasser les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux et bénéfices agricoles.
Il est possible de posséder et de louer un logement en LMNP à plusieurs : on appelle cela l’indivision. Cela peut concerner un couple, une fratrie, un groupe d’amis, etc. Chaque personne possède une quote-part du logement acquis, et est appelée indivisaire. Vous apprendrez donc au sein de cet article tout ce qu’il faut savoir lorsqu’on loue un bien LMNP en indivision.
En immobilier, que signifie l’indivision ?
L’indivision désigne la situation où plusieurs personnes (qu’on appelle les indivisaires ou coindivisaires) exercent sur un même bien des droits réels de même nature sans division matérielle des parts.
Autrement dit, l’indivision est un dispositif juridique au sein duquel plusieurs personnes détiennent chacun des quotes-parts (de façon égale ou non) d’un bien ou d’un groupe de biens. Elle peut être désirée (investissement par un groupe dans un logement neuf dans un secteur prometteur comme Nantes par exemple) ou subie (par succession par exemple). Dans le cas d’une location ou plus précisément d’une LMNP, les revenus locatifs perçus sont divisés selon la quote-part de chaque indivisaire. Au sein de ce groupe, les décisions sont discutées et les charges (dont l’amortissement) sont partagées, le tout sous contrôle juridique.
Les avantages de l’indivision en LMNP :
L’indivision présente de multiples avantages. En effet, en plus de profiter du statut de LMNP, qui offre de nombreuses opportunités fiscales, les indivisaires éviteront le statut de SCI (société civile immobilière) et ses multiples contraintes et formalités, réservés aux locations non meublées (sous dispositif Pinel par exemple). Parmi ces contraintes, il y a notamment l’élaboration de statuts, qui peut être assez complexe, et qui n’est pas demandée en LMNP.
Les inconvénients de l’indivision en LMNP
Néanmoins, il existe quelques inconvénients à la combinaison LMNP et indivision.
Premièrement, vous êtes contraint de choisir le régime réel, le régime micro-BIC étant impossible. Le deuxième inconvénient concerne la prise de décision. Il existe ainsi trois types de décision au sein du groupe qui forme l’indivision :
• Les actes conservatoires : ces décisions ont pour seul but de préserver le bien : cela peut se traduire par une initiation de travaux. L’indivisaire qui souhaite effectuer un de ces actes n’a pas besoin de l’accord des autres et peut œuvrer directement ;
• Les actes d’administration : Il s’agit là d’actes de gestion courante, concernant des décisions comme la finalisation d’un bail. Ces décisions sont jugées plus importantes, c’est pourquoi elles nécessitent la validation des deux tiers des parts. Il faut noter que ces deux tiers peuvent être représentés par une seule personne ;
• Les actes de disposition : ces derniers sont de la plus grande importance. Ils concernent des décisions telles que la vente du bien immobilier. Il est donc logique que l’unanimité des indivisaires soit nécessaire à la validation de ces décisions. Cependant, le juge peut accorder une prise de décision à deux tiers des parts dans certains cas.
Est-ce possible de sortir d’une indivision ?
Il est tout à fait possible de sortir d’une indivision. Cela signifie qu’un des indivisaires décide de quitter le groupe et de vendre ses quotes-parts du bien ou du groupement de biens. Dans ce cas, il existe deux cas de figure :
• L’indivisaire concerné parvient à vendre ses quote-parts aux autres indivisaires ou à un tiers. Dans cette situation, il s’agit d’un simple accord à l’amiable. Il faut tout de même noter que la plus-value effectuée dans une vente entre indivisaires n’est pas imposée ;
• Il y a un blocage, l’indivisaire ne parvient pas à trouver un accord avec les autres membres. Dans cette situation, vous pourrez avoir recours à un juge pour débloquer la situation.
Si tous les indivisaires souhaitent sortir de l’indivision, alors il existe ici aussi deux schémas.
Dans le premier cas, un ou plusieurs biens étaient mis en indivision. Les indivisaires peuvent le ou les revendre et partager les revenus. Dans le deuxième cas, plusieurs biens étaient au sein de l’indivision. Dans ce cas, les indivisaires peuvent se partager les biens (et en faire par exemple des biens LMNP sous résidence principale ou secondaire).
Existe-t-il une fiscalité particulière pour l’indivision en LMNP ?
Durant la période d’indivision, tous les indivisaires touchent une part des revenus locatifs, proportionnelle à la quote-part qu’ils possèdent. Rassurez-vous, aucune fiscalité n’est appliquée sur l’ensemble des indivisaires. En effet, chaque indivisaire ne doit déclarer que les revenus qu’il perçoit, mais peut déduire la plupart des charges relatives à la location, sauf les frais de comptabilité.
Comment gérer et optimiser l'indivision en LMNP ?
Dans le cadre de la gestion locative de votre indivision en LMNP, nous vous conseillons avant tout de désigner un gérant d’indivision. Il administrera le bien couramment. Cela évite les querelles et permet une réelle synchronisation des différents sujets relatifs à la situation. Le gérant devra établir un livre de recettes et de dépenses, et devra rendre des comptes aux autres indivisaires. Ses droits et obligations seront déterminés par le groupe.
Pour sécuriser le tout, vous pouvez rédiger une convention d’indivision devant le notaire, ce qui vous permettra d’avoir une attestation légale des décisions prises.
Vos autres questions autour de l'indivision en LMNP
Comment déclarer l'indivision ?
En LMNP, le processus de déclaration des revenus dépend du régime d’imposition. Sous le régime micro-BIC, le montant total des recettes est à préciser sur la déclaration d’impôts, dans le formulaire n° 2042 C-PRO qui se trouve dans les rubriques « Professions non salariées » puis « Revenus des locations meublées non professionnelles ». L’impôt sera calculé après l’abattement forfaitaire.
Sous le régime réel, le montant total des recettes est à inscrire dans la déclaration d’impôts, sur la déclaration de résultat n° 2031 SD, puis à reporter sur le formulaire 2042 C PRO. Le loueur doit y rattacher également un bilan avec compte de résultat. Ensuite, il faut également réaliser un tableau de déduction des charges, conformément au modèle donné par le Code des impôts.
Dans le cas d’un bien immobilier LMNP en indivision, il faut déclarer l’indivision via le formulaire FCMB. Au régime réel, chaque indivisaire se partage les charges et les recettes à hauteur de leur quote-part. La déclaration des revenus se fait à part. Attention, une seule déclaration suffit, il n’est donc pas nécessaire que tous les indivisaires fassent une déclaration. Si c’est le cas, les impôts ne prendront en compte que la dernière déclaration effectuée. Une seule personne peut alors déclarer les revenus de l’indivision à part sur la déclaration de revenus. On y joindra, pour chaque indivisaire, un formulaire P0i.
Quelles sont les alternatives à l'indivision en LMNP ?
Si vous ne souhaitez pas opter pour l’indivision en LMNP, il existe d’autres options pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier à plusieurs. Selon votre situation, vous pouvez créer une SCI (société civile immobilière) ou investir dans une SAS ou SARL meublée. Dans le cas d’un achat familial de bien immobilier, vous pouvez également opter pour la SARL de famille.
Est-ce nécessaire de faire appel à un expert-comptable ?
La gestion d’un bien en LMNP ne requiert pas forcément la présence d’un expert-comptable, même s’il est en indivision. Mais en indivision, vous serez automatiquement soumis au régime fiscal du réel. Or, dans le régime du réel, la gestion administrative et comptable est plus complexe que dans le régime micro-BIC. Par conséquent, vous pouvez avoir besoin de faire appel à un expert-comptable si vous souhaitez vous assurer de ne pas faire d’erreurs au moment de votre déclaration d’impôts, par exemple.
Par rapport à la société civile immobilière (SCI), l’indivision offre de nombreux avantages, notamment au niveau fiscal. Elle est également plus simple à gérer bien qu’elle comporte quelques contraintes. C’est aussi un bon moyen de profiter des avantages du statut de LMNP. Vous avez envie d’en savoir plus sur la fiscalité de la LMNP et particulièrement sur le régime réel ? Consultez les articles d’Icade Immobilier pour trouver toutes les réponses à vos questions.