Il est possible de posséder et de louer un logement en LMNP à plusieurs : on appelle cela l’indivision. Cela peut concerner un couple, une fratrie, un groupe d’amis, etc. Chaque personne possède une quote-part du logement acquis, et est appelée indivisaire. Vous apprendrez donc au sein de cet article tout ce qu’il faut savoir lorsqu’on loue un bien LMNP en indivision.
En immobilier, que signifie l’indivision ?
L’indivision est un dispositif juridique au sein duquel plusieurs personnes détiennent chacun des parts (de façon égale ou non) d’un bien ou d’un groupe de biens. Elle peut être désirée (investissement par un groupe dans un logement neuf dans un secteur prometteur comme Nantes par exemple) ou subie (par succession par exemple). Dans le cas d’une location ou plus précisément d’une LMNP, les revenus locatifs perçus sont divisés selon la quote-part de chaque indivisaire. Au sein de ce groupe, les décisions sont discutées et les charges (dont l’amortissement) sont partagées, le tout sous contrôle juridique.
Les avantages de l’indivision en LMNP :
L’indivision présente de multiples avantages. En effet, en plus de profiter du statut de LMNP, qui offre de nombreuses opportunités fiscales, les indivisaires éviteront le statut de SCI (société civile immobilière) et ses multiples contraintes et formalités, réservés aux locations non meublées (sous dispositif Pinel par exemple). En effet, en SCI, vous devez rédiger des baux de 6 ans. De plus, vous avez l’obligation de payer entre 1500 et 3000 € de frais de rédaction des statuts et d’enregistrements, auxquels s’ajoutent 800 € à chaque déménagement du siège social et des tâches administratives fastidieuses.
En indivision, et de surcroît en LMNP, l’administratif est relégué au second plan, vous laissant le temps de vous concentrer sur vos autres projets. En effet, le principal avantage de l’indivision, c’est sa simplicité.
Quels sont les inconvénients de l’indivision en LMNP ?
Néanmoins, il existe quelques inconvénients à la combinaison LMNP et indivision. Premièrement, vous êtes contraint de choisir le régime réel, le régime micro-BIC étant impossible. Cependant, le régime réel est souvent plus avantageux fiscalement que le régime micro-BIC.
Le deuxième inconvénient concerne la prise de décision. Il existe ainsi trois types de décision au sein du groupe qui forme l’indivision :
- Les actes conservatoires. Ces décisions ont pour seul but de préserver le bien : cela peut se traduire par une initiation de travaux. L’indivisaire qui souhaite effectuer un de ces actes n’a pas besoin de l’accord des autres et peut œuvrer directement ;
- Les actes d’administration. Il s’agit là d’actes de gestion courante, concernant des décisions comme la finalisation d’un bail. Ces décisions sont jugées plus importantes, c’est pourquoi elles nécessitent la validation des deux tiers des parts. Il faut noter que ces deux tiers peuvent être représentés par une seule personne ;
- Les actes de disposition. Ces derniers sont de la plus grande importance. Ils concernent des décisions telles que la vente du bien immobilier. Il est donc logique que l’unanimité des parts soit nécessaire à la validation de ces décisions. Cependant, le juge peut accorder une prise de décision à deux tiers des parts dans certains cas.
Voilà donc les inconvénients liés à l’indivision en LMNP. Vous l’aurez compris, les avantages l’emportent largement, ce qui fait de l’indivision une réelle opportunité.
Est-ce possible de sortir d’une indivision ?
Il est tout à fait possible de sortir d’une indivision. Cela signifie qu’un des indivisaires décide de quitter le groupe et de vendre ses parts du bien ou du groupement de biens. Dans ce cas, il existe deux cas de figure :
- L’indivisaire concerné parvient à vendre ses parts aux autres indivisaires ou à un tiers. Dans cette situation, il s’agit d’un simple accord à l’amiable. Il faut tout de même noter que la plus-value effectuée dans une vente entre indivisaires n’est pas imposée ;
- Il y a un blocage, l’indivisaire ne parvient pas à trouver un accord avec les autres membres. Dans cette situation, vous pourrez avoir recours à un juge pour débloquer la situation.
Si tous les indivisaires souhaitent sortir de l’indivision, alors il existe ici aussi deux schémas.
Dans le premier cas, un ou plusieurs biens étaient mis en indivision. Les collaborateurs peuvent le ou les revendre et partager les revenus. Dans le deuxième cas, plusieurs biens étaient au sein de l’indivision. Dans ce cas, les indivisaires peuvent se partager les biens (et en faire des biens LMNP sous résidence principale ou secondaire).
Existe-t-il une fiscalité particulière pour l’indivision en LMNP ?
Durant la période d’indivision, tous les indivisaires touchent une part des revenus locatifs, proportionnelle à la quote-part qu’ils possèdent. Rassurez-vous, aucune fiscalité n’est appliquée sur l’ensemble des indivisaires. En effet, chaque indivisaire ne doit déclarer que les revenus qu’il perçoit, mais peut déduire les charges et autres frais liés au logement loué. La taxe foncière est adressée à chacun des indivisaires s’ils ne sont que 2 ou 3. S’ils sont plus, alors ce sera l’indivisaire possédant la plus grande part qui recevra la taxe foncière, qu’il se fera rembourser par les autres indivisaires.
Lors de la revente, certains avantages peuvent être appliqués. Si la part est revendue à un autre indivisaire, alors la plus-value est exonérée d’impôts. Le résultat est le même lorsque la part vendue offre une plus-value inférieure à 15 000 €.
Nos conseils pour la gestion locative de votre indivision en LMNP :
Nous vous conseillons avant tout de désigner un gérant d’indivision. Il administrera le bien couramment. Cela évite les querelles et permet une réelle synchronisation des différents sujets relatifs à la situation. Le gérant devra établir un livre de recettes et de dépenses, et devra rendre des comptes aux autres indivisaires. Ses droits et obligations seront déterminés par le groupe.
Pour sécuriser le tout, vous pouvez rédiger une convention d’indivision devant le notaire, ce qui vous permettra d’avoir une attestation légale des décisions prises. Voilà, vous êtes maintenant paré à gérer votre indivision en LMNP.