Comment investir en LMNP ?

Le statut LMNP est intéressant  dans le domaine de l’investissement immobilier, grâce à sa fiscalité avantageuse et ses déclarations simplifiées. En effet, le loueur en meublé non professionnel, bien qu’il ait l’obligation de respecter certaines conditions et certains seuils de revenus, verra de multiples avantages s’offrir à lui. De plus, chacun peut optimiser les bénéfices du statut en fonction de sa situation pour maximiser ses revenus et s’assurer un complément stable. Cet article a été conçu pour vous permettre d’éclairer votre investissement en LMNP.

En quoi consiste un investissement LMNP ? 

L’investissement de base en LMNP consiste à acheter un bien immobilier, le rénover si besoin et y installer le mobilier adéquat. Les revenus locatifs annuels et la potentielle plus-value à la vente viendront rembourser cet investissement et surtout le rentabiliser.

Vous devrez tout d’abord vous concentrer sur les opportunités qui s’offrent sur le marché, en fonction de vos capacités d’emprunt et de votre disponibilité.

Lorsque vous choisirez votre plan d’investissement, vous devrez être en mesure de prévoir votre rentabilité. La rentabilité brute se calcule de la manière suivante : (loyer annuel) /(prix d’achat du logement) x 100 = rentabilité brute. Par exemple, pour un logement de 100 000 € dont le loyer est de 6 000 € par an, la rentabilité brute serait de 6 %. Cependant, il est important de comptabiliser tous les autres frais comme les frais de notaire, les travaux, etc. Il est donc important de réaliser la rentabilité nette de votre investissement.

Pourquoi l’investissement immobilier en LMNP plaît à de nombreux Français ?

Avec des rendements locatifs plus faibles et des conditions d’achat moins favorables, l’investissement locatif est en chute depuis quelques années. Toutefois, l’investissement en LMNP présente une solution intéressante et les demandes sont d’ailleurs en hausse. Cela s’explique par plusieurs facteurs. 

Tout d’abord, les biens en LMNP répondent à de réelles demandes. En 2022-2023, il y avait 2,93 millions d’étudiants en France (source : ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche). Environ 600 000 logements manquaient d’après l’Union Etudiante.. Chaque année, les locations dédiées (CROUS, résidences services) sont très demandées, et les étudiants qui n’ont pas pu obtenir de places doivent donc se tourner vers des petits logements à loyer réduit et pour lesquels l’investissement initial est faible. La location en meublé non professionnelle est idéale pour ce profil.. De plus, étant déjà meublés, ces logements ne requièrent pas ou peu d’investissement.

Même schéma pour les retraités, dont les revenus sont faibles. Selon l’INSEE, seulement 5 000 lits sont construits chaque année, alors que la demande s’élève à 10 000 lits. Vous l’aurez compris, la demande en LMNP est colossale. C’est pour cette raison que de nombreux Français investissent dans ce placement lucratif.  

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, l’investisseur doit être un propriétaire particulier. Autrement dit, il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce des Sociétés pour une activité de bailleur, qu’il exercerait à titre professionnel. Il ne doit pas non plus tirer ses principaux revenus de l’activité de location. Sinon, il s’agira d’un loueur meublé professionnel (LMP). Le loueur doit également déclarer officiellement ses revenus locatifs, de même qu’il doit faire connaître son activité au CFE  (Centre de Formalité des Entreprises de l’URSSAF) dans un délai de 15 jours. 

En outre, pour obtenir le statut LMNP et bénéficier de la récupération de TVA, le bien en location doit faire partie des types de biens immobiliers suivants : résidence d’affaires, résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence senior ou EHPAD. Le bien immobilier doit respecter certains critères pour être éligible à la récupération de la TVA. Tout d’abord, il doit proposer 3 des 4 services suivants : l’accueil de la clientèle, le ménage des parties communes, la fourniture de linge et le petit-déjeuner. De plus, sa superficie du bien doit être supérieure ou égale à 9 m² et toutes les pièces du logement doivent être meublées . La gestion du bien doit être confié à un exploitant unique via un bail commercial. 

D’autres conditions s’appliquent pour pouvoir être soumis au régime LMNP : le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant 20 ans et à effectuer sa déclaration de TVA. Le  revenu locatif ne peut pas dépasser 23 000 euros sur l’année N-1 , et en cas de loyers supérieurs à 77 700€, le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition.

Comment investir en LMNP ?

Pour investir en LMNP, la toute première chose à faire est d’estimer vos capacités d’investissement. 

Une fois que vous connaissez vos capacités d’investissement, vous pourrez acquérir le bien immobilier (seul ou en indivision) et effectuer des travaux si nécessaire. Vous devrez alors vous procurer le nécessaire pour remplir les conditions d’un logement meublé (sinon, vous avez toujours la possibilité de vous tourner vers le dispositif Pinel). Une fois ces étapes remplies, vous devez établir votre loyer prévisionnel de sorte qu’il ne dépasse pas 23 000 € sur l’année N-1, ou les autres revenus de votre foyer .

Ensuite, vous devez effectuer votre immatriculation LMNP. Depuis le 1er janvier 2023, celle-ci se fait via le guichet unique, sur le site de l’INPI , ou Portail Auto-Entrepreneur. Ce service numérique centralise toutes les formalités d’entreprises depuis le 1er janvier 2023. 

Une fois que vous êtes connecté sur le guichet unique, vous aurez à remplir le formulaire P0i. La procédure est très simple, il n’y a que quelques encadrés à remplir avant de pouvoir soumettre son dossier. Dans ces encadrés, vous devrez entre autres indiquer vos coordonnées personnelles et le régime fiscal que vous souhaitez adopter. 

Vous pouvez en effet choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier est destiné à tous les loueurs dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € sur l’année N-1 (188 700 € en cas de location touristique)  . Son avantage fiscal réside dans l’abattement forfaitaire proposé. En effet, vous ne paierez des impôts que sur 50 % de vos revenus annuels locatifs. A noter que cet abattement est de 71 % des revenus locatifs dans le cas de meublés de tourisme classés.  

Le second est destiné aux bailleurs dont les revenus annuels locatifs dépassent les seuils du régime micro-BIC. Ici, pas d’abattement, vous devrez déclarer toutes vos charges. Si elles sont conséquentes, vous pourrez être exonéré d’impôts sur vos revenus locatifs. Vous pouvez en effet déduire différents frais et amortissements, ce qui vous assure une fiscalité très avantageuse.

Vous pourrez ensuite choisir dans quel domaine vous allez investir. Des résidences étudiantes aux locations touristiques en passant par les résidences pour séniors, chaque investissement a ses avantages et ses inconvénients.

Les différents types de biens dans lesquels vous pouvez investir

Pour obtenir le statut LMNP avec récupération de TVA, vous avez la possibilité d’investir dans l’un des biens immobiliers suivants :

●    La résidence d’affaires : mise à la disposition des professionnels qui cherchent un logement meublé, cette résidence est un investissement sûr car la demande est croissante et constante. La plus-value à la revente est souvent élevée. 

●    La résidence de tourisme : elle propose aux locataires des appartements meublés pour de courts séjours ou à l’année. Selon son emplacement, elle peut constituer un investissement très intéressant.

●    La résidence étudiante : peu onéreux à l’achat car de superficie restreinte (T1 ou T2), un appartement en résidence étudiante est également un bon investissement du fait de la demande constante. En effet, le nombre de résidences étudiantes en France n’est pas suffisant pour subvenir à la demande.

●    La résidence pour personnes âgées (à ne pas confondre avec l’EHPAD) : cette résidence non-médicalisée propose des solutions facilitatrices pour les personnes âgées encore autonomes et qui ont un budget restreint. Là encore, la demande est élevée et le potentiel d’investissement intéressant.

●    L’EHPAD : cette résidence médicalisée est un investissement locatif sécurisé car avec l’allongement de l’espérance de vie des Français, la demande est en croissance constante. 

Quelles sont les règles de fiscalités à prendre en compte ?  

Lorsque vous investissez en LMNP, il y a quelques règles de fiscalité à prendre en compte. Notamment le choix du régime fiscal, qui se fait au moment de la déclaration du statut LMNP : vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC ou le régime du réel. 

Le régime micro-BIC est ultra-simplifié. Il vous permet d’être exonéré de TVA. De plus, il vous octroie un abattement de 50 à 71 % lors de vos déclarations. Si vos recettes sont inférieures à 77 700 €  et que vos charges sont équivalentes à moins de la moitié de vos recettes annuelles locatives, alors il est intéressant d’opter pour le régime micro-BIC.

Le régime du réel est plus lourd d’un point de vue administratif, mais il présente de vrais avantages pour l’investisseur en LMNP. Il vous permet de déduire de nombreuses charges de votre revenu locatif annuel, comme les frais de notaire et d’agence, les intérêts d’emprunt immobilier, la taxe foncière… En plus, il vous permet de prendre en compte la perte de valeur des biens avec le temps (local, mobilier, etc.) : c’est ce que l’on appelle l’amortissement. Vous avez ainsi la possibilité de compenser la perte de valeur en la déclarant comme charges déductibles. Ainsi, il est possible de ne pas avoir à payer d’impôt sur ses recettes locatives pendant 10 ans avec le statut LMNP.

Sachez que si vous avez opté pour l’imposition au régime micro-BIC, la déclaration d’impôts sera simple, tandis que si vous avez opté pour le régime du réel, il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable. 

Enfin, il est important de savoir que si au moment de la revente de votre bien LMNP, vous effectuez une plus-value, celle-ci sera taxée selon le taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Toutefois, après 22 ans de détention du bien immobilier en LMNP, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur le revenu,  et après 30 ans, d’une exonération des prélèvements sociaux.