Le statut LMNP est très en vogue dans le domaine de l’investissement immobilier, grâce à sa fiscalité avantageuse et ses déclarations simplifiées. En effet, le loueur en meublé non professionnel, bien qu’il ait l’obligation de respecter certaines conditions et certains seuils de revenus, verra de multiples avantages s’offrir à lui. De plus, chacun peut optimiser les bénéfices du statut en fonction de sa situation pour maximiser ses revenus et s’assurer un complément stable, le tout dans une atmosphère sereine et décontractée. Cet article a donc été conçu pour vous permettre de parfaire votre investissement en LMNP.
Pourquoi l’investissement immobilier en LMNP plaît à de nombreux Français
L’investissement est en constante progression avec une augmentation significative de 20 % de demandes de statut LMNP pour la saison 2019-2020. Cette dernière ne fera que s’accentuer, car ce sont les jeunes investisseurs qui enregistrent la plus forte progression, avec 30 % de demandes en plus que la saison précédente.
Aujourd’hui, il y a 2,7 millions d’étudiants en France, dont environ 600 000 ont besoin d’un logement. Cependant, les locations dédiées (CROUS, résidences services) ne représentent que 58 % de la demande. Il reste donc 250 000 étudiants qui vont se tourner vers des petits logements à loyer réduit et pour lesquels l’investissement initial est faible. La location en meublé non professionnelle est idéale pour ce profil. En effet, les logements en LMNP produisent de faibles loyers pour ne pas dépasser les seuils de revenus locatifs annuels. De plus, étant déjà meublés, ces logements ne requièrent pas ou peu d’investissement.
Même schéma pour les retraités, dont les revenus sont faibles. Selon l’INSEE, seulement 5 000 lits sont construits chaque année, alors que la demande s’élève à 10 000 lits. Vous l’aurez compris, la demande en LMNP est colossale. C’est pour cette raison que de nombreux Français investissent dans ce placement lucratif.
En quoi consiste un investissement LMNP ?
L’investissement de base en LMNP consiste à acheter un bien immobilier, le rénover si besoin et y installer le mobilier adéquat. Les revenus locatifs annuels et la potentielle plus-value à la vente viendront rembourser cet investissement et surtout le rentabiliser.
Vous devrez tout d’abord vous concentrer sur les opportunités qui s’offrent sur le marché, en fonction de vos capacités d’emprunt et de votre disponibilité.
Lorsque vous choisirez votre plan d’investissement, vous devrez être en mesure de prévoir votre rentabilité. La rentabilité brute se calcule de la manière suivante : (loyer annuel)/(prix d’achat du logement) x 100 = rentabilité brute. Par exemple, pour un logement de 100 000 € dont le loyer est de 6 000 € par an, la rentabilité brute serait de 6 %. Cependant, il est important de comptabiliser tous les autres frais comme les frais de notaire, les travaux, etc. Il est donc important de réaliser la rentabilité nette de votre investissement.
Comment investir en LMNP ?
Une fois que vous connaissez vos capacités d’investissement, vous pourrez acquérir le bien immobilier (seul ou en indivision) et effectuer des travaux si nécessaire. Vous devrez alors vous procurer le nécessaire pour remplir les conditions d’un logement meublé (sinon, vous avez toujours l’occasion de vous tourner vers le dispositif Pinel). Une fois ces étapes remplies, vous devez établir votre loyer prévisionnel de sorte qu’il ne dépasse pas 23 000 € par an ou les autres revenus de votre foyer.
Ensuite, vous devez effectuer votre immatriculation LMNP. Rendez-vous sur Infogreffe pour commencer, puis suivez de simples étapes qui vous mèneront à la soumission de votre dossier. Dans ces dernières, vous devrez entre autres indiquer vos coordonnées personnelles et le régime fiscal que vous souhaitez adopter.
Vous pourrez en effet choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier est destiné à tous les loueurs dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 € (176 200 € en cas de location touristique). Son avantage fiscal réside dans l’abattement forfaitaire proposé. En effet, vous ne paierez des impôts que sur 50 % de vos revenus annuels locatifs. Cet abattement peut même être poussé jusqu’à ce que vous ne payiez des impôts que sur 29 % des revenus locatifs, conditionné à la location en meublé pour le tourisme.
Le second est destiné aux bailleurs dont les revenus annuels locatifs dépassent les seuils du régime micro-BIC. Ici, pas d’abattement, vous devrez déclarer toutes vos charges. Comme elles sont plutôt conséquentes, vous serez presque systématiquement exonéré d’impôts sur vos revenus locatifs. Vous pouvez en effet compter sur une déduction de différents frais et amortissements, ce qui vous assure une fiscalité très avantageuse.
Vous pourrez ensuite choisir dans quel domaine vous allez investir. Des résidences étudiantes aux locations touristiques en passant par les résidences pour séniors, chaque investissement a ses avantages et ses inconvénients.
Les avantages et inconvénients d’un investissement en LMNP
Malgré les nombreux avantages que présente le statut LMNP, comme la possibilité de pouvoir louer sa résidence principale ou secondaire, il dispose aussi de certains inconvénients.
Les principaux avantages sont les suivants :
- Des démarches administratives simplifiées au régime micro-BIC. En effet, en ne déclarant que vos revenus, vous n’aurez quasiment aucun poids administratif ;
- Une fiscalité adaptée à vos revenus en micro-BIC. Si vos recettes sont inférieures à 72 600 € et que vos charges sont équivalentes à moins de la moitié de vos recettes annuelles locatives, alors il est intéressant d’opter pour le régime micro-BIC ;
- Une fiscalité très avantageuse en régime réel. C’est simple, grâce à toutes les charges déductibles, il n’est pas étonnant d’afficher un bilan comptable déficitaire. Non seulement vous ne paierez pas d’impôts, mais le déficit sera reporté d’une année sur la suivante ;
- La possibilité de récupérer la TVA : au sein du régime micro-BIC, vous pourrez récupérer la TVA au bout de 6 mois.
Les inconvénients sont moins nombreux :
- Des démarches administratives complexes au régime réel. Pour déclarer vos charges déductibles, il vous faudra remplir de nombreux formulaires ;
- Des seuils parfois handicapants. Avec une limite à 23 000 € annuels et l’impossibilité de repasser en LMNP après un dépassement du seuil, il est facile, surtout en cas de location de tourisme, de basculer en LMP par mégarde.
Quels sont les risques liés à un investissement en LMNP ?
Si vous avez une assurance de revenu au sein d’une résidence de services, il est possible que le gestionnaire dépose le bilan. Dans ce cas précis, vous n’avez qu’un an pour en retrouver un pour ne pas perdre les avantages du dispositif. À l’inverse, vous serez le gestionnaire en location classique au statut LMNP, mais le risque est que vous ayez à faire face à des impayés, entraînant procédures et litiges, voire comparution en justice.
Concernant les résidences de services, vous devrez apprendre à bien gérer votre bail (de 9 ans minimum). En fin de bail, il n’est pas toujours évident de trouver un acheteur. Vous pourriez donc être amené à devoir verser des indemnités et une compensation financière au locataire et au gestionnaire.
Pour finir, il est également possible de voir votre bien immobilier dévalué au cours de sa possession. Vous risqueriez de faire la revente en réalisant une moins-value, ce qui impacterait votre rentabilité prévisionnelle.
