Loi Pinel Zone A et A bis : quelles sont les différences ?

Si vous avez pour projet d’investir dans un bien immobilier via le dispositif Pinel, vous devez bien tenir compte de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien en question. En effet, le dispositif Pinel découpe le territoire français en plusieurs zones, en fonction de la tension locative. Les plafonds de loyers et de ressources sont plus ou moins élevés selon les zonages. Aujourd’hui, nous vous expliquons les différences entre la zone A et la zone A bis !

Quelles sont les villes concernées par la zone A et A bis ?

Le zonage Pinel a été mis en place pour identifier les zones de forte tension locative. Ainsi, les zones A bis et A représentent les communes les plus en difficulté, où l’offre immobilière est limitée. 

 

Zone A

 

La zone A est l’un des secteurs les plus vastes déterminés par la loi Pinel. En effet, elle recouvre aussi bien les grandes agglomérations que les villes où les loyers sont élevés. Ce phénomène exclut donc les personnes ayant des revenus médians, dans les villes où l’attraction touristique est forte. Par ailleurs, la zone Pinel A couvre aussi les villes frontalières, qui possèdent un niveau de vie plus haut. 

C’est pourquoi on retrouve, par exemple, les villes suivantes :

  • Gex, Péron (Ain) ;
  • Antibes, Le Cannet, Nice, Vallauris, Menton (Alpes-Maritimes) ;
  • Aix-en-Provence, Aubagne, Marseille, Istres, Miramas (Bouches-du-Rhône) ;
  • Bordeaux, Mérignac, Lège-Cap-Ferret (Gironde)
  • Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacia (Corse-du-Sud) ;
  • Montpellier, La Grande-Motte, Palavas-les-Flots (Hérault) ;
  • Lille, La Madeleine, Wasquehal (Nord) ;
  • Lamorlaye, Méru, Chambly (Oise) ;
  • Lyon et Villeurbanne (Rhône) ;
  • Annemasse, Ambilly (Haute-Savoie).

Ainsi que de nombreuses villes de Seine-et-Marne, des Yvelines, du Var, de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et du Val d’Oise.

 

Zone A bis

 

La zone A Bis recouvre l’ensemble du territoire fortement marqué par la tension locative. C’est pourquoi la ville de Paris et l’intégralité de ses arrondissements sont classés en zone A Bis. En effet, la demande est plus forte que l’offre, et le prix des loyers est une contrainte supplémentaire pour celles et ceux qui recherchent un appartement. Voici les villes éligibles au dispositif Pinel dans la zone A Bis (liste non exhaustive) :

  • Le Chesnay, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles (Yvelines) ;
  • Antony, Bois-Colombes, Bourg-la-Reine, Garches, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Puteaux (Hauts-de-Seine) ;
  • Aubervilliers, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ;
  • Cachan, Gentilly, Vincennes, Villejuif, Le Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne) ;
  • Enghien-les-Bains (Val d’Oise).

Les départements de la petite et de la grande couronne sont partagés entre les zones A Bis et A. 

 

Quelles sont les différences entre ces deux zones ?

L’investissement Pinel vous permet d’obtenir des réductions fiscales sous conditions pendant la période de mise en location.

Cette durée d’engagement est comprise entre 6 et 12 ans.

Les taux de réduction sont compris :

Pour le Pinel entre 10,50 % et 17,50 % en 2023 et entre 9% et 14% en 2024

Pour le Pinel +  entre 12% et 21%.

Toutefois, ces deux éléments sont communs à l’ensemble du dispositif Pinel. 

Les différences se retrouvent sur des critères financiers. En effet, la location Pinel doit respecter des plafonds de loyers, propres à chaque zone et de ressources. Le tableau suivant récapitule le plafond de loyer (exprimé en €/m²) :

 

Zonage

Prix du loyer en €/m²

A Bis

18,25

A

13,56

B1

10,93

DOM + Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

11,19

Polynésie française, Wallis-et-Futuna, Nouvelle-Calédonie

13,56

 

Vous devez respecter ce plafonnement, au risque de voir la suspension de votre éligibilité au dispositif Pinel. Par ailleurs, en cas d’exclusion du dispositif, l’administration fiscale vous demandera de rembourser l’intégralité des sommes déduites pendant toute la durée de location effective. 

Il faut savoir qu’il existe aussi une zone B1 Pinel.

 

Calculer la rentabilité en zone A et A bis sous le dispositif Pinel ?

La rentabilité d’un bien immobilier Pinel doit prendre en compte plusieurs facteurs :

  • Les loyers encaissés ;
  • Les charges ;
  • Le taux de rendement interne (aussi appelé TRI) : il permet de calculer l’économie d’impôt.

Ainsi, la rentabilité brute offre une vision globale du rendement possible, ce qui permet de choisir entre plusieurs biens. Quant à la rentabilité nette, elle garantit une vue claire et précise de l’ensemble des coûts à supporter pendant toute la durée de détention. 

Par ailleurs, dans le processus de prise de décision, vous devez également prendre en compte la situation du marché local, les projets immobiliers en cours de construction ainsi que la demande dans les différents quartiers de la ville. 

Quelles sont les conditions à respecter en zone A et A bis

En plus des conditions de loyers et de ressources imposées, les investissements Pinel doivent répondre à des critères précis :

  • Appartements neufs ou en Vefa ;
  • Etre situer dans une zone éligible et dans un immeuble collectif ;
  • Le montant éligible est de 300 000 euros, dans la limite de 5 500 €/m² ;
  • Respect de la norme RE2020  pour le Pinel + ;
  • Rapport pièces/surface habitable correspondant aux barèmes de l’État ;
  • Extérieur présent, quel que soit le type d’appartement ;
  • Double exposition à partir des typologies 3 pièces.

Si vous investissez dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), certaines normes environnementales sont allégées. 

Pour finir, vous avez la possibilité d’acquérir deux biens par an, dans la limite des plafonds d’achat fixés par le dispositif en vigueur.