Dispositif Pinel : location meublée est-ce possible ?

Vous projetez d’investir en Pinel mais vous ne comprenez pas très bien le fonctionnement de ce dispositif défiscalisant ? Avant de vous lancer, il est nécessaire de bien décortiquer les différentes étapes de ce type d’investissement. Qu’est-il possible de faire, et quelles sont les conditions à respecter pour profiter des avantages offerts par l’État ? Découvrez avec nous si vous pouvez proposer de la location meublée via la loi Pinel.

Rappel et évolution du dispositif Pinel en 2023

Le dispositif Pinel permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier et d’obtenir en contrepartie des réductions fiscales sous conditions. Cependant, vous devez choisir un bien immobilier qui répond aux critères de la loi Pinel :

 

  • Logement neuf ou Vefa ;
  • Situé dans un immeuble collectif, d’un QPV de la zone A Bis, A ou B1 ;
  • Appartement avec extérieur, et double exposition (à partir du T3) ;
  • Respect de la norme RE2020 ;
  • Plafond de prix maximum pris en compte : 300 000 euros ou 5 500 €/m².

 

Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit également être attentif aux plafonds de ressources et de loyers. Cette période va permettre de calculer le taux de réduction applicable. La Loi Pinel Plus, aussi appelée Super Pinel, a été instaurée en complément du dispositif Loi Pinel. Il est à noter que ces taux sont liés à la durée d'engagement locatif, soit 6, 9 ou 12 ans.

 

Depuis 2023, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel ont diminué. En 2023, ils sont de :

 

●        10,5 % pour un engagement de 6 ans ;

●        15 % pour un engagement de 9 ans ;

●        17,5 % pour un engagement de 12 ans.

 

En 2024, ces taux baisseront et passeront à :

 

●        9 % pour un engagement de 6 ans ;

●        12 % pour un engagement de 9 ans ;

●        14 % pour un engagement de 12 ans.

 

Pour le dispositif Pinel Plus, en 2024, les taux seront de :

 

●        12 % pour un engagement de 6 ans ;

●        18 % pour un engagement de 9 ans ;

●        21 % pour un engagement de 12 ans.

 

Peut-on louer un logement meublé sous Pinel ?

La loi Pinel s’inscrit dans une démarche de création de logements dans les zones en forte tension locative. Les loyers perçus par les propriétaires bailleurs se retrouvent dans la catégorie « revenus fonciers ». En effet, chaque année, lors de la déclaration d’impôt, les particuliers investisseurs doivent déclarer à l’administration fiscale les revenus générés par la location loi Pinel, et reporter les investissements précédents. 

 

Dans le cas d’une location meublée, les loyers perçus ne sont pas imputables aux revenus fonciers, mais aux bénéfices industriels et commerciaux. Les deux catégories fiscales ne sont pas imposées de la même manière. Ainsi, il n’est pas possible de louer un logement meublé avec le dispositif Pinel. 

 

LMNP vs Pinel : comment choisir ?

Les deux programmes vous permettent de défiscaliser. Toutefois, ils ne s’adressent pas aux mêmes types d’investisseurs, ni à la même cible de locataires. Si les deux présentent des avantages certains en termes de fiscalité, voici un tableau comparatif qui reprend les différences entre LMNP et Pinel :

 

Éligibilité

LMNP

Pinel 2023

Logements

> Location meublée exclusivement ;

> En résidence de services (Censi-Bouvard).

> Neuf ou Vefa

> Dans un immeuble collectif

> QPV

> RE2020

> Double exposition (T3 et +)

> Extérieur

> Zonage

> Location nue.

Locataires

> Tous types, dont membre de sa famille ;

> Résidence principale.

> Tous les types, dont membre de sa famille (hors foyer fiscal et selon critères d’éligibilité) ;

> Résidence principale.

Plafond de loyers

Aucun

Oui, selon zonage

Plafond de ressources

Aucun

Oui

Plafond de loyers perçus

> 23 000/an ou <50% des revenus du foyer fiscal

Aucun

Fiscalité

> Micro-BIC ou réel

> Déficit possible;

> Bail de 12 mois minimum (9 mois > pour résidences étudiantes).

> Revenus fonciers;

> Entre 10, 5% et 17, 5% de réduction selon engagement.

 

Comment passer du dispositif Pinel au dispositif LMNP ?

 

Le dispositif Pinel prévoit une durée d’engagement minimale de 6, 9 ou 12 ans. Pendant cette période, il est impossible au bailleur de vendre ou de transformer son bien pour profiter d’autres avantages fiscaux. Vous devez donc attendre la fin de votre engagement pour changer de statut. 

 

Vous pouvez opter pour le statut LMNP une fois que vous avez terminé la durée de location de votre bien immobilier, quel que soit le zonage. Le dispositif LMNP impose des conditions qui ne sont pas aussi strictes que la loi Pinel. Toutefois, vous devrez effectuer quelques changements pour être éligible LMNP. En effet, vous devez meubler l’appartement avec une liste précise de matériel (table, chaise, four, literie, etc.). 

 

Ainsi, vous n’avez plus de plafonds à respecter, et vous pouvez louer votre bien à toute personne intéressée. En revanche, l’administration fiscale doit en être informée dès la mise en location LMNP. Vous bénéficiez alors des réductions et déductions fiscales liées aux bénéfices industriels et commerciaux.

 

Pourquoi vous devez prendre en compte la TVA ?

 

L’achat d’un logement neuf est soumis à la TVA. Cependant, la loi Pinel vous permet de profiter d’une TVA réduite si vous investissez dans un immeuble qui comporte au moins 25 % de logements sociaux.

 

Quant au dispositif LMNP, il permet de récupérer entièrement la TVA via le régime réel, mais aussi en investissant dans une résidence de services (sous conditions). En contrepartie, vous vous engagez à louer votre appartement à un locataire loi Pinel pendant 9 ans au minimum. Vous ne devez pas non plus le revendre pendant 20 ans, au risque de perdre ce bénéfice et de devoir rembourser l’administration fiscale.