Plafond d’investissement : loi Pinel

Si vous êtes sur le point d’investir en Pinel, vous devez bien comprendre le fonctionnement de ce dispositif défiscalisant, ainsi que les conditions à remplir pour en bénéficier. C’est essentiel pour en tirer les meilleurs avantages ! La loi Pinel existe depuis 2014 et soutient l’investissement locatif. Vous projetez de vous lancer ? Nous vous expliquons en quoi consistent les plafonds d’investissement Pinel.

Quels sont les conditions des plafonds de Pinel ?

Vous souhaitez faire un investissement via le dispositif Pinel ? La loi Pinel prévoit des conditions strictes de revenus et de loyers. Ainsi, même si votre logement répond à tous les critères d’éligibilité, votre dossier peut être refusé si vous ne respectez pas les plafonds d’investissements Pinel encadrés par l’État. Ces plafonds sont susceptibles d’évoluer au cours du temps, pour s’adapter au mieux à la situation financière locale et aux besoins de logements. C’est pourquoi, chaque année, l’administration fiscale révise le plafonnement des loyers pour qu’il y ait une juste cohérence entre le plafond de ressources Pinel et l’offre du marché locatif.

D’autre part, la loi Pinel s’inscrit dans une démarche de création de logements dans les zones locatives tendues. À ce titre, les investisseurs sont aussi soumis à un plafond d’achat déductible.

Enfin, côté Pinel réduction d'impôt, le dispositif connaît des évolutions jusqu’en 2024, année à laquelle la loi Pinel doit s’arrêter.

Le tableau suivant récapitule les plafonds Pinel, en fonction des zones :

Les plafonds liés à l’achat

Que ce soit votre premier investissement immobilier ou que vous soyez un habitué de l’achat locatif, le plafond d’investissement Pinel demeure identique. En effet, vous ne pouvez pas dépasser 300 000 euros ou 5 500 €/m² par investissement, et seuls deux appartements par année sont éligibles au dispositif Pinel.

Pour profiter pleinement de la loi Pinel, vous devez faire une déclaration Pinel auprès du service des impôts. Ainsi, les différents formulaires vous permettent de préciser à l’administration fiscale la nature de votre achat et son montant.

Par ailleurs, le prix d’achat de l’appartement destiné à la mise en location doit être mis en rapport avec la durée d’. En effet, plus vous louez longtemps, plus le taux de réduction fiscale, accordé sous réserve que vous remplissiez les conditions, sera élevé :

Cependant, pour calculer la réduction effective, vous devez appliquer une quote-part par année. Par exemple, en 2023, la réduction maximale accordée à un achat de 300 000 euros est de 52 500 euros, étalée sur douze ans (taux de 17,5 %). À partir de 2024, elle sera alors de 42 000 euros, répartie pendant 12 ans.

Les plafonds liés aux loyers

Le plafonnement des loyers est propre à chaque zone. En effet, l’État souhaite être au plus proche des besoins des habitants. Ainsi, vous retrouvez les plafonds des loyers Pinel :

Toutefois, il existe une exception à ce plafond de loyers : le Pinel Breton. L’expérimentation bretonne donne un pouvoir plus important aux préfectures locales. Ce sont donc elles qui délimitent les communes ou quartiers éligibles, en dehors de tout zonage national. Par ailleurs, les Préfets fixent eux-mêmes les plafonds de loyers qui sont mis en application.

Enfin, pour calculer le prix du loyer maximal d’un bien immobilier, vous devez appliquer la formule suivante :

Surface habitable x coefficient multiplicateur x plafond de loyer

Le calcul rendement Pinel et le calcul défiscalisation Pinel sont ensuite simples à effectuer. Vous connaîtrez également le montant de la taxe foncière Pinel. 

Les plafonds liés aux ressources

Certaines villes de la Côte d’Azur ou des stations de ski possèdent un marché immobilier où les loyers sont très élevés. Les résidents locaux ne peuvent donc pas obtenir un logement. Pour contrer ce phénomène, l’État favorise l’accès aux logements grâce à des barèmes, obligatoires pour la mise en location Pinel. Ces barèmes sont déterminés en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer, comme le montre le tableau ci-dessous (non exhaustif). Par ailleurs, si vos locataires perçoivent des revenus supérieurs après la signature du bail qui a donné lieu aux défiscalisations, vous conservez chaque avantage Pinel en tant que propriétaire bailleur.