En tant que titulaire du statut LMNP, vous avez opté pour un des deux régimes proposés, le régime réel et le micro-BIC, qui présentent leurs propres avantages fiscaux. Quel que soit le régime choisi, vous serez dans l’obligation de déclarer vos revenus locatifs annuels. Cependant, la démarche est différente en fonction du régime d’imposition. De plus, vous pouvez effectuer votre déclaration sous format papier ou en ligne. Si vous cherchez des informations concernant la déclaration LMNP, alors vous êtes au bon endroit. Vous apprendrez ici comment déclarer vos revenus en statut LMNP, quel que soit votre régime d’imposition.


Qu’est-ce que le statut LMNP ?


Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet une fiscalité avantageuse pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Toute personne louant un logement meublé et respectant certaines conditions peut en bénéficier. En effet, pour obtenir le statut LMNP, il faut que les revenus annuels locatifs soient inférieurs à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux du foyer. Si cette condition est remplie et que le logement est meublé, alors le bailleur peut prétendre au statut LMNP. 

 

À noter que pour qu’un logement soit déclaré comme « meublé », il doit respecter les conditions suivantes :

 

●    Dans la chambre à coucher, il doit y avoir un lit, une couette et de quoi occulter les fenêtres (stores, rideaux, volets, etc.) ;
●    La cuisine/salle à manger doit comporter un four (ou un four à micro-ondes), un réfrigérateur, un congélateur (ou un compartiment congélation dans le réfrigérateur), des plaques de cuisson, une table, des chaises, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
●    Le logement doit aussi excéder 9 m², contenir des rangements et du matériel d’entretien ou de ménage.
 

Si vous respectez tous les critères requis pour obtenir le statut LMNP, alors vous pourrez faire votre demande.


Comment faire sa déclaration LMNP ?

 

Tous les mois de mai, vous devez réaliser votre déclaration de revenus LMNP. Par exemple, pour l’année 2023, la déclaration papier devait être rendue le 25 mai, et la déclaration en ligne devait être rendue le 25 mai au plus tard pour les résidents des départements 01 à 19, le 1er juin pour les départements 20 à 54 et le 8 juin au plus tard pour les départements 55 à 976.

 

Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration LMNP doit être réalisée en ligne sur le guichet unique. Pour cela, vous devez vous déclarer entrepreneur individuel puis cocher la case « loueur meublé non professionnel ». Ensuite, vous devez indiquer le régime d’imposition ou de TVA que vous avez choisi, ainsi que la date de début de votre activité LMNP. En effet, vous avez le choix entre la déclaration au régime réel ou au régime micro-BIC, et les deux déclarations sont différentes. Nous détaillerons ci-dessous les déclarations en ligne selon le régime choisi.


Déclarer vos revenus LMNP sous le régime micro BIC

 

Au régime micro-BIC, la déclaration est très simple. C’est même cela qui fait la force de ce régime. Le principe réside dans un abattement forfaitaire qui simule les charges à déduire. Cet abattement est de 50 % dans le cas normal et de 71 % dans le cas d’une location touristique classée. Pour déclarer vos revenus locatifs annuels, rien de plus simple. Vous devez seulement remplir le formulaire n°2042 C-PRO de votre déclaration d’impôt sur le revenu. 
 

Cochez la case « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». Ensuite, dans la rubrique « Professions non-salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles », les cases à remplir dépendent du type de location. 

 

Dans le cas d’une location meublée simple, il faut remplir les cases 5ND ou 5OD ou 5PD. Les cas à cocher sont différentes si vous possédez des chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés : 5NG ou 5OG ou 5PG pour les locations saisonnières générant moins de23 000 €, cases 5NW ou 5OW ou 5PW pour les meublés de tourisme au-delà de 23 000 € de revenus, et cases 5NJ ou 5OJ ou 5PJ pour les chambres d’hôtes au-delà de 23 000 €. 

 

Dans ces cases, vous aurez à inscrire le loyer perçu, les charges payées par le locataire, ainsi que les provisions pour charges.

 

Vos impôts s'établissent sur la base de votre tranche d’imposition. À cette dernière s’ajoutent les cotisations sociales, de l’ordre de 17,2 %.

 

Déclarer vos revenus LMNP sous le régime réel


Le régime réel, lui, propose plus d’avantages que le régime micro-BIC, mais nécessite une charge administrative lourde. Les charges sont ici déduites à leur valeur réelle. Cela signifie qu’il faut toutes les calculer et les compter. La plupart du temps, le bailleur fait appel à un expert-comptable, qui se charge d’effectuer les déclarations pour lui. En effet, les charges déductibles sont nombreuses.


Si le bien n’est pas inscrit à l’actif, ces charges-ci sont déductibles :

 

  • Les frais de procédure (litige) ;
  • Les consommations à inclure dans le loyer ;
  • L’entretien et les réparations ;
  • Les frais de gestion ;
  • Les provisions liées aux différents risques ;
  • Les honoraires des professionnels à qui vous faites appel ;
  • Les frais de publicité.

 

Toutefois, s’il est inscrit, il y a d’autres charges déductibles, dont l’amortissement (travaux, mobilier, local…). On peut citer par exemple les frais de notaire et d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, etc.
 

Pour déclarer vos revenus locatifs annuels en LMNP au régime réel, vous devrez non seulement remplir le  formulaire n°2042 C-PRO comme dans le cas du régime micro-BIC, mais aussi le formulaire n°2031 et les annexes 2033-A à 2033-E, en complément.


Les annexes ont pour rôle de calculer les charges. Voici donc le rôle de chaque annexe :

 

●    2033-A : bilan simplifié ;
●    2033-B : compte de résultat simplifié ;
●    2033-C : amortissements, immobilisations et plus-values ;
●    2033-D : relevés de provisions, déficits reportables et amortissements dérogatoires ;
●    2033-E : valeur ajoutée.
 

Vous devrez ensuite reporter le résultat dans le formulaire 2042 C-PRO précédemment cité. Le fisc doit aussi être informé, par le formulaire n°2050, de votre bilan comptable. En dehors des déclarations, vous êtes dans l’obligation de tenir un journal de recettes et de dépenses, avec tous les justificatifs associés (factures, preuves d’achat…).


Quels sont les différences entre le régime micro-BIC (forfaitaire) et réel ?


Lors de votre immatriculation LMNP, vous serez amené à choisir un régime. Le régime micro-BIC et le régime réel sont totalement différents, avec chacun leurs avantages et leurs inconvénients.

 

Premièrement, le régime micro-BIC est plafonné à 72 600 € de revenus locatifs annuels et à 176 200 €  pour les logements touristiques classés. Le régime réel, lui, est accessible à tous et est obligatoire pour tout bailleur dépassant les seuils précédemment cités.

 

Deuxièmement, le régime micro-BIC offre le bénéfice d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives annuelles. Pour les logements touristiques, l’abattement est de 71 %. Il a pour rôle de simuler les charges auxquelles est confronté le bailleur. Cela signifie que vous ne paierez d’impôts que sur 50 % de vos recettes locatives (ou 29 % en cas de location de tourisme). Pour le régime réel, pas d’abattement : toutes les charges sont calculées et déduites des revenus annuels. Comme elles sont nombreuses, il n’est pas rare que le résultat soit un déficit, auquel cas il n’y a pas d’impôts à payer.

 

Troisièmement, le régime micro-BIC est très léger administrativement parlant. Il ne vous suffit que d’indiquer vos revenus locatifs annuels. Pour le régime réel, les déclarations et la tenue de compte sont longues, fastidieuses et complexes. C’est pourquoi la plupart des loueurs à ce régime font appel à un expert-comptable.

 

En résumé, le régime micro-BIC est fait pour les personnes qui ont des charges inférieures à 50 % des revenus locatifs annuels ou qui n’ont pas beaucoup de temps et dont les recettes sont inférieures à 72 600 €. Le  régime réel, lui, est fait pour tous les bailleurs dont les charges sont supérieures à 50 % des revenus et qui ont du temps à consacrer aux déclarations (ou qui ont les moyens de faire appel à un expert-comptable).

 

Cet article est aussi à prendre en compte si un bailleur souhaite vous revendre son bien LMNP. Dans ce cas, privilégiez les logements neufs dans des villes attractives comme Lyon, dans lesquelles vous aurez plus de chances de faire une plus-value.

 

Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé en location au statut LMNP, vous devez faire une déclaration de vos revenus locatifs tous les ans au mois de mai/juin. La procédure à suivre dépend du régime d’imposition pour lequel vous avez opté. La déclaration LMNP au régime micro-BIC est plus simple car il n’y a qu’un seul formulaire à remplir, le formulaire n°2042 C-PRO. La déclaration LMNP au régime du réel est plus complexe : il faut remplir le formulaire n°2042 C-PRO mais aussi le formulaire n°2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. La plupart des propriétaires en LMNP imposés au régime du réel s’accompagnent d’un expert-comptable pour pouvoir effectuer leur déclaration LMNP sans se tromper. Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité du statut LMNP ? Découvrez notre guide consacré à la fiscalité LMNP.