Bail réel solidaire : quels sont ses inconvénients ?

Vous avez sûrement déjà entendu parler du bail réel solidaire, mais connaissez-vous ses inconvénients ? Découvrez notre guide pour tout comprendre du BRS.

Créé grâce à la loi ALUR, le bail réel solidaire ne présente pas que des avantages. Il possède aussi des conditions strictes qui représentent un frein à sa mise en place dans certaines situations. Le bail réel solidaire permet l’accession à la propriété des foyers les plus modestes.

 

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?


Mis en place en 2014, le bail réel solidaire a pour objectif d’aider les foyers aux revenus modestes à accéder à la propriété. Il concerne uniquement les résidences principales. 


Ce type de dispositif permet aux foyers disposant de revenus modestes de faire l’acquisition d’un bien immobilier. En effet, le bail réel solidaire dissocie la propriété foncière de celle du logement. Le preneur est seulement propriétaire de la construction en elle-même, tandis que l’organisme foncier solidaire (OFS) possède la propriété du terrain. 


Ce bail de longue durée (entre 18 et 99 ans) est renouvelable. Lorsque le bien est repris, le BRS repart pour une période égale à celle du bail initial.


Attention à ne pas confondre le bail réel solidaire (BRS) et le bail solidaire qui lie les différents occupants d’une colocation. Celui-ci possède d’autres particularités, comme le principe de caution solidaire. Le bail solidaire colocation influe aussi sur les choix des garants et les modalités de rupture du bail.
 

Le rôle de l’OFS


L’organisme foncier solidaire (OFS) est un organisme non lucratif. Agréé et sous le contrôle du préfet de région, il est un intermédiaire dans l’achat des propriétés éligibles au BRS. Après avoir fait l’acquisition de terrains, de logements individuels ou d’ensembles collectifs, il les met à la disposition des futurs acquéreurs.


Les types de logements concernés


Il concerne plusieurs types de bien immobilier, dans le neuf comme dans l’ancien :

  • Les constructions existantes qui ne requièrent pas de travaux ;
  • Les futurs logements construits par le propriétaire ;
  • Les constructions existantes en vue d’une réhabilitation ou d’une rénovation.


Les conditions d’éligibilité


Pour pouvoir être éligible à un bail réel solidaire, l’acquéreur doit remplir un certain nombre de critères. Attribué sous conditions, ce contrat juridique est uniquement destiné aux personnes disposant de ressources limitées, en fonction de leur zone géographique et de combien de personnes constituent le foyer. 
 

La transmission du bien en cas de revente ou de succession


Pour qu’un repreneur ou un héritier reprenne le bien en BRS, il doit lui aussi être éligible aux conditions fixées par le dispositif. Si les successeurs ne peuvent pas hériter du bien, car leurs revenus dépassent le plafond fixé par l’État, ils disposent d’un an à compter du jour du décès pour trouver un nouvel acheteur. S’ils n’y parviennent pas, le bail est résilié. L’organisme foncier solidaire indemnise le ou les héritiers à hauteur des droits réels immobiliers, selon les conditions fixées par le bail. 


Un dispositif limité en fonction de vos ressources


Créé pour freiner la spéculation immobilière et éviter le surendettement des propriétaires, le bail réel solidaire concerne uniquement certains ménages. 


Les foyers éligibles doivent justifier d’un certain niveau de ressources. Fixé par l’État, ce seuil dépend du nombre de personnes incluses dans le foyer fiscal. Révisé tous les débuts d’année depuis 2017, il varie également en fonction de la zone géographique. 

  • La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, et les villes de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier ;
  • La zone B englobe les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants ;
  • Et la zone C concerne le reste du territoire.


Pour justifier de ses revenus, l’acquéreur doit fournir l’avis d’imposition N-2, mais aussi celui des occupants du logement.


En 2021, le plafond de ressources pour une personne occupant le bien immobilier est de 32 562 euros en zone A et de 24 683 euros en zones B et C. Pour deux occupants, il s’élève à 45 586 euros en zone A et à 32 914 en zones B et C.
 

Le bail solidaire vous empêche de réaliser des locations saisonnières

 


Le bail réel solidaire concerne uniquement les résidences principales. Cela signifie que l’acquéreur doit occuper son bien immobilier pendant 8 mois par an au minimum. En outre, il offre une durée de propriété limitée à l’acquéreur : elle ne peut durer que 99 ans au maximum.


En revanche, le propriétaire du logement ne peut pas le louer de manière saisonnière. La location saisonnière de l’ensemble ou d’une partie du logement est interdite par les organismes fonciers solidaires. Si cette interdiction est bravée, l’OFS a le droit de procéder à la résiliation du contrat de bail.


Une redevance à l’OFS est à prévoir


Grâce au bail réel solidaire, le preneur peut bénéficier d’un Ptz (prêt à taux zéro). Mais dans certains cas, ce dispositif présente aussi des frais à l’acquéreur. 


Outre les mensualités de son emprunt immobilier, le preneur doit régler une redevance à l’organisme foncier solidaire. Cette redevance englobe le droit d’occupation et les frais de gestion du terrain. À l’instar d’un loyer classique, elle doit être versée pendant toute la durée d’occupation du bien immobilier (entre 18 et 99 ans). En général, le montant de cette redevance est compris entre 2 et 4 euros du mètre carré.


En plus de cette redevance, l’acquéreur devra régler l’ensemble des taxes d’habitation et foncières. Il sera également dans l’obligation de s’acquitter des charges relatives à l’entretien de la copropriété.