Bail solidaire : qu’en est-il du garant ?

Bail solidaire : qu’en est-il du garant ?

Vous envisagez de signer un bail solidaire et vous vous demandez qui devra se porter garant ? Icade vous explique en détail les différentes modalités de ce bail.

Il existe deux types de baux en colocation : le bail individuel et le bail solidaire. Le bail individuel est conclu entre chacun des colocataires et le propriétaire. À l’inverse, on parle de bail solidaire lorsque tous les colocataires et leur bailleur ont signé un bail unique. Il peut inclure une clause de solidarité, qui oblige les colocataires à assurer le paiement intégral du loyer en cas d’impayé de l’un des occupants, de non-paiement des charges ou des frais dus au bailleur. 
Il ne faut pas confondre bail solidaire en colocation et bail réel solidaire, qui permet l’accession à la propriété des foyers aux revenus modestes et qui comporte plusieurs inconvénients.


Est-il obligatoire d’avoir un garant pour louer un appartement ?


Avoir recours à une caution solidaire n’est pas obligatoire en location ou en colocation, mais elle représente une véritable garantie pour le bailleur. Les propriétaires ont de plus en plus tendance à demander des garants. Cependant, ils n’ont pas le droit d’en exiger s’ils possèdent une assurance loyers impayés, sauf si leur locataire est étudiant ou apprenti.


En colocation, lorsqu’un bail solidaire lie l’ensemble des colocataires, le garant de l’un d’entre eux s’engage aussi pour tous les autres. Cela signifie qu’il devra payer les sommes dues au bailleur pour tous les colocataires. 


En revanche, il peut y avoir plusieurs garants dans un bail solidaire. En cas d’impayé, le propriétaire pourra demander le règlement du loyer indifféremment à l’un d’entre eux. Il aura également le droit de faire appel à tous les autres colocataires pour la part du loyer restant due. 
 

Qui peut se porter garant dans un bail solidaire ?


N’importe quelle personne physique ou morale peut se porter garant dans un bail solidaire. Il peut s’agir de l’un des proches, connaissances ou amis de l’un des colocataires, mais aussi d’une entreprise, d’une assurance ou d’une banque, pour une personne morale. 


Il peut y avoir autant de garants que de colocataires dans un bail solidaire. Plusieurs colocataires peuvent avoir un même garant. En revanche, si le bail solidaire inclut la clause de solidarité, le garant devra, de fait, se portera caution pour tous les autres. 


La durée d’engagement du garant


Le garant peut définir la durée de sa caution dans le bail. Il doit la préciser dans l’acte de cautionnement, à rédiger sous seing privé ou devant le notaire et à fournir au bailleur. Par défaut, son engagement couvre la période initiale du bail et son renouvellement. L’engagement du garant peut également être à durée indéterminée : dans ce cas, il couvrira tous les renouvellements tacites du bail. 


Au moment de la rupture du bail solidaire, le garant peut rester engagé. En effet, l’engagement de la caution prend fin lorsque le locataire pour lequel il s’est porté garant quitte le logement, à condition qu’un nouveau colocataire prenne sa place et que son nom figure dans le bail. Tant que le colocataire n’a pas été officiellement remplacé sur le bail, l’engagement du garant court pour six mois au maximum après la date de congé du locataire ayant quitté le logement. 
 

Quelles sont les conditions pour être garant ?


Le garant est un tiers qui se porte caution pour un ou plusieurs colocataires. Il assume le paiement de leurs dettes, aussi bien concernant le paiement du loyer que des charges relatives au logement. Le garant peut se porter caution pour tout type de logement, autant des appartements que des colocations ou des maisons neuves.


Le garant peut être un particulier ou une personne morale (entreprise, banque assurance). Une personne morale qui souhaite se porter caution devra fournir des informations relatives à son chiffre d’affaires, ses deux derniers bilans comptables, ainsi que plusieurs justificatifs : 

  • une pièce d’identité du représentant légal ;
  • un extrait Kbis.


Si le garant est une personne physique, le seul impératif est qu’elle soit solvable, en justifiant de revenus suffisants pour engager sa responsabilité. Dans ce cas, elle devra présenter des documents pour justifier de son identité, de son domicile, de son activité professionnelle et de ses revenus. Elle pourra notamment fournir ses trois dernières fiches de paie ou ses autres justificatifs de revenus (versement de retraite, rente, indemnités…) et ses derniers avis d’imposition.


Le garant doit fournir un acte de cautionnement signé au bailleur. Ce dernier devra également lui remettre une copie du bail.
 

Quel document doit fournir un garant pour une location ?


L’acte de cautionnement est un document écrit effectué sous seing privé ou devant un notaire. Depuis 2018, cette lettre n’a plus besoin d’être manuscrite. 


L’acte de cautionnement engage la responsabilité du garant et précise la nature de la caution et sa durée. Le garant pourra indiquer la part de loyer qu’il s’engage à régler en cas d’impayé et pendant combien de temps. 


Ce document doit comporter certaines mentions obligatoires, telles que :

 

  • L’identité du garant, mais aussi celle du bailleur et du locataire concerné ;
  • Leurs coordonnées ;
  • La durée de la caution ;
  • La mention de l’article 22 de la loi de 1989 : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » ;
  • Une mention précisant la volonté d’engagement du garant ;
  • La date et la signature du garant.