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Parmi ses multiples avantages, l’immobilier neuf est notamment éligible au dispositif Pinel dans de nombreuses villes françaises. Une belle opportunité pour les contribuables français, qui leur permet de conjuguer investissement locatif et opération de défiscalisation. Icade vous dit tout de la loi Pinel : présentation, avantages, exemples, éligibilité et conditions de location.

Le dispositif Pinel : de quoi parle-t-on ?


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Dernière-née d’une longue série de lois de défiscalisation immobilière, la loi Pinel votée en décembre 2014 a été élaborée pour soutenir la construction de logements de qualité à loyer modéré. Il s’agit d’attirer les investisseurs dans ce segment de l’immobilier en leur offrant un avantage fiscal intéressant. Le dispositif élaboré sous l’autorité de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, porte son nom.

La loi Pinel repose sur un plan de zonage précis qui définit les communes éligibles, c’est-à-dire celles où un déséquilibre est constaté entre l’offre en logements à loyer modéré et la demande.

Cette loi concerne :

  • Les logements neufs, prêts à la location ou prochainement achevés ;
  • Les logements anciens non décents réhabilités, situés dans des immeubles d’habitation collectifs.

Toutefois, une récente évolution de la loi exclut désormais les maisons individuelles de ce dispositif. Pour en savoir plus sur le dispositif Pinel, faites une simulation personnalisée !

Les avantages du dispositif Pinel


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La loi Pinel offre un avantage fiscal conséquent et proportionnel à tout contribuable français décidant de réaliser un investissement locatif conforme aux dispositions prévues par celle-ci. L’investissement Pinel, plafonné à 300 000 € par an et par contribuable, offre jusqu’à 63 000 € de réduction de l’impôt sur le revenu. Cet abattement fiscal, calculé en pourcentage du prix d’acquisition, est proportionnel à la durée de l’engagement du propriétaire bailleur demeurant à la location aux conditions légales :

  • 12 % du prix de vente pour une durée de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix de vente pour une durée de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix de vente pour une durée de location de 12 ans.

L’avantage fiscal Pinel est réparti durant toute la durée de la location. Le dispositif permet donc aux personnes assujetties à l’impôt sur le revenu de diminuer leur taux d’imposition pendant plusieurs années. Et ce, alors même que leurs revenus augmentent grâce aux loyers encaissés.

Bon à Savoir

Avec des taux d’intérêt historiquement bas, c’est le moment d’envisager l’achat de votre résidence principale. Le duo prêt à taux zéro et prêt classique à taux avantageux va vous donner la possibilité de rembourser une mensualité très raisonnable et fixe ! Vous êtes chez vous, libre d’aménager votre logement à votre goût, et chaque mensualité payée contribue à l’augmentation de votre patrimoine personnel !

Acheter un bien neuf avec la loi Pinel, exemple concret :


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Monsieur Martin décide d’acheter un appartement à Dijon. Dynamique et bien située sur l’axe Paris-Lyon-Marseille, la capitale bourguignonne attire une population de plus en plus importante. L’INSEE y constate en effet un accroissement démographique de 0,6 % par an. Sur place, l’offre locative peine à répondre à la demande et Dijon est de ce fait éligible au dispositif Pinel. Monsieur Martin à repérer un T2 de 48 m² au prix de 209 000 € en cœur de ville. Conformément aux règles en vigueur, Monsieur Martin bénéficiera d’un abattement fiscal de :

  • 25 080 € pour 6 ans de location aux conditions Pinel ;
  • 37 620 € pour 9 ans de location aux conditions Pinel ;
  • 43 890 € pour 12 ans de location aux conditions Pinel.

Ce T2 de 48 m² possède une terrasse de 6 m². Dijon est classé en zone B1 de la loi Pinel. Selon la formule en vigueur, la surface de cette location est de 48 + (0,5 x 6) soit 51 m². Le m² est soumis à un plafond de loyer de 10,44 € dans la zone B1. La loi Pinel impose le calcul d’un coefficient multiplicateur via la formule (19/surface du bien) + 0,7. Ce dernier correspond donc à (19/51) + 0,7, soit 1,072.

Le loyer Pinel pour le futur 2 pièces de Monsieur Martin à Dijon est de (10,44 x 1,011) x 51 = 538,29 € de loyer.

Qui est éligible à la loi Pinel ?


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Sont éligibles au dispositif tous les contribuables ou les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) qui investissent dans un logement neuf ou ancien, non décent, à réhabiliter en habitation collective située dans une zone éligible. Le plan de zonage Pinel défini par le ministère du Logement classe les communes françaises en 5 zones :

  • Zone A bis : Paris et les communes de proche banlieue ;
  • Zone A : les autres communes de la banlieue parisienne ;
  • Zone B1 : les communes des grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants et certaines communes du littoral, de la Corse et des départements d’outre-mer ;
  • Zone B2 : les communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants ;
  • Zone C : les communes du reste du territoire.

Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

Quel est l'impact pour le locataire ?


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Pour prétendre aux avantages Pinel, le propriétaire bailleur d’un logement éligible doit respecter les conditions de location prévues par la loi. Si le locataire peut faire partie de la famille du propriétaire bailleur (parents et enfants compris), il ne doit cependant pas être rattaché à son foyer fiscal. Le locataire doit en outre afficher des ressources annuelles inférieures ou égales au plafond maximal fixé par la loi. Ce plafond, révisé chaque année, est modulé selon la composition du foyer du locataire. Par ressources annuelles, l’administration fiscale entend revenus nets imposables du foyer pour l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location soit l'année n-2.

La loi Pinel s’impose comme une opportunité à saisir pour conjuguer développement d’un patrimoine immobilier de qualité, hausse de revenu grâce aux loyers perçus et réduction d’impôt grâce à l’abattement fiscal octroyé. Un triptyque particulièrement intéressant !