On parle de colocation lorsque deux personnes non pacsées et non mariées vivent sous le même toit en résidence principale. Juridiquement, le propriétaire et les colocataires peuvent être liés par plusieurs contrats de location (entre le propriétaire et chacun des colocataires) : c’est le principe du bail individuel. Lorsqu’ils signent un bail unique, qui lie l’ensemble des colocataires, on parle alors de bail solidaire. Ce type de contrat est particulier, car il peut inclure une clause de solidarité. Il diffère du bail réel solidaire, qui comporte de nombreux inconvénients. 
 

Comment fonctionne un bail solidaire en colocation ?

 

La signature d’un bail est obligatoire, y compris pour une colocation. Dans le cadre d’une colocation avec un bail unique solidaire, les colocataires doivent se partager le paiement de l’intégralité du loyer. Ils sont tenus également de se départager la surface habitable du logement comme ils le souhaitent. Chaque colocataire doit conserver un exemplaire du bail signé, tout comme le bailleur. 


Pour pouvoir être loué en bail solidaire colocation, le bien immobilier doit posséder une surface de 16 mètres carrés au minimum pour deux colocataires. 9 mètres carrés de plus seront requis par colocataire supplémentaire.

 

Pour l’arrivée dans le logement


À son arrivée dans le logement, l’ensemble des occupants de la colocation en bail solidaire doit assister à l’état des lieux, effectué en présence du propriétaire. Cet état des lieux doit également être daté et signé par chacun des colocataires et par le bailleur.


Pour le règlement du loyer


Lors d’une colocation en bail solidaire, le propriétaire peut intégrer une clause de solidarité au bail. Celle-ci lui permet de se prémunir en cas de non-paiement du loyer. Si une part du loyer est impayée, l’ensemble des autres colocataires (et leur caution) sont tenus de régler la part manquante. 


Pour la caution
 

En outre, le bailleur est en droit d’exiger une caution ou garant de la part d’un ou des colocataires, mais ce n’est pas obligatoire. Cette personne, choisie par les colocataires, devra fournir un acte de cautionnement au bailleur. Dans cette lettre datée et signée, elle s’engage à payer le loyer de la colocation en cas d’impayé. Chaque colocataire peut avoir une caution. Mais une seule et même personne peut également se porter garante pour l’ensemble des colocataires. Une caution dite solidaire sera tenue de régler les dettes de tous les colocataires.

 

Pour l’assurance


L’assurance multirisque habitation est obligatoire pour pouvoir louer un bien. Dans le cadre d’un bail unique solidaire, les colocataires ont le choix entre deux options. Ils peuvent soit signer un contrat unique qui mentionnera l’identité de chaque colocataire, soit souscrire un contrat d’assurance chacun de leur côté. 


Pour l’état des lieux de sortie


Le propriétaire effectue l’état des lieux de sortie au moment du départ de tous les colocataires ou du dernier colocataire restant. Lors de la remise en main propre des clés du bien au bailleur, celui-ci restitue le dépôt de garantie à l’un des colocataires. 

 

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Est-ce plus facile de louer avec un bail solidaire ?

Plus intéressant et sécurisant pour le propriétaire, le bail solidaire lui assure le versement intégral du loyer en toutes circonstances, seulement si le bail inclut une clause de solidarité. En ayant recours à un bail solidaire, le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux. Grâce au dispositif Borloo ancien, il peut ainsi défiscaliser le loyer perçu.


En revanche, pour pouvoir établir un bail solidaire ou bail unique de colocation, une condition doit être remplie : tous les colocataires doivent faire leur entrée en même temps dans le logement. En réalité, rares sont les colocations établies à l’avance qui emménagent simultanément dans un bien. 


En outre, les colocataires qui ne se connaissent pas seront plutôt méfiants à accepter la clause de solidarité impliquant le versement des loyers en cas d’impayé de la part de l’un des colocataires. Seules les personnes qui s’entendent bien seront moins frileuses à accepter cette clause. 


Quelles sont les garanties en cas de loyer impayé ?


Dans le cadre d’un bail solidaire, chaque colocataire est responsable du paiement du loyer, seulement si le contrat de bail inclut la clause de solidarité. 


S’il le souhaite, le bailleur peut souscrire une garantie loyer impayé (GLI). Celle-ci ne fonctionne que si les colocataires sont tous étudiants et qu’ils ont des garants, ou s’ils ne sont pas étudiants et ne possèdent pas de garants. Cette assurance remboursera au propriétaire les loyers non perçus. Elle prend également en charge les frais de procédure et de contentieux. Rappelons qu’en investissement locatif, dans certaines conditions, le bailleur peut aussi prétendre à une réduction d’impôt grâce au dispositif Pinel.


Comment sortir d’un bail solidaire ?


Le bail solidaire présente des modalités spécifiques de rupture. Si l’un des colocataires souhaite quitter le logement, le contrat de bail ne prend pas fin. La colocation se poursuit alors avec les colocataires restants. Pendant les six mois suivant son départ de la colocation, le colocataire qui se retire, ainsi que la personne qui se porte caution pour lui, sont toujours engagés par la clause de solidarité. Celle-ci peut prendre fin lorsqu’un nouveau colocataire prend sa place et inscrit son nom dans le bail.


Si tous les colocataires veulent quitter le logement simultanément, ils peuvent adresser une seule lettre de congés au bailleur, comportant le nom et la signature de chacun d’entre eux. S’ils le préfèrent, ils peuvent aussi adresser cette lettre de congés chacun de leur côté. 
Dans les deux cas, il faut respecter les délais de préavis d’un mois ou de trois mois (en fonction du type de logement, meublé ou vide, et du contexte).