Rupture du bail solidaire : comment faire ?

Rupture du bail solidaire : comment faire ?

Vous avez signé un bail solidaire et vous souhaitez désormais le rompre ? On vous explique étape par étape comment vous y prendre.

Contrairement au bail réel solidaire, qui aide les ménages les moins aisés à acquérir un bien immobilier et comporte quelques inconvénients, le bail solidaire concerne plusieurs colocataires à la fois. Dans ce cas, un même contrat de bail lie l’ensemble des colocataires et leur propriétaire. Ce bail solidaire colocation peut comprendre une clause de solidarité, mais elle n’est pas obligatoire. Si celle-ci a des conséquences sur le paiement des loyers, la caution solidaire et les garants, elle implique aussi des modalités de rupture plus complexes en cas de congé de l’un des occupants. 
 

Quel est le délai de préavis pour quitter un bail solidaire ?


Si un ou des colocataires souhaitent quitter le logement en bail solidaire, ils doivent avertir leur propriétaire en lui adressant une lettre de congés. Celle-ci doit respecter le même préavis que pour les baux classiques, à savoir un mois pour un logement meublé et trois mois pour un logement vide. 


Pour un logement vide, le préavis peut aussi être raccourci à un mois dans certains cas. Le locataire devra justifier de l’un des motifs suivants :
 

  • Être titulaire du RSA ou de l’AAH ;
  • Bénéficier d’une première embauche ;
  • Avoir été licencié ou avoir trouvé un nouveau travail après une perte d’emploi ;
  • Être muté professionnellement ;
  • Être muté professionnellement ;

 

Depuis la loi Macron du 10 juillet 2015, le délai de préavis est également ramené à un mois si le locataire déménage dans un logement social. De même, les logements situés en zone tendue bénéficient d’un mois de préavis seulement.


Comment se désengager d’une colocation ?


Dans le cadre d’un bail solidaire, chaque colocataire est libre de donner son congé quand il le souhaite. Après le départ de l’occupant, le contrat de bail demeure effectif pour les autres colocataires restants. 


Si le bail n’inclut pas de clause de solidarité, alors son obligation de payer le loyer et les charges relatives au logement s’arrête le jour de son départ.


En revanche, si le bail solidaire inclut une clause de solidarité, la situation est plus complexe. La loi ALUR a profondément changé la donne. Il faut connaître la date de signature du contrat de bail. Si le bail a été conclu avant le 27 mars 2014 : le locataire quittant les lieux, tout comme sa caution, demeurent solidaires du règlement du loyer et du paiement des charges jusqu’à la prochaine échéance du bail. Il peut demander au propriétaire que cet engagement prenne fin dès qu’un nouvel arrivant rejoint le bail. Néanmoins, le bailleur a le droit de refuser. Pour les baux conclus après la loi ALUR du 27 mars 2014 : la clause de solidarité reste effective jusqu’à 6 mois après le départ du locataire. Cela signifie que l’occupant quittant les lieux, ainsi que son garant, s’il en a un, devront continuer à régler les éventuelles dettes des autres colocataires pendant 6 mois maximum, tant qu’un nouveau locataire n’a pas inscrit son nom au bail.


Dans tous les cas, la personne qui quitte la colocation ne peut plus être tenue responsable des dégradations du logement. De ce fait, le bailleur ne pourra donc pas lui réclamer de dédommagement pour les dégradations ayant eu lieu après son départ.
 

Que représente la clause de solidarité dans le bail solidaire ?


La clause de solidarité n’est pas obligatoire dans un bail solidaire. Cependant, elle représente une garantie non négligeable pour le bailleur. 
Cette clause stipule que tous les locataires et leurs cautions sont redevables du loyer et des charges du logement en cas d’impayé de l’un des occupants. 
Contrairement aux baux solidaires sans clause de solidarité, ceux qui l’incluent engagent le garant même après le départ du locataire pour lequel il s’est porté caution.

Pendant six mois au maximum, le tiers s’étant porté caution sera toujours dans l’obligation de régler les dettes de la colocation si aucun nouvel occupant n’a rejoint le bail. Son engagement peut prendre fin dans cette période de 6 mois, dès qu’un nouveau colocataire rejoint le logement et rajoute son nom sur le bail.  


Que se passe-t-il si tous les colocataires donnent leur congé en même temps ?


La prise de congés de l’ensemble des colocataires d’un bail solidaire entraîne logiquement la fin de la colocation. Le contrat de bail s’arrête donc à la fin de leur préavis, d’une durée d’un ou de trois mois. 
Ils peuvent adresser une lettre commune au bailleur, reprenant tous les noms des signataires du bail. Ils doivent aussi tous signer ce courrier. 


Mais chacun d’eux a également le droit d’envoyer une lettre de demande de congés individuelle.


En revanche, les conditions de l’état des lieux de sortie dépendent de la date de signature du bail : 
 

  • Pour les baux signés avant la loi ALUR du 27 mars 2014, le bailleur a un mois maximum pour restituer le dépôt de garantie, même s’il ne conteste pas l’état des lieux ;
  • Pour les baux signés après la loi ALUR du 27 mars 2014, le propriétaire doit respecter un délai d’un mois maximum pour restituer le dépôt de garantie, s’il ne conteste pas l’état des lieux, ou de deux mois, s’il a constaté des dégradations.

Rappelons que s’il souhaite faire une acquisition en bail réel solidaire auprès d’un OFS, le propriétaire pourra bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro).