Bail réel solidaire : comprendre son fonctionnement

Devenir propriétaire et financer un achat immobilier neuf, en particulier dans les grandes métropoles françaises, est un enjeu conséquent pour de nombreux ménages aux revenus modestes. Conçu pour faciliter l’accession à la propriété des Français et éviter le surendettement des ménages les moins aisés, le bail réel solidaire (BRS), mis en place par l’État, aide des foyers aux ressources limitées à devenir propriétaires. Ce dispositif permet de dissocier le foncier (le terrain) du bâti (le logement). 

Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est un dispositif de bail de longue durée. Il a été créé grâce à la loi ALUR du 24 mars 2014 (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) et a été effectif à partir de 2017. Ce contrat de bail, qui concerne uniquement les logements neufs, est conclu entre un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) et un preneur. 

Conçu pour favoriser l’accession à la propriété et l’investissement immobilier, le bail réel solidaire permet aux acquéreurs d’acheter un bien immobilier à un prix compétitif. En réalité, le preneur devient uniquement locataire du terrain sur lequel son bien se situe, ce qui lui fait réaliser de vraies économies sur le prix du foncier. Ce dernier peut parfois représenter près d’un tiers du prix total du bien immobilier. 

Avec le bail réel solidaire, le preneur est uniquement propriétaire des murs du bien immobilier neuf, contrairement à un bail classique. L’acquéreur doit louer le terrain ou une partie du terrain sur lequel se trouve le bien auprès d’un organisme de foncier solidaire (OFS). Ces organismes à but non lucratif sont agréés et contrôlés par le préfet. Ils ont pour mission l’acquisition et la gestion de terrains, qu’ils soient bâtis ou non.

La différence entre bail réel solidaire et bail solidaire

Le bail réel solidaire (BRS) diffère du bail solidaire, auquel peut avoir recours le bailleur et plusieurs locataires dans le cadre d’un bail solidaire colocation. Ce type de bail comporte le principe de caution solidaire. Il influe également sur le choix des garants et sur les modalités de rupture du bail solidaire. 

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est un contrat juridique signé entre l’organisme de foncier solidaire (OFS) et le preneur. C’est l’OFS qui devient l’unique propriétaire du terrain. Quant au preneur, il est propriétaire du bâti, de la construction du bien immobilier. Il est, en revanche, seulement locataire du terrain. 
Les OFS, qui dépendent du préfet, sont différents dans chaque région. Ils font l’acquisition de plusieurs terrains destinés à accueillir des logements individuels ou des équipements collectifs. 

Le Code de la construction et de l’habitation définit la durée du bail réel solidaire. Celui-ci peut s’étendre sur 18 à 99 ans.
Le bail réel solidaire concerne à la fois les biens immobiliers neufs, les constructions existantes qui ne nécessitent pas de travaux et les terrains constructibles. Les biens immobiliers demandant une rénovation ou une réhabilitation à la charge du locataire peuvent également profiter de ce dispositif. 

En cas de revente

Si le ménage titulaire d’un bail réel solidaire revend son logement, le repreneur bénéficie d’un bail renouvelé à la durée initiale. En revanche, plusieurs conditions sont fixées : le nouveau propriétaire devra être agréé par l’OFS. Ses ressources ne devront pas être supérieures au seuil maximal impliqué par ce dispositif. L’OFS fixe également le plafond que le prix de vente du bien immobilier ne devra pas dépasser. 

Dans le cadre d’une succession

En cas de succession, comme dans le cadre d’une revente, l’héritier devra également justifier de revenus au plafond fixé par le dispositif. Celui-ci diffère selon le nombre d’occupants du logement et de sa zone géographique.

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du BRS ?

La signature d’un bail réel solidaire se fait sous certaines conditions. Plusieurs formalités encadrent, par exemple, l’éligibilité des bénéficiaires, qui doivent notamment : 
Disposer de revenus modestes, correspondant aux seuils du Prêt Social de Location-Accession (PSLA) ;
Respecter les conditions de financement du bail réel solidaire.

En outre, le bail réel solidaire doit concerner leur résidence principale. Ce dispositif n’est pas valable pour les résidences secondaires.
Les bénéficiaires d’un BRS devront aussi s’acquitter d’une redevance. Celle-ci, qui avoisine les 2 à 4 euros environ par mètre carré, sert à couvrir les frais de gestion de l’OFS. Bien évidemment, le bailleur devra également rembourser les mensualités de son emprunt, et payer les charges et les taxes inhérentes au bien immobilier. 

Les plafonds de ressources

En outre, le niveau de ressources requis pour être éligible à un bail réel solidaire dépend du nombre de personnes qui composent le foyer et de la zone géographique du bien immobilier : 

Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m2 est élevé, l’Outre-Mer et la Corse
Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France.
Zone C : Le reste de la France

Source : Arrêté 11/12/2023 modifiant l'arrêté du 26 mars 2004 (JO 14/12/2023)

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire accorde aux ménages français qui remplissent les conditions d’éligibilité de bénéficier d’un prix très avantageux pour acquérir un bien immobilier. Ce contrat de bail, conclu entre l’OFS et le preneur, assure à l’acquéreur de faire d’intéressantes économies : 25 à 40 % en moyenne sur le prix d’achat du bien immobilier. 
Pour les primo-accédants, ce type de dispositif permet l’accession à la propriété tout en respectant leurs contraintes de budget. Cela leur offre également un panel plus large de meilleures opportunités à moindre coût.

Le bail réel solidaire a des inconvénients, mais il présente aussi d’autres avantages significatifs : 

• Le preneur œuvre au développement de ce dispositif ;
• Il accède à la propriété de manière durable, puisque ce contrat conclu auprès d’un OFS peut se maintenir jusqu’à 99 ans ;
• Le bail réel solidaire est renouvelable, ce qui permet d’encadrer et de protéger les locations meublées ou vides ;
• L’acquéreur a la possibilité de souscrire à un Ptz (prêt à taux zéro) pour acheter le logement en BRS ;
• Si le bail réel solidaire concerne un logement neuf, son bénéficiaire peut profiter d’une TVA réduite à 5,5 % ;
• Dans certaines villes, la collectivité apporte une contribution financière aux propriétaires en BRS en leur offrant un abattement de 30 % sur la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Enfin, sur le plan immobilier, ce dispositif est un mécanisme anti-spéculatif sur le plan foncier. 
Lorsqu’un bail réel solidaire est conclu, le preneur est accompagné par l’OFS, qui a un rôle de conseiller, notamment pour suivre le premier achat immobilier des primo-accédants. 
La liste des OFS partenaires qui interviennent dans votre région est disponible en ligne sur le site : https://www.foncier-solidaire.coop/les-ofs.