Bail réel solidaire : comprendre son fonctionnement

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant et solidaire destiné à favoriser l'accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Introduit en France par la loi ALUR de 2014, le BRS permet de dissocier la propriété du foncier de celle du bâti. Cette dissociation permet de réduire significativement le coût d'achat appartement ou d’une maison, rendant ainsi l'accession à la propriété plus abordable pour un plus grand nombre de familles.

Comment fonctionne le BRS ?

 Le mécanisme est simple et efficace. Un opérateur à but non lucratif, appelé Organisme de Foncier Solidaire, acquiert et conserve la gestion des terrains. Ces derniers sont ensuite loués aux acquéreurs via un contrat de longue durée, pouvant aller jusqu’à 99 ans. Les bénéficiaires achètent uniquement la construction, ce qui diminue considérablement le montant initial à financer.

En contrepartie, ils versent une redevance mensuelle modérée pour l’usage du terrain, calculée pour rester abordable. Ce système garantit une sécurisation de l’investissement tout en offrant des conditions d’accession avantageuses.

Quels sont les coûts associés au Bail Réel Solidaire (BRS) ?

L’acquisition d’un logement en Bail Réel Solidaire implique plusieurs types de frais à anticiper, qui diffèrent d’un achat classique. Voici les principaux coûts à prendre en compte :

1. Redevance foncière

• Il s’agit d’un loyer modique versé chaque mois à l’OFS pour l’occupation du terrain.
• Cette redevance est généralement comprise entre 1 et 2 €/m²/mois (par exemple, 80 à 120 € mensuels pour un T3).
• Elle est fixée pour rester abordable et transparente.

2. Frais de notaire

• Ce coût inclut l’enregistrement du bail et l’acte d’acquisition du logement.

3. Frais annexes

• Charges de copropriété (si logement en immeuble collectif)
• Assurance habitation
• Eventuels frais de dossier bancaire (en cas de prêt)
• Frais liés au déménagement ou à l’installation

4. Charges courantes

• Comme pour tout logement, il faut prévoir les charges d’entretien, de gestion, et les taxes locales (taxe d’habitation si applicable, taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Le BRS dispose de nombreux avantages pour les ménages :

• Coût d'achat réduit : La dissociation entre le terrain et le bâti permet une réduction significative du prix d'achat du logement, entre 15 à 40 % d’économie selon le secteur, rendant l'accession à la propriété plus accessible.
• TVA à taux réduit de 5,5% au lieu de 20 % habituels
• Possibilité de financer l’achat avec le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants. Jusqu’à 40 % du montant de l’opération peut être financé sans intérêts, sous conditions de ressources.
• Exonération de taxe foncière possible (selon les communes) pendant les deux premières années suivant l’achèvement du logement.
• Frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Charges foncières allégées grâce au paiement d’une redevance mensuelle modique à l’OFS, maîtrisée et transparente.
• Stabilité résidentielle : Les baux de longue durée (jusqu’à 99 ans) offrent une sécurité résidentielle aux ménages, leur permettant de se projeter sur le long terme dans leur logement.
• Accès à un logement de qualité : Les logements neufs vendus en BRS respectent les normes de qualité et de performance énergétique, offrant ainsi un cadre de vie agréable et durable.

Ces éléments positionnent le BRS comme un levier d’accession abordable et sécurisé, tout en favorisant la mixité sociale et la durabilité patrimoniale.

Comment bénéficier du BRS ?

Pour bénéficier du BRS, le logement doit être utilisé en tant que résidence principale, les ménages doivent remplir certains critères de ressources qui sont fixés pour s'assurer que le dispositif profite aux familles qui en ont le plus besoin. 
 

Plafonds de ressources du BRS

Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources ci-dessous :

Les étapes pour acquérir un logement en BRS

1. Recherche d’un programme neuf éligible BRS auprès d’un promoteur partenaire (Icade propose de nombreux programmes en Île-de-France, Lyon, Bordeaux…)
2. Simulation de votre éligibilité : vérification des plafonds de ressources selon la composition du foyer et la zone géographique
3. Constitution du dossier d’achat : fiche de renseignements, copie de la pièce d’identité, avis d’imposition N-2, justificatifs de domicile et de situation familiale
4. Signature du contrat de réservation du logement auprès du promoteur
5. Demande de financement : montage du dossier bancaire, possibilité de prêt à taux zéro (PTZ)
6. Signature du contrat BRS avec l’OFS puis de l’acte authentique d’achat chez le notaire
7. Entrée dans les lieux & début du paiement de la redevance foncière à l’OFS

En moyenne, il faut compter entre 4 et 6 mois pour finaliser l’ensemble du processus : étude d’éligibilité, constitution du dossier, validation par l’OFS, signature de l’acte authentique chez le notaire et installation dans votre nouveau logement. Cette durée peut varier selon la complexité du financement, la zone concernée et la disponibilité des lots. 

Dans quelle ville trouver son bien en Bail Réel Solidaire ?
 

* Revenu fiscal de référence N-2

Quels types de logements sont proposés ?

Principalement des appartements neufs de 2 à 5 pièces, souvent avec balcon, parking, jardin partagé, situés dans des quartiers dynamiques.

Le Bail Réel Solidaire en pratique !

Vous vous projetez pour votre premier achat et souhaitez concilier budget maîtrisé, qualité de vie et sécurité ? Découvrez comment le Bail Réel Solidaire se concrétise à travers deux exemples inspirants, à Paris et en province. Ces programmes vous offrent l’opportunité de devenir pleinement propriétaire d’un logement neuf, dans un environnement agréable, tout en bénéficiant des avantages uniques du BRS.

Paris – Quartier Python-Duvernois (20ᵉ arrondissement)

• Projet : 61 appartements neufs, du T3 au T5, avec balcons, parkings en sous-sol, et espaces verts.
• Livraison : prévue au 1er semestre 2027.
• Commercialisation : ouverte sur internet du 1er octobre au 17 décembre 2024, avec sélection par commission au 1er trimestre 2026.
• Exemple d’appartement : T4 de 74 m², traversant, avec deux balcons donnant sur le parc Aretha Franklin, parking privatif, situé au 5e étage.
• Avantage : cadre verdoyant en bord de Seine, accès facile aux transports et commerces.

Province – Cognin (Savoie, agglomération de Chambéry)

• Projet : résidence « Les Demeures de Gaia », 140 appartements familiaux répartis sur 6 bâtiments, tous avec balcon, terrasse ou loggia.
• Livraison : prévue au 4e trimestre 2025.
• Commercialisation : deux tiers des appartements déjà vendus, dont la moitié en BRS.
• Exemple d’appartement : T3 de 65 m² avec balcon, parking privatif, dans un quartier éco-responsable proche du centre-ville.
• Avantage : cadre paisible, espaces verts, proximité des écoles et commerces.

Grâce au Bail Réel Solidaire, ces projets vous permettent d’accéder à la propriété dans des conditions privilégiées, avec un coût d’achat réduit et un accompagnement sur mesure. N’attendez plus pour concrétiser votre rêve d’un chez-vous !

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Documents nécessaires pour un achat en BRS

• Derniers avis d’imposition du foyer (N-2 et N-1)
• Pièces d’identité de tous les acquéreurs
• Justificatif de situation familiale (livret de famille, attestation PACS ou mariage)
• Justificatifs de domicile
• Relevé d’identité bancaire (RIB)
• Attestation de financement (prêt bancaire ou prêt à taux zéro)
• Contrat de réservation du logement
• Accord de l’OFS pour l’attribution du bail réel solidaire
   

Peut-on revendre son logement acquis en BRS ?

Le logement peut être vendu à tout moment. Afin que le logement reste accessible et profite aux ménages éligibles à ce dispositif, le prix de vente sera limité au prix auquel il a été acheté, actualisé en fonction de l'indice choisi par l'OFS. Le futur acquéreur qui devra être éligible au dispositif BRS bénéficiera à nouveau d'un bail réel solidaire rechargé d'une durée égale à la durée du bail initial.

Choisir ICADE pour acquérir un bien en BRS

Opter pour ICADE, c’est accéder à une sélection de logements neufs en Bail Réel Solidaire situés en zones attractives, avec des prix maîtrisés.

Grâce à l’accompagnement de nos experts, bénéficiez d’un montage de dossier simplifié, d’une transparence totale sur les coûts (frais de notaire, redevance foncière, charges) et d’un suivi sur-mesure de la réservation à la signature. ICADE garantit la qualité des résidences, le respect des plafonds de ressources, et une parfaite maîtrise des étapes réglementaires, pour sécuriser votre achat et maximiser la valeur de votre investissement dans un cadre durable et serein.
 

En conclusion 

Le Bail Réel Solidaire est une réponse innovante et solidaire à la crise du logement. En dissociant la propriété du terrain et du bâti,il permet un accès facilité à la propriété pour les ménages à revenus modestes. En favorisant la mixité sociale et en luttant contre la spéculation immobilière, le BRS constitue également un outil précieux pour les collectivités locales.

Grâce à des projets bien intégrés dans des quartiers dynamiques, comme le Python-Duvernois à Paris ou Les Demeures de Gaia à Cognin, ce dispositif offre une offre d’habitat neuve, de qualité, avec des prestations modernes (balcon, parking, espaces verts) et une commercialisation transparente via internet.

Icade, acteur engagé et innovant, vous accompagne pour concrétiser votre projet dans ce cadre sécurisé et durable.