Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de louer un bien immobilier meublé, dans la limite d’un certain plafond de revenus locatifs annuels. Ce statut offre le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le réel.
Vous avez une société civile immobilière (SCI) et vous envisagez d’acheter un bien avec le statut de LMNP ? La loi permet sous certaines conditions de cumuler les statuts SCI et LMNP, mais cela peut engendrer des conséquences importantes au niveau de votre société civile et un changement de fiscalité. Pourquoi l’activité de LMNP n’est-elle en théorie pas compatible avec une SCI ? Quels sont les effets sur le régime fiscal ? Existe-t-il une situation dans laquelle la SCI peut louer un bien meublé sans perdre le bénéfice du régime de l’impôt sur le revenu ? Icade Immobilier répond à toutes vos questions dans cet article.
SCI et LMNP : présentation des deux statuts
Avant de voir s’il est possible de cumuler SCI et LMNP, intéressons-nous tout d’abord à ces deux statuts.
Le dispositif LMNP : conditions et avantages
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est un régime fiscal qui s’adresse aux propriétaires particuliers déclarant des revenus locatifs. Pour bénéficier de ce statut, il faut être propriétaire d’un logement meublé et l’avoir mis en location. Ce logement peut être une maison, un appartement ou un logement dans une résidence de services, d’affaires ou médicalisée. Il doit comporter tous les éléments et le mobilier mentionnés sur la liste du décret no 2015-981 du 31/07/2015. Enfin, en LMNP, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne doivent également pas dépasser 23 000 € sur l’année civile ou le montant total des autres revenus du foyer fiscal.
Le dispositif LMNP offre des avantages sur le plan de la fiscalité. En effet, le propriétaire peut choisir entre deux régimes d’imposition pour déclarer ses revenus locatifs :
● Le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 ou 71 % en fonction du type de bien ;
● Le régime réel qui permet de déduire les charges et les amortissements.
La SCI : une option intéressante en cas d'investissement locatif
La SCI ou Société civile immobilière est une structure juridique constituée de deux personnes ou plus, visant à gérer un ou plusieurs biens immobiliers. De nature civile, elle offre une grande liberté et permet de réaliser un investissement immobilier à plusieurs, dans le but de mettre le bien en location, de le vendre, de le transmettre ou de détenir un patrimoine commun. Elle dispose de statuts régissant son fonctionnement et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
La SCI offre plusieurs avantages. Elle permet une gestion simplifiée d’un ou plusieurs biens immobiliers et facilite la transmission du patrimoine immobilier à sa descendance. De plus, si l’un des membres de la SCI souhaite se retirer ou si la SCI se divise à la suite d’une séparation par exemple, les démarches ainsi que la redistribution de la valeur du bien sont facilitées grâce au système de parts sociales.
Est-il possible de cumuler le statut LMNP et SCI ?
Selon le Code du commerce, la location meublée est une activité commerciale. La SCI peut dans certains cas, bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel. Ce cumul implique toutefois de respecter les critères spécifiques pour obtenir le statut de LMNP afin de ne pas basculer en LMP (loueur en meublé professionnel). De plus, si les recettes annuelles tirées de la location représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI (barème à février 2024), il oblige la SCI à s’assujettir au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). C’est pourquoi ses associés doivent bien appréhender les conséquences de ce choix avant de se lancer dans la location en tant que LMNP.
Quelles sont les répercussions en cas de cumul ?
Le cumul des statuts SCI et LMNP a un effet conséquent sur la fiscalité de la SCI. En effet, du fait de son objet civil, elle est habituellement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle est imposée par l’intermédiaire de ses associés selon la quote-part que ces derniers détiennent avec l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu. On parle de SCI transparente. Lors de la création de la SCI ou au cours de sa vie sociale, il est toutefois possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, on parle de SCI opaque et l’imposition des revenus ne se fera plus au niveau des collaborateurs, mais directement au niveau de la société. Opter pour l’IS peut se révéler avantageux si la société génère des revenus conséquents, qui rendent le taux de l’IS plus intéressant que le barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
Néanmoins, avec un cumul des statuts SCI et LMNP, la SCI n’aura plus le choix entre les deux régimes d’imposition. Le changement de régime fiscal pour l’IS est obligatoire si la SCI exerce une activité à caractère commercial, comme la location de biens meublés. Ainsi, sauf exception (détaillée dans le paragraphe suivant), elle sera par conséquent contrainte à devenir opaque et impérativement imposée à l’IS en son nom propre. Louer en meublé n’est donc pas forcément avantageux pour les associés d’une SCI, car cela peut générer une augmentation importante des impôts.
Les avantages et les inconvénients de ces 2 statuts cumulés
Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) présente certains avantages, car il permet d’amortir le bien immobilier et de déduire une part plus importante de frais et de charges. Toutefois, il n'est pas sans conséquence sur la fiscalité et la gestion de la SCI. Dans les inconvénients, on peut notamment citer l’obligation de tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général ainsi que la double imposition en cas de versement de dividendes.
En effet, si la SCI décide de distribuer des sommes à ses associés en fonction des parts qu’ils détiennent au cours d’une assemblée générale, les revenus devront être indiqués dans la rubrique « revenus des valeurs et des capitaux mobiliers » de la déclaration n° 2042. Il faut également noter que le passage à l’IS engendre aussi une imposition plus forte si une plus-value immobilière est réalisée au moment de la revente du bien. En effet, la SCI est alors soumise au régime des plus-values immobilières professionnelles, plus défavorable que le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, dans de nombreux cas, il n’est pas recommandé de cumuler les statuts SCI et LMNP pour que la société ne soit pas contrainte de basculer sous le régime de l’IS.
Il existe toutefois une situation dans laquelle la SCI peut continuer de relever de l’impôt sur le revenu (IR) et qui peut donc s’avérer intéressante fiscalement. Pour ce faire, la SCI doit exercer une activité commerciale accessoire, dont le montant des recettes n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales. Pour simplifier, on peut le résumer ainsi ; la SCI peut cumuler les statuts SCI et LMNP et bénéficier du régime de l’IR, si :
● La location meublée constitue une activité secondaire ;
● Les revenus locatifs issus de cette activité sont inférieurs à 10 % des revenus de la SCI.
Quels impacts ont ce cumul sur la fiscalité ?
Dans le cas général, où les revenus issus de la location sont supérieurs à 10 % des revenus totaux de la SCI, cette dernière change obligatoirement de régime d’imposition. Elle doit payer l’impôt sur les sociétés (IS) sur les loyers encaissés, déduction faite des charges liées à cette activité, comme toute société commerciale. Le taux normal de l’IS est fixé à 25 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022. Les associés sont également imposés, à titre personnel, sur les revenus redistribués par la SCI, dans la catégorie « revenus de capitaux mobiliers ». La SCI ne déposera plus une déclaration n° 2072, mais une déclaration n° 2065 et ses annexes. Celles-ci doivent être envoyées sous forme dématérialisée pour le 2e jour ouvré après le 1er mai si l’exercice comptable de la SCI concorde avec l’année civile. Elles doivent être adressées à l’administration fiscale dans les 90 jours de la clôture de l’exercice comptable. Elle peut être transmise au Service Impôts des Entreprises (SIE) compétent, par EFI (échange de formulaires informatisés) ou par EDI (échange des données informatisé) par l’intermédiaire d’un expert-comptable.
Quelles sont les démarches pour cumuler le statut de SCI et LMNP ?
Une SCI peut mettre en location un bien non meublé. En revanche, la location de biens meublés à titre non professionnel par une SCI n’est pas autorisée, à moins de respecter certaines conditions. Une SCI pourra adopter le statut de LMNP si la location meublée non professionnelle ne constitue pas la source principale de ses revenus et si ces recettes ne dépassent pas 23 000 € sur l’année civile. Pour cumuler les deux statuts, il faut donc de remplir ces conditions.
En conclusion, il est possible sous certaines conditions de cumuler les statuts de SCI et LMNP. Cependant, ce cumul n’est pas toujours une idée judicieuse, notamment en matière de fiscalité. En effet, avec le statut LMNP seul, les loueurs particuliers ont le choix entre les deux régimes d’imposition micro-BIC et réel, ce qui leur permet de choisir la fiscalité la plus avantageuse dans leur situation.
Vous souhaitez en savoir plus sur le statut LMNP, ses avantages, ses inconvénients et les charges déductibles ? Vous voulez découvrir le meilleur régime fiscal pour vos locations meublées ou comprendre la différence entre revenus fonciers et recettes locatives ? Vous hésitez entre location vide ou meublée ? Consultez vite les autres articles Icade Immobilier.