Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un propriétaire qui loue des biens immobiliers meublés, comportant tous les éléments et meubles, permettant aux locataires d’y vivre convenablement, et dont les recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.

Celles-ci doivent en effet être inférieures à 23 000 € ou au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le propriétaire devra adopter le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Le statut LMNP offre le choix entre deux impositions : le régime micro-BIC et le régime réel. Pour bénéficier du régime fiscal le plus avantageux, le propriétaire doit donc bien connaître les différences entre les deux. Découvrez dans cet article Icade Immobilier toutes les spécificités du régime réel en LMNP.


Quelles sont les charges concernées par le régime réel en LMNP ?


Le statut LMNP offre de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité. Et si le régime micro-BIC dévoile une extrême simplicité, il ne permet pas de déduire des loyers perçus les charges payées. Il s’appuie en effet sur un abattement forfaitaire de 50 % dans le cas général et de 71 % pour des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés. À l’inverse, le régime réel LMNP autorise la déduction de charges, effectivement supportées dans le cadre de l’activité de location du bien immobilier.

Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, il n’existe pas de liste indicative des charges déductibles en LMNP. Ces dernières doivent toutefois répondre aux conditions de déduction des charges en BIC, c’est-à-dire être en lien avec l’intérêt direct de l’activité et la gestion normale du bien. Elles doivent également être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées et être appuyées de justifications suffisantes. Voici quelques exemples des charges déductibles en LMNP avec le régime réel d’imposition :

 

  • L’assurance habitation propriétaire non occupant du logement loué ;
  • Les charges de copropriété (hors travaux) ;
  • Les frais d’électricité, de téléphone ;
  • Les honoraires de l’agence immobilière ou du gestionnaire de la résidence ; 
  • Les impôts et taxes, comme la taxe foncière ou la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossiers du prêt relatif à l’acquisition du logement ;
  • Les dépenses d’entretien, les achats de meubles et les réparations minimes ;
  • Les frais de comptabilité et de publicité…

 

Le régime réel en LMNP autorise aussi l’amortissement de certaines charges. Il permet notamment d’amortir le prix d’achat des biens immobiliers, si ceux-ci sont inscrits à l’actif du bilan, et donc considérés comme des actifs immobilisés. L’amortissement prend en compte la perte de valeur du logement loué au fil du temps et de son usage. Cependant, la quote-part ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre les loyers locatifs perçus et les autres charges. Les amortissements ne peuvent par conséquent pas générer de déficit. Toutefois, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes. Notez que la possibilité d’amortissement n’existe qu’en location meublée, pas en location vide.


Le régime réel LMNP permet aussi de bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard. Pour cela, l’investissement locatif doit être effectué dans des structures spécifiques, comme un établissement social ou médico-social ou une résidence avec services pour personnes âgées ou étudiants.


Comment calculer et déclarer ses revenus locatifs réels ?


S’il a opté pour le régime réel LMNP, le propriétaire doit déduire les frais et charges de ses recettes locatives annuelles pour définir son revenu net imposable. Il doit également, souvent avec l’aide d’un comptable, déterminer dans quelle mesure il peut déduire des amortissements. Ceux-ci doivent être calculés selon les conditions générales de déduction des charges et les différents taux, chaque type de dépenses possédant une durée d’amortissement spécifique.


Les loueurs en meublés non professionnels soumis au régime réel d’imposition doivent télétransmettre leurs déclarations no 2031 (Impôt sur le revenu — Bénéfices industriels et commerciaux [BIC]) auprès du service des impôts des entreprises (SIE). En effet, les recettes perçues dans le cadre d’une location en meublé ne sont pas considérées comme des revenus fonciers telles celles d’une location nue. Elles représentent les bénéfices d’une activité commerciale et relèvent de l’impôt sur le revenu. La déclaration no 2031 doit être envoyée à l’administration fiscale, accompagnée de différentes annexes.


 Dans le cas du régime réel normal, le loueur du bien doit joindre à sa déclaration :

 

  • Le bilan ;
  • Le compte de résultat ;
  • Les tableaux des plus-values, moins-values, immobilisations et amortissements ;
  • Les relevés des provisions, des déficits reportables et des amortissements dérogatoires.

 

Avec le régime réel simplifié, le bilan et le compte de résultat sont remplacés par un bilan simplifié de l’exercice, composé du résultat comptable et du résultat fiscal.
Le propriétaire doit également indiquer le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables dans sa déclaration de revenus 2042 C PRO, dans la partie consacrée à la déclaration des revenus issus de professions non salariées. Enfin, s’il tient à profiter de l’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard, il devra aussi remplir le cadre « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle Censi Bouvard ».


À noter : dans certaines conditions, il est envisageable de cumuler les statuts LMNP et SCI. Mais si les revenus annuels tirés de la location meublée sont supérieurs à 10 % du chiffre d’affaires de la SCI, cette dernière sera alors assujettie au régime de l’impôt sur les sociétés.


Quels sont les inconvénients du régime réel en LMNP ?


De nombreuses charges peuvent être déduites avec le régime LMNP réel et il peut ainsi permettre aux propriétaires de réduire considérablement leurs impôts. Toutefois, il se révèle très éloigné de l’extrême simplicité du régime micro-BIC. Il implique en effet une gestion et des obligations comptables beaucoup plus complexes, avec la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général et la nécessité de conserver tous les justificatifs et factures. Si en théorie, le propriétaire peut s’en occuper lui-même, il est cependant recommandé de faire appel aux services d’un expert-comptable. Celui-ci aidera le bailleur à cerner les inconvénients et avantages du statut LMNP et l’orientera vers la solution fiscale la plus intéressante. 


Quand les revenus locatifs perçus sur l’année sont inférieurs à 72 600 € pour des locations meublées classiques ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ; le propriétaire relève de plein droit du régime micro-BIC, mais a la possibilité d’opter pour le régime réel LMNP. Le contribuable doit donc évaluer si l’ensemble des charges déductibles et des amortissements dépasse le montant des abattements forfaitaires du régime micro-BIC. Si c’est le cas, il sera plus intéressant pour lui de passer au régime LMNP réel. Il devra alors en informer par courrier le SIE dont il dépend. Par contre, si les recettes annuelles générées par la location des biens meublés sont supérieures aux sommes mentionnées précédemment, c’est forcément le régime LMNP réel qui s’applique de droit.   


Quelles sont les obligations sur le régime réel en LMNP ?


Comme nous venons de le voir, le régime réel LMNP dévoile des obligations comptables et fiscales, telles que :

 

  • La tenue d’une comptabilité avec la production d’un bilan et d’un compte de résultat ;
  • La tenue d’un registre des immobilisations, des amortissements, des plus-values et des moins-values ;
  • La tenue d’un relevé des provisions, déficits reportables et amortissements dérogatoires ;
  • La télétransmission de la déclaration no 2031 au centre des impôts.

 

Le propriétaire bailleur doit conserver tous les éléments et factures lui permettant de justifier les charges supportées. Comme tous les loueurs en meublés non professionnels, il doit également faire connaître son activité de location auprès de son centre de formalités des entreprises. En LMNP, il s’agit du greffe du Tribunal de commerce du lieu où se trouve le logement mis en location.

Cette démarche est à effectuer au plus tard dans les 15 jours suivants le début de la location et se fait par l’intermédiaire du formulaire P0i.Grâce à celui-ci, le propriétaire obtient son numéro de SIRET obligatoire et indique son choix d’opter pour le régime LMNP réel ou micro-BIC. Le loueur, imposable à la CFE, doit aussi remplir une déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises.


Le régime LMNP réel offre des avantages fiscaux pouvant se révéler très intéressants. Cependant, au-delà de vérifier que la somme de ses revenus locatifs annuels lui permet de bénéficier du statut LMNP, le propriétaire doit également veiller à ce que le logement mis à la location soit bien considéré comme meublé. Celui-ci doit en effet comporter les éléments et meubles de la liste fixée par le Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015.