LMNP Micro Bic : Ce qu'il faut savoir

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont des personnes qui louent un ou plusieurs biens meublés, c’est-à-dire qui comportent tous les éléments et meubles indispensables à une occupation habituelle par le locataire. Pour bénéficier du statut de LMNP, les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être inférieures à 23 000 euros ou ne pas dépasser les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe trois régimes d’imposition : le régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), le régime réel simplifié et le régime réel normal. Découvrez dans cet article toutes les informations à connaître sur le régime micro-BIC du LMNP.


Quelles sont les modalités d’imposition sur le régime micro-BIC ?


Le statut LMNP dévoile quelques inconvénients et implique certaines obligations, comme celle de proposer un logement meublé qui comporte tous les éléments présents sur la liste de meubles du Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015. Cependant, il présente de multiples avantages et notamment en matière de fiscalité. Le propriétaire relève de plein droit du régime micro-BIC en LMNP si ses revenus locatifs ne dépassent pas :

 

  • 72 600 € hors taxes (HT) dans le cas général ;
  • 176 200 € HT pour des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés.


Il peut toutefois aussi opter pour le régime réel pour déduire ses frais et ses charges. Lors du début de l’activité, il lui suffit de l’indiquer sur la déclaration d’existence P0i remise au greffe du tribunal de commerce. Par la suite, il peut signaler sa volonté de passer au régime réel par courrier auprès de son service des impôts des entreprises (SIE). Dans ce cas, il doit effectuer cette démarche avant la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus souscrite au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle cette option s’applique.


Le régime micro-BIC en LMNP donne droit à un abattement de :

  • 50 % dans le cas général ;
  • 71 % pour des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés.

Il existe trois situations dans lesquelles le propriétaire peut être exonéré d’impôts :

  • Si les revenus locatifs des biens immobiliers meublés mis à la location ne dépassent pas 305 € ;
  • Si le propriétaire loue des pièces de son habitation principale à des personnes de passage avec des recettes inférieures à 760 € TTC ;
  • Si le propriétaire loue une partie de sa résidence principale à prix raisonnable et que celle-ci constitue la résidence principale du locataire.

 

En 2022, les prix de location fixés dans des limites raisonnables correspondent à 192 € par mètre carré de surface habitable, hors charges, en Île-de-France et 142 € dans les autres régions.
Contrairement aux revenus fonciers, les revenus en LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car la location de locaux meublés est considérée comme une activité commerciale. Les recettes locatives sont donc ajoutées aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumises à l’impôt sur le revenu au barème progressif.


Quelles sont les obligations sur le régime Micro Bic du LMNP ?


Avec le régime LMNP micro-BIC, le propriétaire doit donc déclarer les recettes issues de son activité de location sur la déclaration des revenus complémentaire no 2042 C PRO ; dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro » des « professions non-salariées ». Ceci correspond aux cases :

  • 5ND, 5OD ou 5PD dans le cas général ;
  • 5NG, 5OG ou 5PG pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes ;
  • 5NW, 5OW, 5 PW/5NJ, 5OJ ou 5PJ si les revenus sont soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale.

 

L’abattement forfaitaire représentant l’intégralité des charges, le loueur doit indiquer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises, sans aucune déduction. Le montant BIC imposable, soit les revenus diminués de l’abattement, est automatiquement calculé par l’administration fiscale avant d’être ajouté aux autres revenus du foyer. Si les revenus de locations meublées sont soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Dans les autres situations, ils seront soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.


Comme tous les auto-entrepreneurs ou micro-entrepreneurs, le loueur en meublé professionnel sous le régime LMNP micro-BIC doit tenir un livre de recettes. Ce dernier doit mentionner le montant et l’origine de toutes les recettes perçues au cours de l’année. Il peut également être imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE). À noter : la CFE ne concerne pas les loueurs qui touchent des recettes inférieures à 5 000 €, tout comme la location meublée de certains logements faisant partie de la résidence principale du propriétaire. Selon la situation du bien, le loueur peut aussi bénéficier d’une exonération de CFE. Pour savoir s’il doit la payer, il peut se renseigner auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se trouve le logement loué.


Quels sont les avantages du régime Micro-Bic en LMNP ?


L’avantage du régime micro-BIC en LMNP réside dans son extrême simplicité. Il est en effet bien moins contraignant que le régime réel, grâce à ses obligations comptables allégées. Par conséquent, le propriétaire bailleur n’a pas besoin de faire appel à un comptable.

Sa déclaration fiscale se limite à la déclaration de revenus, avec l’application automatique de l’abattement représentatif des frais et charges de 50 % ou 71 % selon le type du bien mis à la location. À l’inverse, le loueur en meublé non professionnel, qui choisit le régime réel, devra tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général avec un bilan et un compte de résultat. Ceux-ci doivent décrire, entre autres, les éléments actifs et passifs, les capitaux propres, les produits et les charges de l’exercice pour restituer une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat. En optant pour le régime d’imposition réel, les loueurs en meublés non professionnels sont également obligés de remplir la déclaration no 2031 avec ses annexes obligatoires (bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations, relevé des provisions, amortissements…).


Vos revenus annuels LMNP ne dépassent pas 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ou 72 600 € pour un logement classique et vous ne voulez pas faire appel à un expert-comptable ? Vous pouvez miser sur la simplicité du régime micro-BIC en LMNP. Cependant, selon la valeur de votre bien immobilier et vos charges, il peut s’avérer plus intéressant pour vous de choisir le régime réel d’imposition. En effet, le régime fiscal micro-BIC peut dans certains cas vous amener à payer plus d’impôts. Pour évaluer leur somme avec le régime LMNP micro-BIC, il vous suffit d’appliquer :

 

  • L’abattement sur le montant total de vos recettes locatives ;
  • Puis le taux de votre Tranche marginale d’Imposition (TMI) ;
  • Et enfin, les prélèvements sociaux de 17,2 % (si vos revenus ne sont pas soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale).

 

Quels sont les inconvénients du régime Micro-Bic en LMNP ?


Le régime micro-BIC en LMNP se base sur un abattement forfaitaire, représentant la totalité de vos charges. Ainsi, le propriétaire ne peut déduire aucune autre charge, comme :

 

  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier ;
  • La taxe foncière, la contribution foncière des entreprises (CFE) ;
  • L’assurance des loyers impayés et l’assurance du bien en tant que propriétaire non occupant ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les honoraires de l’agence immobilière ;
  • Les frais d’électricité, de téléphone…

 

Il ne pourra pas non plus amortir les dépenses, comme celles des travaux de réparation et d’amélioration effectués dans le bien mis à la location ou celles relatives à l’achat de mobilier pour meubler le logement. À l’inverse, avec le régime réel, le propriétaire peut aussi déduire l’amortissement du prix d’achat des biens si ceux-ci sont inscrits à l’actif de son bilan. Ainsi, si les charges déductibles sont supérieures aux loyers, le résultat est déficitaire et les amortissements non déduits reportables sur les années suivantes. 


C’est pourquoi il est important de retenir que le régime LMNP micro-BIC est le plus avantageux seulement si les charges réelles sont inférieures au seuil d’abattement fixé. Pour bien choisir son régime, le contribuable doit donc prendre en compte la valeur de son bien, des charges et des loyers perçus et comparer la charge fiscale qui s’applique avec chacun des deux régimes. 


Vous voulez connaître les différences entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP) avant de réaliser un investissement locatif ? Vous souhaitez obtenir des informations sur le régime réel d’imposition et ses avantages fiscaux ou sur les résidences-services ? Vous vous demandez si on peut cumuler le statut LMNP et SCI ? Consultez sans attendre les autres articles Icade Immobilier.