Liste de meuble en LMNP : Les indispensables
Le statut de loueur en meublé non professionnel possède de multiples avantages, car il permet de bénéficier de revenus locatifs intéressants tout en alliant simplicité, flexibilité et régime fiscal très attractif. Il compte également quelques inconvénients et certaines conditions à respecter, relatives au type de bien, au propriétaire et au logement. Ce dernier doit par exemple comporter tous les éléments présents sur la liste de meubles LMNP pour être qualifié de bien meublé. Vous vous demandez quels sont les équipements obligatoires ? Qui du propriétaire bailleur ou du locataire doit payer les réparations en cas de panne ? Ou encore comment louer votre bien meublé ou réagir en cas de litiges sur l’ameublement ? Icade Immobilier répond à toutes vos questions.
Quels équipements sont obligatoires dans un meublé ?
Pour être considéré comme un logement meublé, le bien en location doit comporter certains équipements conformes à la destination des pièces, dont la liste varie selon la date de signature du bail. Si celle-ci a eu lieu à partir du 1er septembre 2015, la liste des meubles LMNP est fixée par le Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015 et comprend :
- Les éléments de literie, dont les couvertures et les couettes ;
- Le four ou four à micro-ondes et les plaques de cuisson ;
- Un réfrigérateur et un congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur possédant un compartiment de froid négatif d’une température maximale de -6° ;
- Du mobilier, dont des étagères, une table et des sièges ;
- La vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
- Du mobilier, dont des étagères, une table et des sièges ;
- La vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
- Des volets ou des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager adapté au type de sol (aspirateur, balai, serpillière…).
Pour un bail signé avant, la loi ne fournissait pas une liste des meubles LMNP et les critères d’ameublement ont donc été précisés par la justice au fil du temps. Les locations meublées doivent compter suffisamment de meubles et d’équipements pour que le locataire puisse s’y installer avec ses effets personnels. Ainsi, un bien meublé, loué avant le 1er septembre 2015 doit comporter au minimum :
- Des meubles et les éléments de literie ;
- Un réfrigérateur, une gazinière ou des plaques chauffantes ;
- Des ustensiles de cuisine.
En résumé, un logement meublé doit permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement, pour que le propriétaire puisse prétendre au régime fiscal LMNP.
Comment louer un logement meublé ?
Pour louer un logement en meublé, il ne suffit pas de suivre la liste des meubles LMNP. Il vous faut également effectuer des démarches auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). Ceci vous permettra de faire connaître votre activité, obtenir un numéro SIRET et préciser le régime d’imposition, à savoir le micro-BIC ou le régime réel dans le cas d’une location meublée non professionnelle. Si vous voulez profiter des avantages du statut LMNP, c’est au Tribunal de commerce du lieu du bien immobilier que vous devez vous adresser.
Rappelons toutefois que certaines conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce régime, particulièrement en matière de revenus locatifs. Les recettes annuelles doivent en effet être inférieures à 23 000 € ou la somme des loyers perçus ne doit pas excéder le montant total des autres revenus de votre foyer fiscal. À noter : lorsque l’activité est exercée à titre professionnel, on parle du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et les règles applicables et le CFE sont différents.
Les logements loués avec le statut LMNP peuvent prendre différentes formes. On retrouve des biens immobiliers classiques tels des studios, des appartements ou des maisons qui peuvent être loués de particulier à particulier ou par l’intermédiaire d’une agence. Mais il peut aussi s’agir de logements situés dans une résidence de tourisme, d’affaires ou de services, comme les résidences étudiantes, pour séniors et pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD). Dans ce cas, le propriétaire doit signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, et c’est ce dernier qui assurera la gestion locative du bien.
Notons également qu’une SCI peut bénéficier du statut de LMNP en sus de son activité principale. Toutefois, elle devra quitter le régime initial de l’impôt sur le revenu et passer à l’impôt sur les sociétés, sauf si les revenus générés représentent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel réalisé.
Quels sont les risques en cas de panne ou de casse ?
Vous avez bien respecté la liste de meubles LMNP et vous vous demandez que faire en cas de panne, d’usure ou de casse du mobilier ? Dans une location meublée, les équipements appartiennent au loueur du bien. Ainsi, si les équipements sont défectueux en raison de leur vétusté, leur usure normale ou un cas de force majeure, comme une tempête ou une inondation, c’est le propriétaire qui doit les remplacer par des éléments équivalents. En conséquence, si le réfrigérateur ou le four lâchent après de nombreuses années de loyaux services et des signes évidents de fatigue, c’est bel et bien au propriétaire de les changer. Si un appareil électroménager ne fonctionne plus, le locataire doit prévenir le propriétaire au plus vite. Ce dernier viendra alors constater la panne avant de faire intervenir le dépanneur de son choix ou de procéder au remplacement de l’équipement. Par contre, si le mobilier est cassé à cause d’un mauvais usage, d’une négligence ou d’un abus, c’est au locataire de prendre en charge les réparations ou le changement. Il peut parfois être difficile de déterminer les responsabilités, notamment pour les appareils électroménagers. Dans ce cas, il peut donc être intéressant de contacter un professionnel pour détecter l’origine et les causes de la panne. Rappelons que tous les équipements, dont ceux mentionnés sur la liste de meubles LMNP, doivent apparaître dans le bail de location. Cet inventaire exhaustif couvre à la fois le propriétaire bailleur qui peut conserver une partie du dépôt de garantie si des éléments ont été détériorés et le locataire, qui peut exiger le remplacement d’un appareil défectueux.
Quelles conséquences en cas de litiges sur l’ameublement ?
État des lieux d’entrée, de sortie, absence d’éléments mentionnés sur la liste de meubles LMNP… différents litiges peuvent provenir de l’exécution du contrat de bail de logement meublé. Ce dernier implique en effet des obligations et des engagements réciproques de la part du preneur et du bailleur. Depuis le Décret de juillet 2015, certains locataires n’hésitent plus à contester la nature du bien mis en location, quand celui-ci est insuffisamment équipé selon les critères de la liste de meubles LMNP du texte de loi.
Il est bien entendu toujours préférable que les deux parties trouvent une solution à l’amiable. Elles peuvent donc s’envoyer des courriers sous forme recommandée avec accusé de réception, décrivant les faits de manière précise. Ceux-ci peuvent être accompagnés de textes de lois, de photos ou de tout élément pouvant appuyer les propos tenus. Notons que l’envoi de ce courrier est obligatoire, afin de pouvoir saisir le juge dans un second temps. Il est également possible d’engager une conciliation gratuite auprès de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice. Dans le cas où ces démarches n’aboutissent pas, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement loué peut être saisi.
En l’absence d’équipements mentionnés sur la liste de meubles LMNP, les locataires peuvent demander une requalification du logement en location vide. Ceci peut engendrer de nombreuses conséquences pour les loueurs, tels le changement de durée du bail et la diminution des avantages fiscaux. En effet, avec le régime d’imposition simplifié micro-BIC, l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %. Avec le régime réel, la location nue étant imposable dans la catégorie des revenus fonciers, il ne sera plus possible de déduire d’amortissements.
Vous voulez en savoir plus sur les démarches pour obtenir le statut LMNP ? Vous aimeriez comprendre pourquoi les revenus provenant de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ? Vous vous interrogez sur les avantages fiscaux, les charges déductibles et les amortissements envisageables avec une activité de loueur en meublé ? Vous vous demandez quel régime d’imposition choisir en fonction de votre patrimoine immobilier et du montant de vos recettes locatives ? Consultez dès maintenant tous les autres articles Icade Immobilier.