Un investissement LMNP est différent d’un bien Pinel, car il ne concerne que les meublés. S’il présente quelques contraintes, il possède également de nombreux avantages pour tout propriétaire désireux d’investir sur le long terme. Voici les conseils de nos experts !


Comment bien investir dans un bien en LMNP ?


Pour bien investir en LMNP, il faut accorder une attention particulière à la qualité de votre bien. Tout d’abord, en termes de localisation : 

  • Est-il situé près d’un grand centre urbain ou au cœur même d’un centre-ville ? 
  • Est-il à proximité de commodités ou d’infrastructures particulières (commerciales, culturelles, universitaires) ? 
  • Est-il correctement desservi par les transports en commun ? 
  • Son environnement va-t-il aboutir à une valorisation du bien au cours du temps ?



En LMNP, vous pouvez acheter aussi bien du neuf que de l’ancien. Pour information, dans ce dernier cas de figure, la location s’effectue par le biais d’un bail civil avec votre locataire. Si vous optez pour du neuf, vous pouvez devenir propriétaire d’un studio ou d’un appartement en résidence de services (de tourisme, d’affaires, étudiante ou d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes). Vous pourrez alors sûrement profiter du dispositif Censi-Bouvard. Dans ce cas, vous confiez la gestion de votre bien à un exploitant.
Prenez donc bien le temps de vous renseigner sur la compétence de ce gestionnaire ! S’il n’est pas réactif, si des manquements logistiques sont constatés, voire si l’exploitant fait un jour faillite, cela peut vous mettre dans une situation compliquée. Le cas échéant, un professionnel de l’immobilier saura vous donner toutes les informations nécessaires.


Optimiser sa fiscalité avec le statut LMNP


Le statut LMNP est un bon choix pour les propriétaires souhaitant investir sur le long terme en profitant d’un revenu locatif complémentaire garanti et d’une fiscalité favorable.
Lorsque vous louez en LMNP, les revenus locatifs perçus relèvent de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En termes de taxation, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel, selon les recettes tirées de votre activité de loueur.
Si vos recettes ne dépassent

pas 70 000 euros, vous êtes alors en régime micro-BIC : aucune charge n’est déductible, mais l’abattement sur les recettes est de 50 % ou de 71 % pour les biens de tourisme.
Si vos recettes dépassent 70 000 euros, vous avez le régime réel : vous avez la possibilité de déduire toutes les charges qui incombent au logement : assurances, frais de gestion, amortissement du bien, charges de la copropriété, frais d’entretien… 
Bon à savoir : en cas de déficit, le statut LMNP permet de l’appliquer sur le revenu fiscal total du propriétaire et/ou de le reporter d’une année sur l’autre.
Enfin, sachez qu’il est possible de cumuler le statut LMNP avec d’autres avantages type garde d’enfants ou emploi d’aides à domicile. 


LMNP & Loi Censi-Bouvard, les avantages du dispositif 


Le principal avantage du dispositif Censi-Bouvard concerne la réduction d’impôt. 
Tout d’abord, au moment de l’investissement, l’acheteur d’un bien en résidence de services (étudiante, de tourisme, d’affaire ou d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) peut d’emblée réduire ses impôts de 11 % du coût de la transaction et des frais de notaire, le tout HT. 


La réduction du montant de l’impôt sur le revenu s’étale sur 9 ans, à raison d’1/9 de son montant chaque année. 
Ensuite, si le logement est conservé pendant 20 ans, la loi Censi-Bouvard permet au propriétaire de récupérer la TVA sur le prix du bien neuf, soit 20 %. Avant ces 20 ans de « détention du bien », l’investisseur est cependant tenu de restituer la TVA au prorata, à moins qu’un nouvel acheteur ne reprenne le bail en l’état. 


Un autre avantage de la loi Censi-Bouvard réside dans la simplicité de gestion du bien.
En effet, si vous profitez de ce dispositif, c’est que vous êtes loueur d’un bien en résidence de services. Vous avez donc confié la gestion de votre appartement ou de votre studio à un exploitant, avec qui vous avez signé un bail commercial pour une durée minimum de 9 ans. Pendant toute la durée de ce bail (qui sera évidemment reconductible à terme), vous percevez vos revenus locatifs sans avoir à gérer les contraintes inhérentes à la location : recherche et sélection de locataires, perception des loyers, formalités administratives.
Le dispositif Censi-Bouvard permet donc à tout un chacun d’accéder à l’investissement locatif, en toute sérénité, pour peu que le gestionnaire de votre bien soit un professionnel compétent.


La simplicité du statut et les avantages du LMNP


Pour résumer, le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’amortir l’achat du bien et d’en récupérer la TVA, tout en générant sur le long terme des revenus complémentaires, et ce, grâce à la catégorie des revenus perçus, à déclarer en BIC : 

  • Amortissement de la totalité de l’investissement sur 30 ans, avec déduction des charges et les intérêts de l’emprunt ;
  • Réduction de l’impôt sur le revenu soit 11 % sur 9 ans si le bien est loué pour une durée supérieure ou égale à 9 ans ; 
  • Gestion locative facilitée, car confiée à un exploitant professionnel.


Le statut LMNP est simple et idéal si vous répondez aux critères d’application. Si vous souhaitez investir sur du long terme et être serein dans la gestion de votre bien, alors il mérite que vous vous y intéressiez. 


Il est en outre simple à obtenir puisque vous n’avez pas à créer de société, votre nom suffit. Le plus souvent, l’activité de loueur vient en complément d’une activité professionnelle principale.


Vous souhaitez investir à plusieurs ? C’est possible ! La SCI ne sera toutefois pas la bonne option pour vous en tant que LMNP, car elle vous fera de fait tomber sous le coup de l’impôt sur les sociétés (IS). Nous vous conseillons d’opter pour la SARL de famille. Son objet social sera la location meublée. Ainsi, les associés mettent en commun leurs ressources pour acheter un bien à moindres frais. La SARL permet de profiter de tous les avantages fiscaux de la LMNP. Elle nécessite la transparence fiscale de tous les financeurs et évite la double imposition. De plus, il est très facile dans ce dispositif de céder ses parts aux membres ascendants ou descendants de la famille. Une belle assurance patrimoine !
L’un des autres avantages du statut LMNP est sa grande flexibilité. Si l’activité de loueur ne vous satisfait plus, vous pouvez récupérer votre bien à usage personnel ou familial, ou procéder à sa revente.


Petit bémol : nous vous conseillons de vous faire accompagner, au moins au début, par un expert-comptable. En effet, la déclaration des revenus locatifs en bénéfices industriels et commerciaux présente quelques subtilités, en particulier en ce qui concerne le calcul de l’amortissement. 
Les professionnels de l’immobilier Icade sont à votre disposition pour vous accompagner dans ce projet.