Calculer la surface d'un logement Pinel

Vous vous apprêtez à investir dans un bien immobilier via le dispositif Pinel ? Cette loi de 2014 offre de nombreux avantages, aux propriétaires comme aux locataires.

 

Avant de se lancer dans ce projet d’envergure, il est important de bien comprendre son fonctionnement. C’est pourquoi nous vous expliquons en détail comment calculer la surface de votre logement Pinel.

Quelles sont les surfaces prises en compte dans le calcul ?

Le calcul de la surface du logement Pinel est une étape majeure pour déterminer le loyer. Cependant, toutes les surfaces ne sont pas prises en compte. 

 

Les surfaces pondérées

 

La surface pondérée se base sur la surface intérieure habitable. Pour la calculer, vous devez retrancher de la surface totale l’ensemble des murs, cloisons, embrasures ou escaliers présents. Par ailleurs, l’ensemble des pièces inférieures à 1,80 mètre de hauteur n’est pas comptabilisé. Ainsi, vous pouvez posséder une surface de 50 m² sur plan et n’avoir que 46 m² habitables. 

 

Une fois la surface habitable répertoriée, vous ajoutez la surface annexe pour obtenir la surface pondérée qui servira alors au calcul du loyer Pinel. 

 

La surface annexe

 

Les surfaces annexes sont des pièces réservées au locataire : loggia, grenier, balcon, cellier ou encore cave. Toutefois, les places de stationnement en copropriété ne font pas partie des surfaces annexes. De même, les extérieurs en rez-de-jardin de l’appartement loué en Pinel ne constituent pas une surface annexe. En revanche, si votre logement se situe en étage, l’extérieur (obligatoire avec le Pinel 2023) est pris en compte pour moitié, dans la limite de 8 m². Ainsi, une terrasse de 20 m² n’entre dans le calcul que pour 8 m².

Comment calculer la surface utile ?

 

Le calcul de la surface utile est primordial pour fixer le montant du loyer. Il comprend plusieurs éléments qui doivent être connus en amont. 

 

Qu'est-ce qui est considéré comme surface utile ?

 

La loi Pinel rappelle ce qui est considéré comme surface utile, et donc pris en compte dans le calcul du loyer. Il s’agit du rapport entre la surface habitable (loi Carrez) et la surface annexe. En cas de mauvais calcul, l’administration fiscale peut vous refuser les réductions Pinel

Par ailleurs, que ce soit pour la superficie de l’appartement ou des annexes, vous devez toujours respecter la hauteur minimale de 1,80 mètre.

 

Détails du calcul

 

Une fois que vous avez déterminé la surface habitable et les surfaces annexes, vous pouvez procéder au calcul de la surface utile. Pour cela, vous devez effectuer le calcul suivant :

 

Surface habitable + 50 % des surfaces annexes = surface utile

Si votre appartement mesure 60 m² de surface habitable et possède un balcon de 6 m², la surface utile correspondante sera de :

60 + (6/2) = surface utile

60 + 3 = 63

La surface utile est alors de 63 m², et entre dans le calcul du loyer Pinel. 

 

Vous pouvez aussi utiliser un simulateur de loyer Pinel en ligne.

 

Exemple de calcul détaillé d'un loyer Pinel

 

La simulation du loyer Pinel vous permet d’anticiper les revenus que vous allez percevoir, et d’ajuster en fonction le rendement potentiel, ainsi que les frais et les dépenses liés à la détention de l’appartement. Ainsi, pour réaliser le calcul, vous devez connaître :

 

  • La surface utile ;
  • Le coefficient multiplicateur ;
  • Le plafond de loyer Pinel de la zone concernée.

 

Pour calculer le coefficient multiplicateur, appliquez le calcul suivant :

(19/surface utile) + 0,7.

 

Puis, il ne vous reste plus qu’à appliquer le calcul suivant :

Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer PINEL

 

Pour notre calcul du loyer maximal, nous prenons l’exemple d’un appartement de 63 m² à Paris (Zone A Bis). 

Loyer maximal = 63 x (0,7 + 19/63) x 18,25

Loyer maximal = 63 x 1, 001 x 18,25

Loyer maximal = 1 150,89 €