La répartition des charges entre le locataire et le propriétaire en Pinel

Avant de fixer le loyer que vous comptez demander aux locataires de votre logement Pinel, vous devez tout savoir sur le fonctionnement de ce dispositif défiscalisant (avantages, plafond de loyer Pinel 2023, etc). Il convient de faire la différence entre les charges déductibles, les charges locatives, les charges récupérables et les charges du propriétaire. Vous pouvez aussi vous rendre sur un simulateur loyer Pinel. Petit tour d’horizon ! 

 

Qu'est-ce que les charges locatives ?

 

La charge locative, ou charge récupérable, est une charge payée ou avancée par le propriétaire, puis remboursée par le locataire. Elles correspondent à l’usage du locataire. 

 

Comment le propriétaire régularise les charges locatives ?

 

Les charges locatives sont récupérables partiellement ou totalement, selon le type de location. Le dispositif Pinel oblige les propriétaires bailleurs à louer l’appartement nu, sans aucun meuble. 


La récupération des charges se fait par le biais de provisions. Cet acompte est déterminé sur la base des frais de l’année précédente ou sur le budget prévisionnel de la copropriété. Une fois par an, le bilan est réalisé et la somme précise permet alors de demander le solde de charges ou de rembourser les trop-perçus. 
Le propriétaire doit adresser à son locataire un décompte des charges locatives et indiquer leur répartition entre les locataires, ainsi que la façon dont le calcul a été réalisé. Toutefois, le bailleur a la possibilité de demander une régularisation dite ''tardive'', et ce même après le départ du locataire. 

 

Quelles sont les charges déductibles dans un loyer Pinel ?

 

Les investisseurs qui ont acquis un bien immobilier via le dispositif Pinel doivent déclarer à l’administration fiscale les revenus fonciers perçus chaque année. Cependant, les finances publiques laissent le choix aux propriétaires bailleurs entre une imposition en microfoncier ou au régime réel. 


Le microfoncier permet aux investisseurs de jouir d’un abattement forfaitaire de 30 %, qui correspond aux potentiels frais engendrés par la détention du bien. De fait, si vous faites face à des dépenses supérieures, vous ne pourrez pas les déduire, et votre imposition ne sera pas impactée. Au contraire, le régime réel permet la déduction de l’ensemble des frais facturés au cours de l’année. Ainsi, vous dégrevez de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, certains frais d’entretien et de réparation, mais également les frais liés à la gestion et à la mise en location. Dans le cas d’un logement acheté en Vefa, les frais intercalaires sont, eux aussi, déductibles. 
 

Quelles sont les charges à la charge du propriétaire dans un loyer Pinel ?

 

Les propriétaires paient des frais tout au long de l’année pour l’entretien et la gestion du bien immobilier. Certaines charges sont récupérables comme :

  • Les gros travaux : toiture, façade, dératisation ;
  • L’entretien : élagage, remplacement d’arbres, débouchage des égouts, achat de matériel ;
  • La taxe foncière ;
  • Frais de syndic ;
  • Gestion.

Il faut cependant noter que certaines charges dues par le propriétaire peuvent être déduites des revenus fonciers (option régime réel)
 

Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire dans un loyer Pinel ?

 

Les charges locatives qui peuvent être demandées sont :

 

  • Certaines dépenses d’entretien et de fonctionnement (ascenseurs, ménages, etc.) ;
  • Consommations d’eau et d’électricité des parties communes ou destinées aux parties communes ;
  • Dépenses d’exploitation des circulations, parkings, bordures des espaces verts et jeux pour enfants ;
  • Entretien des massifs et pelouses ;
  • Des services : distribution du courrier, déchets et une partie du salaire du gardien.

Pour toutes ces dépenses, le propriétaire consigne les factures et émet un avis de régularisation une fois par an.

 

Quel est le délai de régularisation des charges ?

 

 Les charges locatives sont inscrites au bail et font l’objet d’un versement mensuel de la part des locataires. Néanmoins, il se peut que certaines charges ne soient pas comptabilisées ou payées. Les bailleurs peuvent alors demander aux locataires une régularisation pendant trois ans. Passé ce délai, le locataire ne peut plus être inquiété. 

A contrario, un locataire ayant payé mensuellement des charges trop importantes au vu des factures et des décomptes, peut demander un remboursement de trop-perçu pendant 3 ans. 

En cas de désaccord, seul le juge des contentieux peut ordonner ou casser la demande de remboursement. Toutefois, si le propriétaire réclame tardivement la somme correspondante aux charges locatives, le juge est alors attentif aux causes qui ont donné lieu à cette demande tardive. Si le propriétaire est en cause, le locataire peut alors en être exempté. D’autre part, si la demande de charges récupérables intervient l’année suivante, le locataire peut demander un échelonnement des paiements, pendant une durée maximale de douze mois. 

Toute correspondance contentieuse entre les parties doit se faire de manière claire, précise et justifiable (par accusé de réception, etc.). 

Qu'est-ce que la provision sur charges ?

 

Les provisions sur charges sont des avances que le locataire paie au propriétaire de manière mensuelle. Le bail de location fixe le montant de cette provision basé sur les charges passées ou le budget prévu pour l’année suivante

Une fois par an, le bailleur fait le décompte des sommes versées et dues.

Le bilan peut alors afficher :

  • Un déficit : le locataire n’a pas assez payé de charges locatives. Le propriétaire peut donc demander un solde, en justifiant l’ensemble des montants demandés ;
  • Un trop-perçu : les charges réelles ne correspondent pas aux sommes perçues. Le bailleur doit ainsi reverser les sommes payées en sus ;
  • Un équilibre : les sommes versées et les montants dépensés par le propriétaire sont égaux. 


La provision sur charges est un lissage bénéfique pour les deux parties. Le propriétaire fait face aux dépenses en ayant un budget dédié et prépayé par le locataire. De son côté, le locataire participe régulièrement aux charges et ne doit pas honorer une seule grande facture.